TJ 33063, 17 juill. 2026, RG 26/00328

Du 17 juillet 2026

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 26/00328 - N° Portalis DBX6-W-B7K-3QGA

S.C.I. TRISTAR

C/

[J] [S]

- Expéditions délivrées à
Me Laurent DEMAR

- FE délivrée à
Me Baptiste MAIXANT

Le 17/07/2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]
[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 juillet 2026

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,
GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

S.C.I. TRISTAR
RCS [Localité 1] N° 444 956 478
[Adresse 3]
[Localité 2]

Représentée par Me Baptiste MAIXANT (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDERESSE :

Madame [J] [S]
née le 04 Mars 1973 à [Localité 3]
[Adresse 4]
[Localité 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2026-005407 du 22/04/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

Représentée par Me Laurent DEMAR (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 29 Mai 2026

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 20 Janvier 2026

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 4 octobre 2011, la SCI TRISTAR a donné à bail à Madame [J] [S] un logement situé au 3ème étage de l’immeuble [Adresse 5] à BORDEAUX (33000).

Par acte de commissaire de justice du 29 septembre 2025, la SCI TRISTAR a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 3507,88 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d'une assurance locative, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 20 janvier 2026, la SCI TRISTAR a assigné Madame [S] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 27 mars 2026 aux fins de voir :

- Constater le jeu de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties pour impayés de loyer et défaut d’assurance locative,
- Ordonner l'expulsion de Madame [S] des lieux qu'elle occupe désormais sans droit ni titre, ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours d'un serrurier et de la force publique,
- Condamner Madame [S] à payer à la SCI TRISTAR la somme provisionnelle en principal de 2896,12 euros,
- Condamner Monsieur [B] [K] à payer à la SCI TRISTAR une indemnité conventionnelle d'occupation égale au loyer mensuel charges comprises, et ceci jusqu'à complète vidange des lieux et restitution des clés,
- Assortir ces sommes de l'intérêt au taux légal à compter du 29 octobre 2025,
- Condamner Monsieur [B] [K] à payer à la SCI TRISTAR la somme provisionnelle de 2.000 euros à titre de dommage et intérêts pour la résistance abusive dans le paiement des loyers,
- La condamner à payer à la SCI TRISTAR la somme de 1800 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens conformément à l'article 696 du Code de procédure civile.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 29 mai 2026.

Lors de l’audience du 29 mai 2026, la SCI TRISTAR, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 3690,92 euros au 27 mai 2026 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle s’oppose à tout délai.

En défense, Madame [J] [S], représentée par son conseil, sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle produit une attestation d’assurance locative à effet du 1er janvier 2023 ainsi qu’une seconde attestation valable jusqu’au 31 mars 2026, de sorte qu’il est soutenu que la résiliation de plein droit n’est pas acquise sur le fondement du défaut d’assurance.

Madame [S] n’a pas répondu aux convocations des services sociaux de la Préfecture de la Gironde.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 17 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 26 janvier 2026, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 27 mars 2026.

La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 30 septembre 2025.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit également l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Toutefois, si le commandement vise effectivement le défaut d'assurance couvrant les risques locatifs, la défenderesse justifie d’une couverture assurantielle pour la période d’un mois suivant le commandement du 29 septembre 2025.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement sous deux mois.

La SCI TRISTAR a fait signifier à Madame [S] un commandement d’avoir à payer la somme de 3507,88 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 29 septembre 2025. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [S] n’ayant pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 29 septembre 2025, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 30 novembre 2025, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 30 novembre 2025.

Madame [S] n’apparait en situation réaliste d’apurer sa dette locative au regard de ses ressources (1337 euros d’aides sociales, AL comprise) et de l’échéance mensuelle de son loyer charges comprises (1277,51 euros). Surabondamment, il sera relevé que la reprise du paiement des loyers courants n’est pas constatée, les aides sociales étant versées à termes échus.

Dès lors, Madame [S] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 30 novembre 2025, ce qui constitue pour la SCI TRISTAR un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de la défenderesse à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SCI TRISTAR produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 3690,92 euros à la date du 27 mai 2026.

Il convient de soustraire de cette somme un montant de 211,37 euros qui relève des dépens.

Le solde de cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [S] sera donc condamnée au paiement de la somme de 3479,55 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 27 mai 2026 – échéance du mois de mai 2026 incluse. Elle sera en outre, condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (1277,51 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er juin 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [S].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [S] à verser à la SCI TRISTAR la somme de 150 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS