TJ 81004, 20 juill. 2026, RG 25/00383

DÉCISION DU : 20 Juillet 2026
DOSSIER : N° RG 25/00383 - N° Portalis DB3A-W-B7J-EGZZ
NAC : 5AA
AFFAIRE : S.C.I. GRANAL 81 C/ [J] [X]
MINUTE N° : 26/

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Mme CABANES,

GREFFIER lors des débats : M.CHAUVIER et de la mise à disposition : Mme ODRION, Greffière

PARTIES : DEMANDERESSE

S.C.I. GRANAL 81
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Charlotte MARTINET-GAMBAROTTO, avocat au barreau de CASTRES

DEFENDERESSE

Madame [J] [X]
née le 16 Mai 1987 à [Localité 2]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 81004-2025-02933 du 05/12/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])
représentée par Me Alain COMBAREL, avocat au barreau D’ALBI

Débats tenus à l'audience du : 15 Juin 2026

Ordonnance prononcée par sa mise à disposition au greffe le 20 Juillet 2026

Le 20 Juillet 2026
ccc délivrées aux parties
cccrfe délivrée à Me [V]

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 24 juillet 2024, à effet au 16 août 2024, la SCI GRANAL 81 représentée par son gérant a donné à bail à Mme [J] [X] un appartement n° G7, situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 820 euros.

Par acte de commissaire de justice du 11 juillet 2025, la SCI GRANAL 81 a fait délivrer à Mme [X] commandement d’avoir à produire l’attestation d’assurance locative.

Puis, des loyers étant demeurés impayés, par acte du même jour, le bailleur a fait délivrer commandement de payer visant la clause résolutoire.

Enfin, par acte de commissaire de justice du 14 octobre 2025, la SCI GRANAL 81 a fait assigner en référé Mme [J] [X] devant le Juge des contentieux de la protection d'Albi, aux fins d’obtenir la résiliation du contrat, le paiement des sommes dues et l’expulsion de la locataire.

Après deux renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue.

A l’audience du 15 juin 2026, la SCI GRANAL 81, par son Conseil, sollicite du Juge, sur le fondement des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 (articles 7g et 24), de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire intervenue le 11 août 2025, par le jeu de la clause insérée au contrat en application de l’article 7g de la loi, nonobstant l’application de l’article 24 de ladite loi à effet au 11 septembre 2025,Ordonner l’expulsion de Mme [J] [X] et de toute personne ou objet se trouvant dans les lieux loués, avec si nécessaire le concours de la force publique,Condamner Mme [J] [X] à lui payer les sommes suivantes :
la somme provisionnelle de 6535,90 € au titre des loyers, charges, et indemnités impayés, au 2 juin 2026,une indemnité d’occupation mensuelle sur le logement, fixée au montant du loyer actuel augmenté des charges, et ce jusqu’à libération effective des lieux,1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens de la présente instance.
A l’appui de ses demandes, la SCI GRANAL 81 fait valoir des impayés depuis plusieurs années, et la délivrance d’un commandement de justifier d’une assurance locative resté sans réponse dans le délai imparti, ainsi que d’un commandement de régler les impayés, lui aussi sans effet.
Elle maintient l’ensemble de ses demandes, et s’oppose à tout délai de paiement, affirmant que la défenderesse est de mauvaise foi et n’est pas en capacité de respecter les échéances qui seraient fixées.

En défense, Mme [J] [X], par son Conseil, et se fondant sur les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de l’article 1719 du code civil, et sur l’avis de la Cour de cassation rendu le 13 juin 2024, sollicite du Juge de :

- A titre principal, prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 11 juillet 2025, et débouter la demanderesse de l’ensemble de ses demandes,

A titre subsidiaire,
- Condamner la SCI GRANAL 81 à lui payer la somme de 1 500 € de dommages et intérêts, en réparation du préjudice personnel subi,
- Lui allouer les plus larges délais de paiement pour s’acquitter de sa dette locative,
- Ordonner la suspension de toute mesure d’expulsion pendant une période d’une année complète à compter de la signification du jugement, au visa des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution,
- Condamner la SCI GRANAL 81 aux entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, Mme [X] fait valoir que le contrat de bail prévoyait un délai de deux mois pour régularisation de la dette, et que la clause y renvoyant a été reproduite au commandement de payer qui a été délivré. Cependant, cet acte vise également le délai prévu par les textes, soit 6 semaines, ce qui entraîne une contradiction devant conduire à prononcer la nullité dudit acte. Elle conclut que la demanderesse doit ainsi être déboutée.

Sur le fond, Mme [X] reproche au bailleur de manquer aux dispositions de l’article 1719 du code civil relatives à l’obligation de faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

S’agissant de l’arriéré de loyer, elle ne le conteste pas, mais affirme qu’il est en partie imputable au comportement du bailleur, qui fait selon elle obstacle à ce qu’elle perçoive les aides au logement.

Elle précise être âgée de 39 ans, mère de cinq enfants, et avoir comme seules ressources les allocations de la CAF.
Elle sollicite ainsi de pouvoir bénéficier des dispositions précitées.

La décision a été mise en délibéré au 20 juillet 2026.

Mme [X], autorisée à produire une note en délibéré, a transmis une attestation d’assurance multirisque habitation portant sur un contrat souscrit de 2019 à l’année 2025/2026, ainsi que des pièces en réponse aux moyens de fond évoqués par les parties lors de l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur la résiliation du contrat de bail

Sur la recevabilité des demandes
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Tarn par la voie électronique le 15 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige.

Les demandes sont donc recevables.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire relative à l’assurance locative
Il résulte des dispositions de l’article 7g de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.
Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, par acte du 11 juillet 2025, le bailleur a fait délivrer un commandement d’avoir à produire l’attestation d’assurance visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail (article XI).

Mme [J] [X] disposait ainsi d’un délai d’un mois à compter de cette date pour justifier auprès de la SCI GRANAL 81 d’une assurance habitation.
Or, elle ne démontre pas y avoir procédé dans le délai imparti.

Le fait qu’elle justifie désormais avoir souscrit un tel contrat pour la période concernée est sans effet sur l’acquisition de la clause résolutoire à ce titre, laquelle est manifestement intervenue le 12 août 2025.

Le contrat de bail a donc pris fin le 12 août 2025, par acquisition de la clause résolutoire.

II- Sur les demandes en paiement

Sur le moyen portant sur la nullité du commandement de payer
Selon l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige et la jurisprudence constante, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, sauf autre délai prévu par les parties.

En l'espèce, le contrat de bail conclu le 24 juillet 2024 contient une clause résolutoire prévoyant expressément un délai de deux mois pour régularisation de la dette (article XI).

La défenderesse affirme que la nullité de cet acte doit être prononcée.
Or celui-ci, dans le cas présent, ne vaut que mise en demeure de payer les sommes réclamées, et est donc sans incidence sur l’acquisition de la clause résolutoire, laquelle a été constatée sur le premier moyen invoqué par le bailleur.

Il sera rappelé qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du Juge des référés de prononcer la nullité d’un commandement de payer. En revanche, il lui revient d’apprécier si la contestation de sa validité par le preneur constitue ou non une contestation sérieuse à l’action du bailleur.

Dans le cas présent, c’est à juste titre que Mme [X] soulève la contrariété de délais pour régulariser figurant dans l’acte de commissaire de justice.

Toutefois, il convient de rappeler que le commandement de payer critiqué a respecté les textes en vigueur lors de sa délivrance, tant sur la reproduction de la clause insérée au contrat, que sur le délai légal alors applicable (six semaines).

Le fait que les dispositions contractuelles, plus favorables à la défenderesse car prévoyant un délai de deux mois, aient pu éventuellement créer une confusion, n’est ici pas démontré. Or, faute de justifier d’un grief, l’allégation ne peut suffire à créer une contestation sérieuse quant à la validité de l’acte.

Il sera d’ailleurs relevé que selon les pièces du dossier, dans le délai de deux mois suivant la délivrance de l’acte, Mme [X] n’a versé que la somme totale de 350 euros, et n’a donc pas été en mesure d’apurer la dette, quel que soit le délai pour régulariser auquel elle se serait fiée.

Dès lors, le commandement de payer pourra utilement servir de mise en demeure de régler les sommes réclamées au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées.

Sur le montant de la dette
Aux termes de l’article 1728 du code civil, l’une des obligations du locataire est de régler le loyer et les charges à échéance du terme.

De plus, il ressort des dispositions de l’article 1353 du même code, que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats, et notamment du dernier décompte produit à l’audience, que la locataire reste redevable de la somme de 6 535,90 € au 2 juin 2026, au titre des loyers, charges et indemnités échus et impayés.
Ce montant n’est pas contesté.

En conséquence, Mme [J] [X] sera condamnée à payer à la SCI GRANAL 81 la somme provisionnelle de 6 535,90 € à ce titre.

La somme de 3 301 euros sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2025, date de délivrance du commandement de payer. Le surplus sera assorti des intérêts à compter de la présente ordonnance.

III- Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande en délais de paiement
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que : "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation."

En l'espèce, Mme [J] [X] sollicite les plus larges délais de paiement.
Elle déclare percevoir les allocations de la CAF et vivre avec ses cinq enfants.
Elle produit un avis d’imposition sur les revenus 2024, dont il résulte qu’elle a déclaré des ressources annuelles à hauteur de 5 552 euros.

Le bailleur s’oppose à tout délai de paiement, faisant valoir la mauvaise foi de Mme [X] et son incapacité à s’acquitter des échéances qui seraient fixées.

Au regard des pièces produites, force est de constater que Mme [X] ne justifie pas remplir les critères requis par le texte pour bénéficier de délais de paiement.
En effet, elle ne démontre pas avoir repris le paiement du loyer courant en intégralité, et les pièces qu’elle produit ne permettent pas d’établir sa capacité à rembourser.

En conséquence, il ne pourra être fait droit à la demande en délais de paiement.

Ainsi, à défaut de départ spontané, l’expulsion de Mme [X] et de toute personne ou objet occupant les lieux de son chef, sera ordonnée, au besoin avec l’assistance de la force publique.

Enfin, Mme [J] [X] sera condamnée à payer une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 12 août 2025, et jusqu’à complète libération des lieux. Le montant de cette indemnité sera fixé à celui du loyer majoré des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

Sur les dommages et intérêts
Mme [J] [X] sollicite l’octroi d’une indemnisation en réparation du préjudice personnel subi selon elle du fait des agissements du bailleur.

Outre le fait qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du Juge des référés de statuer sur cette demande au regard des pièces produites portant sur le fond, force est de constater qu’au regard de l’issue du litige, le préjudice allégué n’est pas démontré.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur la demande au titre des dispositions des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution
Aux termes de ces dispositions, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

De plus, la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Mme [J] [X] sollicite l’application de ces dispositions, faisant valoir qu’elle n’est pas imposable fiscalement et n’a pas d’activité professionnelle, devant s’occuper de ses enfants.
Elle affirme que malgré les difficultés, elle tente chaque mois de payer une part du loyer et de répondre aux besoins de sa famille, de sorte qu’un délai d’une année lui permettrait de trouver un appartement adapté pour loger ses enfants.

Il ressort des éléments du dossier que Mme [X] ne justifie pas de recherches pour trouver un autre logement adapté à ses besoins et à ses ressources, alors qu’elle rencontre des difficultés pour s’acquitter du loyer depuis plusieurs années.

Le montant de la dette est particulièrement important, et Mme [X] ne démontre pas avoir réalisé de démarches en vue de régulariser la situation de façon pérenne.
Il convient dès lors de veiller à ne pas l’aggraver.

En outre, la bonne foi de la locataire au cours de l’exécution du contrat de bail n’a pu être établie avec certitude, une contestation sérieuse étant relevée sur ce point.

Ainsi, les conditions n’étant pas réunies, cette demande sera rejetée.

IV- Sur les autres demandes

Sur les dépens
Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Compte tenu de l’issue du litige, Mme [J] [X] supportera la charge des dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’articles 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, Mme [J] [X] sera condamnée à payer au bailleur la somme de 1000 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire
En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

L’ordonnance sera ainsi de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS