TJ 81004, 20 juill. 2026, RG 26/00130

JUGEMENT DU : 20 Juillet 2026
DOSSIER : N° RG 26/00130 - N° Portalis DB3A-W-B7K-EJGP
NAC : 5AA
AFFAIRE : S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE SOCIETE ANONYME D’HABITA TIONS A LOYER MODERE C/ [B] [L]
MINUTE N° : 26/

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Mme CABANES,

GREFFIER lors des débats : M.CHAUVIER et de la mise à disposition : Mme ODRION, Greffière

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE SOCIETE ANONYME D’HABITA TIONS A LOYER MODERE
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me PUECH substituant Me Adam LAKEHAL, avocat au barreau de TOULOUSE

DEFENDERESSE

Madame [B] [L]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Marie-Line BREJAUD , avocat au barreau D’’ALBI.

Débats tenus à l'audience du : 15 Juin 2026
Jugement prononcé par sa mise à disposition au greffe le 20 Juillet 2026

Le 20 Juillet 2026
ccc délivrées aux parties
cccrfe délivrée à Me LAKEHAL

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 20 juin 2014, à effet au 8 juillet 2014, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à Mme [B] [L] une villa n°5, située [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 433,91 euros, provision sur charges comprise.

A compter de 2018, le voisinage s’est plaint auprès du bailleur de troubles attribués à Mme [L].

La SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a adressé à Mme [L] plusieurs courriers, en août 2020, février 2025, septembre 2025, et novembre 2025.

En 2023, une pétition réunissant les signatures d’habitants du quartier a été remise au bailleur.

Par ailleurs, des mains courantes et plaintes ont été déposées à la fois par Mme [L], et par ses voisins directs, les consorts [U].

Des tentatives de médiation ont été réalisées, sans succès.

C’est ainsi que par acte de commissaire de justice du 25 mars 2026, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait assigner Mme [B] [L] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d'Albi, aux fins notamment de solliciter la résiliation du contrat de bail et son expulsion du logement occupé.

A l’audience du 15 juin 2026, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, par son Conseil, sollicite du Juge des Contentieux de la Protection, sur le fondement des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1224, 1728 et 1741 du code civil, de :

A titre principal,

- Prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de Mme [L], à compter de l’acte introductif d’instance,
- Ordonner l'expulsion de Mme [B] [L] et de toute personne occupant les lieux de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,
- Supprimer le délai de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,
- Condamner Mme [B] [L] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, fixée au montant actuel du loyer et des charges, à compter de l’acte introductif d’instance et jusqu'à libération des lieux,

A titre subsidiaire,

- Prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de Mme [L], à compter de la décision à intervenir,
- Ordonner l'expulsion de Mme [B] [L] et de toute personne occupant les lieux de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,
- Supprimer le délai de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,
- Condamner Mme [B] [L] au paiement des loyers et charges impayés au jour de l’audience,
- Condamner Mme [B] [L] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, fixée au montant actuel du loyer et des charges, jusqu'à libération des lieux,

Dans tous les cas,

- Condamner Mme [B] [L] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

A l'appui de ses demandes, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE fait valoir que depuis plusieurs années, elle a été destinataire de nombreuses plaintes et réclamations de voisins, dénonçant des troubles graves et répétés imputés à Mme [L] (nuisances sonores, agressions verbales ou physiques, dégradations matérielles, comportements d’atteinte à la vie privée).
Elle indique avoir adressé plusieurs courriers de mise en demeure à Mme [L], et précise que des tentatives de médiation ont été engagées, mais que cela n’a pu résoudre durablement les conflits.

Selon le bailleur, les manquements aux obligations contractuelles de la locataire résultant d’un usage non raisonnable des lieux loués justifient en l’espèce la résiliation du contrat de bail.

En défense, Mme [B] [L], représentée par son Conseil, sollicite du Juge, se fondant sur les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, de :

- Constater son accord pour quitter les lieux dès qu’elle aura trouvé un nouveau logement,
- Débouter la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE de sa demande d’expulsion,
- Lui accorder un délai d’un an pour retrouver un nouveau logement,
- Débouter le bailleur de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, Mme [B] [L] affirme être elle-même victime d’un certain nombre de désordres (déjections de chats sur les rebords de ses fenêtres, sur sa boîte aux lettres, sur les murs, pots de fleurs cassés, pneus de son véhicule crevés, vol de citronnier, vol de statue, agressions physiques et verbales). Elle produit des pièces établissant des poursuites pénales à l’égard de ses voisins.

Elle affirme vivre désormais dans un climat de peur et d’angoisse permanentes, de sorte qu’elle envisage de déménager.

La décision a été mise en délibéré au 20 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la résiliation du contrat de bail et l'expulsion

Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, “Le locataire est obligé :
a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (...) ;
b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;(...)

De plus, il résulte de l’article 1728 du code civil que le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE affirme que Mme [B] [L] n’a pas respecté les dispositions précitées, en n’usant pas du logement de façon paisible et causant au contraire des nuisances au voisinage.

Les pièces produites au dossier établissent que :

Le contrat de bail a pris effet le 8 juillet 2014.Une première médiation est intervenue en décembre 2018, entre Mme [L] et deux de ses voisines, Mesdames [G] et [E], domiciliées aux numéros 14 et 12 de la rue dans laquelle habite Mme [L] (au numéro 16).Quelques semaines plus tard, le médiateur est informé de nouveaux troubles (et notamment des affichettes et lettres anonymes), ce qui déclenche un dépôt de plainte, ainsi qu’un conflit entre Mme [L] et une voisine tiers à la première tentative de médiation.En janvier 2019, la procédure de médiation amiable est clôturée “face à la volonté de Mme [L] de refuser l’apaisement souhaité”.Le 3 août 2020, le bailleur demande à Mme [L] de retirer la caméra de vidéosurveillance installée à l’entrée de son logement, afin de garantir le respect du droit à la vie privée et le droit à l’image des individus.Le 14 juin 2023, le bailleur reçoit une pétition signée par 10 voisins de Mme [L] (domiciliés [Adresse 4] et [Adresse 5], celle-ci étant perpendiculaire à la première), et selon laquelle de nombreux troubles sont imputés à la défenderesse : provocations verbales, insultes, mots accrochés, voisins filmés avec son téléphone portable et sans leur autorisation, versement de désherbant dans les jardins voisins, espionnage des enfants lorsqu’ils se trouvent à l’extérieur, dégradations de véhicules, nombreuses interventions des forces de l’ordre, courriers en usurpant l’identité de voisins, menaces de s’en prendre aux animaux (chats, chiens), etc...En novembre 2023, une nouvelle démarche de médiation amiable est envisagée, mais compte tenu du fait que selon le médiateur, “la première médiation avait exacerbé les comportements inadaptés de Mme [L]”, celui-ci préconise “un geste fort du bailleur”.Le 30 septembre 2024, une médiation pénale est intervenue, suite à la dégradation par M. [X] (vivant au numéro 18, compagnon de Mme [V]) d’un vase en plastique et d’un brise-vue au préjudice de Mme [L], chacun s’engageant à respecter l’autre et à ne pas lui causer de troubles.Le 4 février 2025, le bailleur met en demeure Mme [L] de procéder au retrait des “pics sur le grillage mitoyen” avec ses voisins, cette installation étant interdite.Le 1er septembre 2025, le bailleur met en demeure Mme [L] de respecter ses obligations de locataire, et de mettre fin “ à tout comportement susceptible de troubler la tranquillité” du voisinage.Le 20 septembre 2025, Mme [N] [V] (vivant au numéro 18) dépose plainte contre Mme [L] pour une agression subie la veille (griffures et morsure, attestées par certificat médical versé aux débats).Le 25 septembre 2025, Mme [J] [Z] (qui habite au numéro 13, soit en face du logement de Mme [L]) atteste que celle-ci agresse verbalement ses enfants, cherche à provoquer le voisinage, et serait responsable du départ de plusieurs locataires dans la rue.Suivant constat établi par commissaire de justice les 21, 22 et 30 octobre 2025, celui-ci a recueilli les déclarations de plusieurs voisins de Mme [L]. Il en résulte que tous ont souhaité rester anonymes, et trois n’ont pas relevé de troubles. En revanche, trois autres ont formulé les mêmes reproches que ceux figurant sur la pétition signée en 2023, laissant supposer que les troubles persistent plus de deux ans plus tard.Le 6 novembre 2025, le bailleur a adressé une nouvelle mise en demeure pour troubles du voisinage à Mme [L], faisant valoir qu’une procédure judiciaire aux fins de résiliation de bail pourrait être engagée.Le 7 mars 2026, Mme [N] [V] dépose plainte en ligne contre Mme [L] pour atteinte à la vie privée, au motif que sa voisine a installé une caméra de surveillance orientée vers sa maison et notamment son jardin, et semble enregistrer des images de son domicile et de sa vie familiale sans son consentement.
Ainsi, force est de constater que l’ensemble des pièces produites établit la réalité des nuisances alléguées, et démontre que celles-ci sont régulières, répétées, et perdurent malgré les diverses interventions et démarches réalisées par le bailleur. Elles ont en effet commencé en 2018 et restent actuelles.

Elle sont en outre suffisamment graves pour troubler la tranquillité des autres habitants du quartier, qui attendent à juste titre du bailleur qu’il y mette fin.

S’il est également établi par les éléments produits par la défenderesse que désormais, les tensions sont telles que les plaignants originaux causent à leur tour des nuisances à Mme [L], force est de constater que la durée du conflit a manifestement enkysté celui-ci et conduit à ce que chacun commette des incivilités à l’égard de l’autre, dans un engrenage auquel il convient de mettre un terme définitif.

En conséquence, il est manifeste que les dispositions précitées de la loi du 6 juillet 1989 et du code civil ne sont pas respectées par la locataire depuis plusieurs années, ce qui justifie que soit prononcée la résiliation du contrat de bail, au jour du prononcé du présent jugement.

II- Sur la demande d'indemnité d'occupation mensuelle

En application de l'article 1240 du code civil, le propriétaire d'un bien occupé par un ancien locataire devenu occupant sans droit ni titre peut prétendre à l'octroi d'une indemnité d'occupation jusqu'au départ de ce dernier.

En l'espèce, Mme [B] [L], suite à la résiliation du contrat de bail, devient occupante sans droit ni titre du bien.

Elle sera en conséquence condamnée à payer à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE une indemnité mensuelle d’occupation, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

Il n’y aura pas lieu à la condamner au paiement des loyers et charges impayés au jour de l’audience, tel que figurant dans le dispositif de l’acte introductif d’instance, dans la mesure où il n’est pas justifié d’impayé au 15 juin 2026.

III- Sur la demande reconventionnelle en délais pour quitter les lieux

Aux termes de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

En l’espèce, Mme [L] sollicite un délai d’un an pour quitter les lieux.

Elle justifie d’une demande de relogement en date du 20 avril 2026, et affirme que malgré des démarches, elle se trouve actuellement sans solution.

Cet élément doit évidemment être pris en compte. Néanmoins, l’ancienneté et l’importance des troubles subis par ses voisins le doivent être tout autant.

Ainsi, il ne pourra qu’être accordé un délai de trois mois à Mme [B] [L] pour quitter les lieux, à compter de la signification du présent jugement.

Passé ce délai, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE pourra faire procéder à son expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

IV- Sur les autres demandes

Sur les dépensEn application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l'espèce, il y aura lieu à condamner Mme [B] [L] aux dépens.
Sur les frais irrépétiblesAux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Tenue aux dépens, Mme [B] [L] sera condamnée à payer à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE la somme de 800 euros au titre des frais non compris dans les dépens.
Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Dès lors, le jugement sera assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,