TJ 33063, 17 juill. 2026, RG 26/00306
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Texte de la décision
Du 17 juillet 2026
5AA
SCI/FH
PPP Référés
N° RG 26/00306 - N° Portalis DBX6-W-B7K-3PRH
S.A. CDC HABITAT
C/
[Q] [O]
- Expéditions délivrées à :
[B] [S]
- FE délivrée à :
Me Anne-Geneviève HAKIM
Le 17/07/2026
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 juillet 2026
PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,
GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,
DEMANDERESSE :
S.A. CDC HABITAT
RCS [Localité 1] N° 470 801 168
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentée par Maître Anne-Geneviève HAKIM, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL AGH AVOCATS
DEFENDERESSE :
Madame [Q] [O]
née le 27 Septembre 1984 à [Localité 3] (SÉNÉGAL)
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]
Représentée par Maître Bérengère PAGEOT, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL ATHENAIS
DÉBATS :
Audience publique en date du 29 Mai 2026
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 29 Janvier 2026
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 20 octobre 2020, à effet du même jour, la SAEM CDC HABITAT, a donné à bail à Madame [Q] [O], un logement [Adresse 5], au [Adresse 3] à [Localité 5], ainsi qu’un emplacement de stationnement n°55 au sein de la même résidence.
Par acte de commissaire de justice du 4 novembre 2025, la société CDC HABITAT a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1933,06 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du contrat de location.
Par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2026, la bailleresse a assigné Madame [O] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 20 mars 2026 aux fins de :
Voir constater le jeu de la clause résolutoire, stipulée dans le contrat de bail pour le logement et l’emplacement de parking au sein de la même résidence,
- Voir ordonner l’expulsion des lieux de Madame [O] ainsi que celle de toutes autres personnes se trouvant dans les lieux avec si nécessaire le concours de la force publique,
- Voir ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la défenderesse,
- La voir condamner au paiement de la somme provisionnelle de 1787,65 euros au titre des arriérés au 23 janvier 2026,
- La voir condamner au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges pour le logement et l’emplacement de parking jusqu’à la libération effective des lieux (1046,03 euros à la date de l’assignation),
- La voir condamner au paiement d'une somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.
L’affaire a été renvoyée à l’audience du 29 mai 2026.
Lors de l’audience du 29 mai 2026, la société CDC HABITAT, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 1661,36 euros hors dépens, terme d’avril 2026 inclus. Elle indique ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement.
En défense, Madame [Q] [O], représentée par son conseil, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire au moyen d’un plan d’apurement. Elle indique avoir subi des problèmes de santé.
La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.
A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 17 juillet 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION
La présente ordonnance sera contradictoire.
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 2 février 2026, six semaines avant la date de l’audience.
La bailleresse justifie également avoir saisi la Caisse d’Allocations Familiales le 31 octobre 2025, de sorte que la saisine de la CCAPEX est réputée avoir été accomplie.
L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation du contrat de bail
L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.
En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version alors applicable, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement dans un délai de deux mois.
La bailleresse a fait signifier à Madame [O] un commandement d’avoir à payer la somme de 1933,06 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 4 novembre 2025. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.
La locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai de deux mois.
Ce défaut de régularisation fonde CDC HABITAT à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 5 janvier 2026, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.
Néanmoins, l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi.
Il ressort des débats et du décompte que Madame [O] a repris le paiement du loyer courant et sa dette locative a sensiblement diminué depuis le commandement. Par ailleurs, elle justifie percevoir des aides sociales stables et expose avoir repris une activité professionnelle.
Par suite, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.
En cas de non-respect de ce moratoire, la bailleresse sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Madame [O].
En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que la défenderesse sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, avec revalorisation de droit, à compter du 1er mai 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.
Sur la provision et les indemnités d’occupation
En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, au soutien de sa demande, la bailleresse produit un décompte actualisé au 26 mai 2026, selon lequel sa créance s’établit à la somme de 1661,36 euros à la date du 26 mai 2026.
Cette créance n’étant pas sérieusement discutée, Madame [O] sera donc condamnée au paiement de la somme de 1661,36 euros, à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 26 mai 2026– échéance du mois d’avril 2026 incluse. Elle sera en outre, condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (1055,18 euros par mois à la date de l’audience, parking inclus), à compter du 1er mai 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux.
S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Dans l’hypothèse où la défenderesse ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchue, elle sera en outre condamnée, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er mai 2026.
Sur le sort des meubles
En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de la défenderesse.
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Une indemnité de 150 euros sera allouée à ce titre à la demanderesse.
Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence
CONSTATONS la réunion à la date du 5 janvier 2026 des conditions d’acquisition de la clause de résolutoire insérée au bail du 20 octobre 2020, relative au logement [Adresse 6], entrée 31, porte n°3, au [Adresse 3] à [Localité 5], ainsi qu’à l’emplacement de stationnement n°55 au sein de la même résidence,
CONDAMNONS Madame [Q] [O] à régler à la société CDC HABITAT la somme de 1661,36 euros, à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 26 mai 2026– échéance du mois d’avril 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
ACCORDONS à Madame [Q] [O] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 24 mois à raison de 23 mensualités successives de 70 euros chacune, suivies d’une 24ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, et frais de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au jour de l’échéance du loyer au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;
DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;
ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;
DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;
DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :
- la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;
- si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;
- qu’en ce cas, à défaut pour Madame [Q] [O] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
- qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
- qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (1055,18 euros par mois à la date de l’audience, parking inclus), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Madame [Q] [O] à son paiement à compter du 1er mai 2026, jusqu’à libération effective des lieux ;
- CONDAMNONS Madame [Q] [O] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;
- CONDAMNONS Madame [Q] [O] à régler à la société CDC HABITAT la somme de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS le surplus des demandes ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision ;
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
La Greffière, Le Juge des Contentieux de la Protection,
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