TJ 31555, 17 juill. 2026, RG 25/03562

MINUTE N° :
JUGEMENT DU : 17 Juillet 2026
DOSSIER : N° RG 25/03562 - N° Portalis DBX4-W-B7J-UJCQ
NAC : 72A

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL - Fil 1

JUGEMENT DU 17 Juillet 2026

PRESIDENT

Madame KINOO, Vice-Présidente
Statuant à juge unique conformément aux dispositions des
articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

Madame CHAOUCH, Greffier

DEBATS

à l'audience publique du 04 Mai 2026, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.
Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDERESSE

S.D.C. DE LA RESIDENCE UNIVERSITAIRE représentée par son syndic coopératif, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Agnès DARRIBERE de la SCP CABINET DARRIBERE, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 87

DEFENDERESSE

S.C.I. [S] PATRIMOINE, RCS [Localité 1] 802 887 323, dont le siège social est sis [Adresse 2]

défaillant

EXPOSÉ DU LITIGE

La Sci [S] Patrimoine est propriétaire du lot n°103 (un appartement) constitué, au sein de l’immeuble sis [Adresse 3] à Toulouse (31100), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte d'huissier du 28 juillet 2025, délivré à personne, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, a fait assigner la Sci [S] Patrimoine devant le tribunal judiciaire de Toulouse auquel, en l’état de son assignation, il demande de :
- condamner la Sci [S] Patrimoine à lui payer la somme de 3 678,59 euros au titre des charges de copropriété impayées,
- condamner la Sci [S] Patrimoine à lui payer la somme de 6 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,
- condamner la Sci [S] Patrimoine à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'instance.

Le syndicat des copropriétaires, expose que malgré une mise en demeure du 27 juin 2025, la défenderesse n'a pas réglé l'intégralité des charges dues.

La Sci [S] Patrimoine, régulièrement assignée et destinataire de l’avis du greffe prévu par l’alinéa 3 de l’article 471 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction, avec fixation de l’affaire à l’audience du 4 mai 2026 tenue à juge unique, est intervenue par ordonnance du 3 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement de charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux des assemblées générales qui se sont tenues les 12 septembre 2022, 23 avril 2023, 28 mars 2024 et 17 mars 2025, approuvant les comptes arrêtés aux 31 décembre 2021, 31 décembre 2022, 31 décembre 2023, 31 décembre 2024 et approuvant les budgets prévisionnels pour les exercices 2022/2023, 2023/2024, 2024/2025 et 2025/2026 que les comptes annuels ont été approuvés. La défenderesse ne démontre pas les avoir contestés.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés à la Sci [S] Patrimoine, copropriétaire. Il ressort du dernier appel de fonds que la Sci [S] Patrimoine était débitrice au 1er juillet 2025 de la somme de 3 678,59 euros, dont elle ne justifie pas s’être acquittée.

Elle sera condamnée à la payer au syndicat des copropriétaires.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, les charges de copropriété sont payées irrégulièrement par la Sci [S] Patrimoine, ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.
Il convient de condamner la Sci [S] Patrimoine à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès

Succombant, la Sci [S] Patrimoine sera condamnée aux dépens de l'instance.

Il n’apparaît pas équitable de laisser au syndicat des copropriétaires la charge des frais irrépétibles engagés pour assurer sa défense. En conséquence, la Sci [S] Patrimoine sera condamnée à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS