TJ 31555, 17 juill. 2026, RG 25/03403

MINUTE N° : 26/722
JUGEMENT DU : 17 Juillet 2026
DOSSIER : N° RG 25/03403 - N° Portalis DBX4-W-B7J-UH6J
NAC : 72A

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL - Fil 3

JUGEMENT DU 17 Juillet 2026

PRESIDENT

Madame GABINAUD, Vice-Président
Statuant à juge unique conformément aux dispositions des
articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

Madame GIRAUD, Greffier

DEBATS

à l'audience publique du 11 Mai 2026, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.
Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDERESSE

S.D.C. BAGATELLE 2 SIS [Adresse 1], représenté par la S.A.S. CONVERGENCE IMMOBILIER, nommée administrateur judiciaire par ordonnance du Tribunal Judicaire de Toulouse le 14/10/2025, intervenant volontaire, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté par Me Marie-Victoire CHAZEAU, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 400

DEFENDERESSE

Mme [X] [E] épouse [T], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Aurélie GAILLET, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 452

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [X] [E] est copropriétaire du lot n°18 au sein de l'immeuble dénommé [Adresse 4], sis [Adresse 5].

Les fonctions de syndic étaient exercées par la société Martin gestion, laquelle a été remplacée par un administrateur judiciaire provisoire désigné par décision du tribunal judiciaire du 14 octobre 2025.

Le 2 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de [Adresse 4], représenté par son syndic, a mis en demeure Mme [X] [E] et M. [L] [T] de payer la somme de 8 303, 10 € au titre de charges impayées selon décompte arrêté le 2 juillet 2025, outre des frais de mise en demeure et des frais de syndic. La lettre est revenue à son expéditeur avec la mention “défaut d’accès ou d’adressage”.

Suivant acte de commissaire de justice signifié le 24 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par la société Martin gestion, son syndic, a fait assigner Mme [X] [E] devant ce tribunal aux fins d’obtenir le paiement de l’arriéré de charges de copropriété et des dommages intérêts, outre des demandes accessoires.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 27 novembre 2025, la société convergence immobilier, désignée en qualité d’administrateur judiciaire par décision du tribunal judiciaire de Toulouse le 14 octobre 2025, est intervenue volontairement à l’instance.

Les avocats des parties ont conclu une convention d’instruction simplifiée les 11 et 27 novembre 2025.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 24 février 2026, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa des articles 14 et suivants, 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 de :

- Accueillir l’intervention volontaire de l’administrateur provisoire judiciaire et la déclarer recevable au visa de l’article 328 du code de procédure civile ;
- Débouter Mme [X] [E] de ses demandes ;
- Condamner Mme [X] [E] à lui payer par provision la somme de 4 245, 35 €, à parfaire au jour de l’audience à intervenir, majorée des intérêts légaux à compter de la sommation,
- Condamner Mme [X] [E] à lui payer la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts ;
- Condamner Mme [X] [E] à lui payer la somme 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens .
- Ordonner l’exécution provisoire.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 27 janvier 2026, Mme [X] [E] épouse [T] demande au tribunal, au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 1231-6 et de l’article 1343-5 du code civil, outre l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, de bien vouloir :

-Débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes ;
- Constater la bonne foi de Mme [E] et le paiement total des charges de copropriété ;
A titre principal :
-Dispenser Mme [E] du règlement des frais de procédure et des dommages et intérêts demandés ;
A titre subsidiaire :
-Accorder à Mme [E] les plus larges délais de paiement ;
-Ordonner que chaque partie conserve ses frais et dépens.

La clôture de l’instruction est intervenue par ordonnance rendue par le juge de la mise en état le 7 avril 2026, fixant l’affaire à plaider à l’audience du 11 mai 2026, à laquelle la décision a été mise en délibéré au 17 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I / Sur la demande en paiement de charges de copropriété

Les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 font obligation aux copropriétaires de participer aux charges de l'immeuble en réglant leur quote-part de celles-ci lorsque les comptes de la copropriété ont été régulièrement approuvés par les assemblées générales des copropriétaires et qu’ils n’ont pas formé de recours sur celles-ci.

Par ailleurs, ils sont tenus de régler chaque année une provision sur lesdites charges après le vote par l’assemblée générale d’un budget prévisionnel.

Il appartient donc au syndicat qui poursuit un copropriétaire d'apporter la preuve que celui-ci est effectivement débiteur en établissant que sa créance est certaine, liquide et exigible.

En l'espèce, au jour de l’assignation, soit le 24 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires estimait sa créance à la somme de 8 303, 10 €, outre des frais à hauteur de 456 €.

Mme [E] produit la copie d’un chèque d’un montant de 9 233, 04 € daté du 4 août 2025, et revêtant le tampon du syndic accompagné de la mention “reçu le 4/8/25".

Le syndicat des copropriétaires soutient toutefois qu’elle demeure redevable, au 19 février 2026, d’une somme de 4 245, 35 €.

En l’état du litige, il y a lieu de constater que Mme [E] ne contestait pas, au 4 août 2025, l’existence d’une créance du syndicat des copropriétaires à hauteur de 9 233, 04 €, frais inclus, et a payé cette somme. Dès lors que le syndicat des copropriétaires fixait sa créance, un mois plus tôt, à la somme de 8 303, 10 €, il sera considéré qu’au 4 août 2025, le compte de Mme [E] était effectivement à l’équilibre.

De fait, la lecture du décompte produit par le syndicat des copropriétaires (pièce 8) permet de constater qu’au 1er juillet 2025, les sommes dues s’élevaient bien à 9 233, 04 €, correspondant exactement à ce que Mme [E] a accepté de régler.

Il appartient donc au syndicat des copropriétaires de démontrer que la somme de 4 245, 35 € est due au regard des charges postérieures au 4 août 2025.

En l’occurrence, il ressort de ce même décompte (pièce 8) que les sommes mentionnées du 2 juillet 2025 au 25 juillet 2025 sont exclusivement constituées de frais, à savoir :
-240 € pour la mise en demeure du 2 juillet 2025, adressée sous forme de lettre recommandée avec accusé de réception, qui correspond en réalité à des honoraires de conseil comme le précise l’appel de fonds correspondant,
-57, 15 € pour l’assignation, qui correspond aux frais d’huissier,
-1 800 € pour l’assignation, qui correspond à des honoraires de conseil comme le précise l’appel de fonds correspondant,
-1 200 € pour l’inscription d’hypothèque, qui correspond à la mise en oeuvre d’une démarche visant à assurer une éventuelle procédure d’exécution forcée, et plus précisément aux honoraires de conseil qui l’accompagnent, comme le précise l’appel de fonds correspondant.

Le surplus des sommes demandées, à savoir 1 446, 14 € doit être imputé d’un paiement survenu le 15 octobre 2025 à hauteur de 929, 94 €, soit un solde débiteur à hauteur de 516, 20 €.

Mme [E], qui sollicite le rejet des prétentions du syndicat des copropriétaires, conteste cette créance, tant s’agissant des frais que des charges de copropriété.

1/ Sur les frais

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose :
“Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
[...]
Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.”

En l’espèce, les frais comptabilisés à l’encontre de Mme [E] sont des dépens (acte d’huissier) ou des frais irrépétibles (frais d’avocat engagés aux fins de voir aboutir ses prétentions dans le cadre de la présente instance : mise en demeure, assignation) ou des frais de recouvrement (inscription d’hypothèque).

Ces sommes seront donc expurgées du décompte des charges.

Concernant les frais d’avocat et les dépens, elles seront traitées au titre des demandes accessoires (IV).

Concernant les frais d’inscription d’hypothèque, il s’agit de frais exposés par le syndic pour les prises de garanties expressément prévues par la loi, pour lesquels l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution prévoit :
“A l'exception des droits proportionnels de recouvrement ou d'encaissement qui peuvent être mis partiellement à la charge des créanciers dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat, les frais de l'exécution forcée sont à la charge du débiteur, sauf s'il est manifeste qu'ils n'étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés. Les contestations sont tranchées par le juge.
Les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s'ils concernent un acte dont l'accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.
Cependant, le créancier qui justifie du caractère nécessaire des démarches entreprises pour recouvrer sa créance peut demander au juge de l'exécution de laisser tout ou partie des frais ainsi exposés à la charge du débiteur de mauvaise foi.”

En application de ce texte, alors que Mme [E] a payé sa dette dès réception de l’assignation, la mise en demeure antérieure ne l’ayant pas atteinte, les honoraires d’avocat engagés par le syndicat des copropriétaires en vue d’une inscription d’hypothèque visant à garantir sa créance à hauteur de 1 200 € seront laissés à sa charge.

2/ Sur les charges de copropriété

Pour rapporter la preuve de sa créance à hauteur de 516, 20 €, le syndicat des copropriétaires produit aux débats le grand livre du 1er janvier 2025 au 30 novembre 2025.

Il omet de produire le procès verbal d’assemblée générale des copropriétaires approuvant les comptes de l’année 2025, cette assemblée n’ayant probablement pas eu lieu au jour du présent jugement, mais verse aux débats celui de l’assemblée générale du 5 juillet 2024 approuvant le budget prévisionnel pour cette même année 2025.

Il produit enfin l’appel de fonds émis le 3 octobre 2025 contenant la répartition des charges au regard du budget prévisionnel.

Il résulte de ces éléments que Mme [E] reste bien à devoir, au 2 octobre 2025, une somme de 516, 20 € au titre des charges appelées à titre provisionnel pour l’année 2025, à charge de régularisation au regard de l’approbation définitive des comptes par l’assemblée générale des copropriétaires.

Les provisions sur charge étant exigibles dès lors qu’elles ont été approuvées par l’assemblée générale, et à compter du premier jour du trimestre concerné, Mme [E] sera condamnée à payer cette somme au syndicat des copropriétaires. Elle sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, la mise en demeure n’ayant pas été délivrée en l’espèce.

II / Sur la demande en dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, force est de constater que le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucun préjudice indépendant de celui causé par le retard en paiement.

En outre, le simple fait de ne pas avoir déclaré sa nouvelle adresse au syndic, et d’avoir attendu l’introduction de l’instance pour payer les fonds, alors qu’il en résulte qu’elle n’a pas reçu la mise en demeure préalable, ne suffit pas à caractériser la mauvaise foi de la copropriétaire, alors par ailleurs qu’il est établi qu’elle dispose de revenus modestes.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en dommages et intérêts.

III / Sur la demande en délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose :
“Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment.”

En l’espèce, alors que Mme [E] est nécessairement redevable de charges de copropriété en raison de sa qualité de copropriétaire, au regard du montant de la condamnation, correspondant aux charges d’un seul trimestre relatif à la période immédiatement consécutive à l’assignation il n’y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement.

Dans ces conditions, elle sera déboutée de sa demande en délai de paiement.

IV / Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [E], qui succombe à l'instance, rendue nécessaire par son important retard de paiement à l’égard du syndicat des copropriétaires, sera condamnée aux entiers dépens tels que définis à l'article 695 du code de procédure civile, et contenant notamment les frais d’huissier.

Au titre de l’article 700 du code de procédure civile, il est en réalité demandé une somme de 4 540 € (soit 240 + 1800 + 2500) à Mme [E].

La solution du litige conduit à accorder au syndicat des copropriétaires une indemnité pour frais de procès à la charge de cette dernière qu'il paraît équitable de fixer à une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS