TJ 31555, 17 juill. 2026, RG 25/04269

MINUTE N° :
JUGEMENT DU : 17 Juillet 2026
DOSSIER : N° RG 25/04269 - N° Portalis DBX4-W-B7J-UPNY
NAC : 50G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL - Fil 1

JUGEMENT DU 17 Juillet 2026

PRESIDENT

Madame KINOO, Vice-Présidente
Statuant à juge unique conformément aux dispositions des
articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

Madame CHAOUCH, Greffier

DEBATS

à l'audience publique du 04 Mai 2026, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.
Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDERESSE

S.A.S. SC2L IMMO, RCS [Localité 1] 903 247 294, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Loïc ALRAN de la SCP ALRAN PERES RENIER, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire :

DEFENDERESSE

Mme [W] [L]
née le 01 Avril 1965 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

défaillant

EXPOSÉ DU LITIGE

Faits

Suivant promesse unilatérale de vente conclue le 12 novembre 2024, Mme [W] [L] s'est engagée à vendre à la Sas SC2L Immo une maison à usage d'habitation avec double garage et terrain autour, située au [Adresse 3] [Adresse 4] à [Localité 3] (31), pour un prix de 215 000 euros.

La promesse de vente était consentie sous condition suspensive d'obtention d'un ou plusieurs prêts d'un montant maximum de 170 000 euros par la Sas SC2L Immo et pour une durée expirant le 14 mars 2025.

Une indemnité d'immobilisation était stipulée au profit du vendeur, d'un montant de 10 750 euros, de même qu'une pénalité compensatoire d'un montant de 21 500 euros.

Par courrier recommandé du 7 février 2025, Mme [W] [L] a demandé à la Sas SC2L Immo de lui justifier, sous 8 jours, de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive d'obtention de prêt.

Par courrier recommandé du 21 février 2025, la Sas SC2L Immo a indiqué à Mme [W] [L] qu'elle renonçait au bénéfice de la condition suspensive et qu'elle souhaitait acheter le bien le 6 mars 2025.

Par acte du 3 mars 2025 signifié à étude, une sommation de comparaître a été délivrée à Mme [W] [L], afin de procéder à la signature de la vente.

Le 11 mars 2025, Me [F] [E], notaire, a établi un procès-verbal de carence.

Par courrier recommandé du 11 août 2025, la Sas SC2L Immo a demandé à Mme [W] [L] de prendre contact avec Me [F] [E], afin de régulariser la vente et, qu'à défaut de réponse sous huitaine, une assignation en réalisation forcée de la vente serait signifiée.

Procédure et prétentions

Par acte du 6 octobre 2025, la Sas SC2L Immo a fait assigner Mme [W] [L] devant le tribunal judiciaire de Toulouse, lui demandant de la condamner à lui payer une indemnité de 21 500 euros au titre des dispositions des articles 1103 et 1231-5 du code civil, ainsi qu'une indemnité de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, de même qu'aux dépens, avec distraction.

La Sas SC2L Immo fait valoir qu'elle a renoncé à la condition suspensive d'obtention du prêt qui lui bénéficiait, dans un délai de 8 jours à compter de la réception de la demande de Mme [W] [L] de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.

Elle soutient ensuite qu'elle a demandé à Mme [W] [L], par acte de commissaire de justice, de se présenter en l'étude de Me [F] [E], afin de régulariser la vente, ce dont Mme [W] [L] s'est abstenue à deux reprises.

Elle souligne avoir pourtant versé au notaire l'intégralité du prix de vente et des frais de vente et demande, considérant le refus de Mme [W] [L] de conclure la vente, malgré la réunion de ses conditions, que l'indemnité prévue dans la promesse au titre de la pénalité compensatoire, lui soit payée.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions de la Sas SC2L Immo, il est renvoyé à l’assignation visée ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée à étude et destinataire le 18 novembre 2025 de l’avis du greffe prévu par l'alinéa 3 de l’article 471 du code de procédure civile, Mme [W] [L] n'a pas constitué avocat.

L'ordonnance de clôture de la mise en état, avec fixation de l'affaire à l'audience du 4 mai 2026 tenue à juge unique, est intervenue le 5 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande en paiement de la clause pénale

La promesse unilatérale de vente (clause " objet du contrat ") conclue le 12 novembre 2024, qui fait la loi des parties, oblige Mme [W] [L] à vendre à la Sas SC2L Immo, le bien immobilier situé au [Adresse 5], la Sas SC2L Immo disposant quant à elle d'une faculté de l'acquérir.

La promesse de vente a été conclue sous la condition suspensive d'obtention d'un ou plusieurs prêts par la Sas SC2L Immo (clause " conditions suspensives particulières ", page 15) pour un montant maximum de 170 000 euros, notamment, la Sas SC2L Immo s'étant engagée à :
- déposer le ou les dossiers de demande de prêts dans le délai d'un mois, soit au plus tard le 13 décembre 2024, à compter de la signature de la promesse et à en justifier à première demande de Mme [W] [L] par tout moyen de preuve écrite ;
- porter à la connaissance de Mme [W] [L] l'obtention du prêt, au plus tard dans les 5 jours suivant le 31 janvier 2025.

Cette même clause précise que :
- "La condition suspensive sera réalisée en cas d'obtention d'un ou plusieurs accords définitifs de prêts au plus tard le : 31 janvier 2025" ;
- "À défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le promettant aura la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.
Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception au domicile ci-après élu.
Passé ce délai de huit jours sans que le bénéficiaire ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit, sans autre formalité, et ainsi le promettant retrouvera son entière liberté, mais le bénéficiaire ne pourra recouvrer l'indemnité d'immobilisation qu'il aura, le cas échéant, versée, qu'après justification qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt, et que la condition n'est pas défaillie de son fait ; à défaut, l'indemnité d'immobilisation restera acquise au promettant.
En cas de refus de prêt, le bénéficiaire devra produire deux refus de prêt ".

La promesse prévoit encore en outre à la clause "conditions suspensives" (pg 14) que "la partie en faveur de laquelle est stipulée exclusivement une condition suspensive est libre d'y renoncer tant que celle-ci n'est pas accomplie ou n'a pas défailli. Dans ce cas, cette renonciation doit intervenir par courrier recommandé, adressé au notaire qui la représente dans le délai prévu pour sa réalisation” .

Enfin, il est stipulé à l’article “stipulation de pénalité compensatoire” (page 13), dont la Sas SC2L Immo poursuit l’application, que “dans le cas où toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes seraient remplies et dans l'hypothèse où l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique, ne satisfaisant pas aux obligations alors exigibles, elle devrait verser à l'autre partie la somme de 21 500 euros à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil”.

Au cas présent, la Sas SC2L Immo justifie avoir déposé une demande de prêt, sans autre précision, le 10 décembre 2024 auprès de la Sa Caixa Geral de Depósitos (pièce n° 2). En revanche, elle ne démontre pas avoir porté, au plus tard le 5 février 2025 (dans les 5 jours suivant le 31 janvier 2025) l'obtention du prêt à la connaissance de Mme [W] [L] : le tribunal observe sur ce point qu’aucun contrat de prêt n’est versé aux débats et que les simples déclarations faites à cet égard le 11 mars 2025 devant Me [H] [A] lors de l’établissement du procès-verbal de carence sont parfaitement inopérantes. En tout état de cause, à le supposer accordé, le prêt l’aurait été selon les déclarations mêmes de la Sas SC2L Immo, le 17 février 2025 soit à une date postérieure au 31 janvier 2025

Du reste, Mme [W] [L] a demandé par courrier du 7 février 2025 à la Sas SC2L Immo de lui justifier sous huit jours de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive d'obtention d'un ou plusieurs prêts (pièce n° 3 de la Sas SC2L Immo). La Sas SC2L Immo (pièce n° 4) lui a répondu par courrier recommandé envoyé le 21 février 2025 qu’elle renonçait à la condition suspensive de prêt, ce qui est contradictoire avec l’obtention alléguée d’un prêt au 17 février 2025.

Si la condition suspensive d'obtention d'un prêt a été stipulée exclusivement au bénéfice de la Sas SC2L Immo, cette dernière n'était plus libre d'y renoncer le 21 février 2025, dès lors que la condition était à cette date défaillie, faute par la Sas SC2L Immo d'avoir obtenu un prêt immobilier ou d'avoir, préalablement à la défaillance de la condition, notifié par courrier recommandé au notaire son intention de renoncer au bénéfice de la condition. Au cas présent, la Sas SC2L Immo y a procédé d’une part, directement auprès de la promettante en contrariété avec la promesse, mais surtout, d’autre part après la défaillance de la condition également en contrariété avec le contrat, reprenant sur ce point les dispositions de l’article 1304-4 du code civil.

Faute pour la Sas SC2L Immo de prouver l'obtention d'un prêt le 31 janvier 2025, la condition suspensive avait donc défailli à cette date, entraînant la caducité de la promesse conformément au troisième alinéa de l’article 1304-6 du code civil. Certes, cette caducité n'affecte pas la clause pénale qui y est stipulée et qui doit précisément produire effet en cas de défaillance fautive de l'une des parties. Toutefois, la promettante a été libérée de son obligation de vendre du fait de la caducité de la promesse, de sorte qu’il ne peut lui être reproché de n’avoir pas signé l’acte authentique de vendre.

La Sas SC2L Immo doit par conséquent être déboutée de sa demande indemnitaire.

2. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

La Sas SC2L Immo, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l'instance.

Sa demande au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

PAR CES MOTIFS