TJ 31555, 16 juill. 2026, RG 25/03142

MINUTE N° :
JUGEMENT DU : 16 Juillet 2026
DOSSIER : N° RG 25/03142 - N° Portalis DBX4-W-B7J-UH2C
NAC : 72D

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL - Fil 9

JUGEMENT DU 16 Juillet 2026

PRESIDENT

Monsieur SINGER, Juge
Statuant à juge unique conformément aux dispositions des
articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

M. PEREZ,

DEBATS

à l'audience publique du 17 Mars 2026, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.
Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDERESSE

S.C.I. BSG 66, prise en la personne de Monsieur [U] [L] [F], RCS [Localité 1] 984 799 395., dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Muriel AMAR-TOUBOUL, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 142

DEFENDEUR

S.D.C. [Adresse 2], représenté par son syndic CAPVALIM., dont le siège social est sis [Adresse 3]
défaillant

EXPOSE DU LITIGE

La SCI BSG 66, prise en la personne de ses représentants, M. [M] [U] [L] [F] et Mme [X] [O], est propriétaire d’un appartement situé [Adresse 4] à Toulouse depuis le 5 mars 2024.

Un dégât des eaux a été constaté le 20 mars 2024 que la SCI BSG 66 a signalé par courriers recommandés avec accusé de réception adressés les 25 mars et 27 mars 2024 à la société Laforêt [Localité 2], exerçant les fonctions de syndic de la [Adresse 5] [Adresse 4].

Par courrier recommandé adressé le 25 avril 2024, la SCI BSG 66 a mis en demeure la société Laforêt [Localité 2] de réaliser des devis de réparation et d’exécuter les travaux nécessaires.

Une expertise amiable a eu lieu le 18 novembre 2024.

Par courrier recommandé du 6 mars 2025, la protection juridique de M. [L] [F] a mis en demeure le “syndicat de copropriété Laforêt [Localité 2]” d’indemniser M. [L] [F] la somme de 12.000 euros au titre des pertes de loyers.

Par acte de commissaire de justice du 4 juillet 2025, la SCI BSG 66 a fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], prise en la personne de son syndic, la société Capvalim, devant le tribunal judiciaire de Toulouse, à lui régler différentes sommes au titre de la perte de loyers et au titre des travaux de réfection de l’appartement du demandeur..

La clôture de l’instruction est intervenue par ordonnance du juge de la mise en état rendue le 22 septembre 2025. L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 17 mars 2026 et mise en délibéré au 19 mai 2026, prorogée au 16 juillet 2026.

Aux termes de son assignation, qui constitue ses uniques écritures, la SCI BSG 66 demande au tribunal de :
- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], prise en la personne de son syndic, la société Capvalim, à lui régler les sommes de :
- 15.600 euros au titre de la perte de loyers, à parfaire,
- 9.247 euros TTC au titre des travaux de réfection de l’appartement du demandeur,
- 5.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], prise en la personne de son syndic, la société Capvalim, aux entiers dépens d’instance dont distraction au profit de Maître Amar Touboul, avocat sur son affirmation de droit.

Bien que régulièrement assignés, par exploit d’huissier signifié en application de l’article 659 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], prise en la personne de son syndic, la société Capvalim n’a pas constitué avocat et n’ont fait parvenir aucune conclusion au fond.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Il appartient donc au juge de vérifier la validité de la demande et la régularité des contrats invoqués.

Aux termes de l’article 473 du même code, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la décision a été délivrée à la personne du défendeur.

En l’espèce, bien que régulièrement assignés dans le cadre de la présente procédure, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], prise en la personne de son syndic, la société Capvalim, n’a pas constitué avocat et aucune conclusion n’a été transmise à la juridiction saisie de céans. Il sera donc statué au fond et la présente décision sera réputée contradictoire.

I/ Sur la responsabilité du syndicat de copropriétaire

Selon l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété. Il a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En droit, tenu par l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 de conserver et d'administrer les parties communes, le syndicat a par conséquent l'obligation de faire exécuter tous les travaux nécessaires pour que les parties communes et les éléments d'équipement collectif soient en bon état d'entretien et permettent d'assurer la sécurité des occupants et la pérennité de l'immeuble.

Il appartient au copropriétaire qui l'invoque de démontrer, par application des dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, que des travaux nécessaires à la bonne conservation de l'immeuble sont nécessaires et qu'un préjudice a été subi du fait de leur inexécution ou de leur exécution tardive.

Cette responsabilité de plein droit trouve à s'appliquer aux dommages causés par un vice de construction, même antérieur à la soumission de l'immeuble au statut de la copropriété, ou par un défaut d'entretien des parties communes.

L'article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que le syndic doit administrer l'immeuble, pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, et, en cas d'urgence, faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Il est admis sur ce fondement que la responsabilité extracontractuelle du syndic peut être engagée à l'égard du copropriétaire qui subit un préjudice personnel causé par la carence de ce dernier dans la gestion de la copropriété.
Au titre de ses obligations de gestion de l'immeuble, le syndic doit surveiller le bon entretien des parties communes de l'immeuble, et peut de ce fait faire procéder à certains travaux de son propre chef, et à d'autres sur autorisation de l'assemblée générale. Il lui appartient notamment de prendre les mesures requises pour réparer les défectuosités constatées dans les parties communes, et faire exécuter les travaux urgents.

La SCI BSG 66 produit aux débats un rapport de recherche de fuite non destructive de la société Petitqueux daté du 19 avril 2024 qui constate l’existence d’une fuite sans pouvoir la localiser en indiquant “suspicion d’un défaut de collage ou de cassure de l’évacuation sur la colonne générale de l’immeuble”, la société indiquant “un écoulement est visible le long du tuyau d’évacuation général du bâtiment dans la gaine technique par une trappe de visite chez l’assurée”.

Elle produit également un rapport d’expertise amiable daté du 10 février 2025 où la société La Foret [Localité 2] n’était pas représentée et le syndicat des copropriétaires n’était pas convoqués. Il convient d’ailleurs de noter que la SCI BSG 66,ne démontre pas que la société La Forêt [Localité 2] ait été correctement convoquée à la réunion du 18 novembre 2024, les éléments produits indiquant que cette société avait été convoquée à une réunion initialement prévue le 8 août 2024.

Il ressort de ce document que l’expert amiable a constaté d’importants dommages dans la salle de bain de l’appartement ainsi qu’un écoulement provenant de la colonne commune d’évacuation des eaux usées de l’immeuble. L’expert précise également que l’inoccupation de l’appartement est consécutive à l’inaction du syndic à mandater une entreprise pour réparer l’origine de la fuite.

Dans le cadre de l’expertise amiable, le cabinet Elex, expert de la société Axa, assureur de l’immeuble, indique que cette dernière prendra en charge la remise en l’état de l’appartement pour un montant de 9.247 euros TTC selon le devis PM Rénovation.

Si le caractère contradictoire de l’expertise amiable n’est pas parfaitement démontré, les différents éléments produits démontrent la présence d’un désordre dans l’appartement détenu par la SCI BSG 66 dont l’origine provenait d’une partie commune de l’immeuble, en l’espèce la colonne d’évacuation des eaux usées, dont avait connaissance le syndicat des copropriétaires par le biais de son syndic alors en exercice.

Force est de constater que bien que le désordre ait été signalé dès le 25 mars 2024, les travaux n’avaient pas encore été réalisés le 18 novembre 2024, jour de l’expertise amiable.

L’absence de réponse aux différents courriers et courriels adressés par la SCI BSG 66 à la société La Forêt [Localité 2] ainsi que son absence à l’expertise amiable démontre son manque de diligence dans le traitement de ce désordre alors qu’elle était en charge de la copropriété.

Par les éléments produits aux débats, au delà de l’expertise amiable, la SCI BSG 66 démontre que des travaux nécessaires à la bonne conservation de l'immeuble étaient nécessaires et qu'un préjudice a été subi du fait de leur inexécution ou de leur exécution tardive.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires sera responsable des dommages causés à la SIC BSG 66 ayant leur origine dans les parties communes.

II/ Sur les préjudices de la SCI BSG 66

A/ Sur le préjudice locatif

La SCI BSG 66 sollicite une somme de 15.600 euros à titre de dommages et intérêts au titre d’une perte de loyers.

Il n’est produit aux débats aucune explication quant au calcul de ce préjudice qui doit s’analyser en une perte de chance dès lors que si la perte est certaine, c’est celle d’une éventualité favorable, la location de son appartement.

Si effectivement des dommages dans une salle de bain peuvent nuire à la location d’un appartement situé à Toulouse dont la localisation aurait pu favoriser ladite location, il convient de constater que la SCI BSG 66 ne produit aucune estimation locative de son appartement ni aucun mandat auprès d’une agence immobilière démontrant à la fois sa volonté de louer le bien mais également son impossibilité en raison des désordres constatés.
En l’absence de ces éléments et au regard de la démonstration que les désordres ont perduré du mois de mars au mois de novembre 2024 sans qu’il soit possible de déterminer à quel moment les travaux de remise en état ont été réalisés, il convient de retenir que la SCI BSG 66 a subi un préjudice locatif qu’il convient de fixer à la somme de 1.500 euros.

B/ Sur les travaux de réfection de l’appartement

La SCI BSG 66 expose que les travaux de remise en état de l’appartement du demandeur ne lui ont pas été réglées et sollicite à ce titre la somme de 9.247 euros.

Force est de constater qu’il n’est pas produit aux débats le devis de la société PM Rénovation démontrant la prix et la nature des travaux à réaliser. La SCI demanderesse n’apporte également aucun élément prouvant que les travaux ont été réalisés et qu’elle a personnellement effectué le paiement de ces travaux par le biais notamment de la production d’une facture ou d’une preuve d’un virement.

En conséquence, sa demande sera rejetée.

C/ Sur la résistance abusive

La SCI BSG 66 sollicite une somme de 5.000 euros de dommages intérêts pour résistance abusive arguant que le silence du défendeur a causé un préjudice évident et distinct.

Il convient de constater que la SCI BSG 66 n’a jamais mis demeure le syndicat des copropriétaires de réaliser les travaux mais seulement la société La Forêt [Localité 2] alors qu’il résulte des éléments produits et notamment de l’expertise amiable que cette société n’exerçait plus les fonctions de syndic de la copropriété au jour de l’expertise le 18 novembre 2024. En témoigne également le courrier de mise en demeure de l’assureur de M. [L] [F] adressé le 6 mars 2025 au “syndicat de copropriété la Forêt [Localité 2] [Adresse 6] M. [C]” à [Localité 2] dont il est difficile de savoir s’il met en demeure le syndicat de copropriété ou le syndic qui n’exerçait alors plus les fonctions de syndic de ladite copropriété.

Aucun élément ne démontre dès lors la résistance abusive du syndicat des copropriétaires.

Par ailleurs, la SCI BSG 66 ne démontre l’existence d’aucun préjudice “évident et distinct” subi par le retard pris dans l’exécution des travaux.

En conséquence, cette demande sera rejetée.

III - Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], prise en la personne de son syndic, la société Capvalim, qui succombe à l’instance, sera condamné au dépens.
Maître Muriel Amar-Touboul, avocat qui en a fait la demande et qui peut y prétendre, sera admise au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS