TJ 59350, 2 juill. 2026, RG 25/10604

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/10604 - N° Portalis DBZS-W-B7J-Z7BV

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 02 Juillet 2026

S.A. VILOGIA

C/

[A] [X]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 02 Juillet 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par M. [T] [B], muni d'un mandat écrit

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [A] [X], demeurant [Adresse 2]
non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 26 Mars 2026

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 02 Juillet 2026, date indiquée à l'issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 5 juin 2024 à effet au 12 juin 2024, la S.A. Vilogia a donné à bail à M. [A] [X] un logement situé [Adresse 3], 3ème étage à [Localité 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 530,28 euros, outre une provision sur charges de 106,69 euros, pour une durée d’un mois renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 14 février 2025, la S.A. Vilogia a fait signifier à M. [A] [X] un commandement de payer la somme principale de 3.309,17 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 11 septembre 2025, la S.A. Vilogia a fait assigner M. [A] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

- Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et, en conséquence, dire que M. [A] [X], est occupant sans droit ni titre,
- A défaut, prononcer la résiliation du bail pour non-paiement des loyers et charges
- Ordonner l'expulsion de M. [A] [X], ainsi que celle de toute personne introduite par lui dans le logement, dans le délai de deux mois du commandement d'avoir à libérer les lieux à intervenir et ce, au besoin, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
- Condamner M. [A] [X], au paiement de la somme de 7.903,23 euros représentant les loyers et charges impayés au jour de la résiliation du bail,
- Condamner M. [A] [X], au paiement des loyers et charges impayés à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu'au jour du jugement,
- Condamner M. [A] [X], au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et des charges à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu'à complète libération des lieux,
- condamner en outre M. [A] [X], au paiement des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
- Dire que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d'occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l'année dépasseraient 12 fois la provision,
- Condamner M. [A] [X], au paiement de la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Ordonner l'exécution provisoire,
- Condamner M. [A] [X], aux entiers frais et dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Par ordonnance du 16 janvier 2026, le juge des contentieux de la protection a, sur le fondement de l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989, constaté la résiliation du bail litigieux, autorisé la reprise du logement par la S.A. Vilogia, déclaré les biens laissés sur place abandonnés et condamné Monsieur [A] [X] aux dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 26 mars 2026.

A cette audience, la S.A. Vilogia comparaît, représentée par M. [T] [B], régulièrement muni d’un pouvoir pour ce faire.

La S.A. Vilogia s’en rapporte aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative, à la somme de 14.362,35 euros. Elle indique qu’il n’y a jamais eu de paiement depuis l’entrée dans les lieux.

Assigné par procès-verbal de recherches infructueuses, M. [A] [X] n’a pas comparu à l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2026, prorogée au 2 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, M. [A] [X], assigné par procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas comparu à l’audience.

La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la loi applicable :

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être relevées d’office par le juge.

Sur l’ordonnance sur requête :

Conformément à l’article 493 du code de procédure civile, l’ordonnance de constat de la résiliation du bail pour abandon du logement en date du 16 janvier 2026 est provisoire et n’a donc pas autorité de la chose jugée.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

- Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

La S.A. Vilogia justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 12 février 2025, soit plus de deux mois avant l'assignation conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, la S.A. Vilogia justifie avoir notifié au préfet du Nord le 11 septembre 2025, soit plus de six semaines avant la date de l'audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

- Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation du bail :

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).

En l’espèce, le bail conclu le 5 juin 2024 à effet au 12 juin 2024 contient une clause 6 intitulée « clause résolutoire » aux termes de laquelle faute de paiement d’un terme de loyer ou des charges, et deux mois après un commandement resté infructueux, le bail pourra être résilié de plein droit par la bailleresse.

Le bail a été renouvelé par tacite reconduction pour la dernière fois le 12 février 2025, soit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi précité.

En conséquence, la clause résolutoire devrait être acquise à l’issue d’un délai de six semaines.

Néanmoins, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, la somme en principal de 3.309,17 euros le 14 février 2025 dans un délai de deux mois laissant au locataire un délai plus long que le délai légal pour faire obstacle aux effets du commandement. Par ailleurs, le contrat de bail prévoit également un délai de deux mois.

Il conviendra donc de prendre en compte ce délai de deux mois.

Par ailleurs, il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun paiement de M. [A] [X] n'étant intervenu dans ledit délai.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées acquises à la date du 14 avril 2025, et de constater la résiliation du bail conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.

Il convient par suite, de condamner M. [A] [X] à restituer le logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 3].

A défaut, il convient d'ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, conformément à l'article L433-1 du Code des procédures civiles d'exécution. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

Sur les demandes en paiement :

En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l'article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l'espèce réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, tel qu’il aurait été dû pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, de la résiliation à la libération des lieux.

En l’occurrence, le décompte produit par la S.A. Vilogia fait ressortir une dette d’un montant de 14.738,16 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 26 mars 2026, échéance du mois de mars 2026 non comprise.
Il convient de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des frais d’enquête sociale, soit la somme de 15,24 euros, en l’absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à renvoyer l’enquête sociale, conformément aux prescriptions de l'article L. 442-5 du code de la construction et de l'habitation.

Il convient également de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des cotisations d’assurance, soit la somme de 42,35 euros, en l’absence de mise en demeure non suivie d’effet de remettre l’attestation d’assurance locative, conformément aux prescriptions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Les dispositions applicables au supplément de loyer de solidarité sont contenues aux articles L441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation et imposent au bailleur d’adresser aux locataires une mise en demeure de justifier de leur avis d’imposition, ce qui suppose une lettre recommandée avec accusé de réception ou tout autre moyen démontrant la réception d’un courrier. En l’absence de preuve du respect de cette procédure, il convient encore de déduire de cette somme les sommes prélevées au titre des suppléments de loyer de solidarité et des frais de dossiers afférents, soit la somme totale de 2.463,82 euros.

Il convient encore de déduire du montant de la dette la somme de 457,75 euros, incluse dans le décompte mais comprise dans les dépens de l’instance.

Déduction faite de l’ensemble de ces sommes, la dette locative s’élève à la somme de 11.759 euros.

M. [A] [X], non comparant à l’audience, n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Il convient par conséquent de condamner M. [A] [X] à payer à la S.A. Vilogia la somme de 11.759 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 26 mars 2026 dernière échéance non incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

M. [A] [X] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été du si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme de 657,47 euros, pour la période courant du mois de mars 2026 à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, par un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, afin de réparer le préjudice découlant pour la S.A. Vilogia de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.
La part correspondant aux charges dans cette indemnité d'occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l'année dépasseraient 12 fois la provision.

Sur les demandes accessoires :

M. [A] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation, et de la notification à la CCAPEX et aux services de la préfecture mais à l’exception de la sommation de justifier de l’occupation d’un logement du 9 septembre 2025, du constat d’abandon du logement du 15 octobre 2025 et, le cas échéant, de la signification de l’ordonnance sur requête du 16 janvier 2026.

L’équité commande de rejeter la demande d’indemnité présentée par la S.A. Vilogia au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS