TJ 75056, 3 juill. 2026, RG 26/01720

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Madame [A] [N]
Monsieur [T] [W] [M] [E]

Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Stéphanie GIOVANNETTI

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 26/01720 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCO3M

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le vendredi 03 juillet 2026

DEMANDEUR
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] / [Adresse 2] à [Localité 2], représenté par son syndic la société VVB IMMOBILIERE DE GESTION - [Adresse 3]
représenté par Me Stéphanie GIOVANNETTI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1982

DÉFENDEURS
Madame [A] [N]
demeurant [Adresse 4]
non comparante, ni représentée

Monsieur [T] [W] [M] [E]
demeurant [Adresse 5]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, statuant en juge unique
assistée de Coraline LEMARQUIS, Cadre-greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 16 avril 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 juillet 2026 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Coraline LEMARQUIS, Cadre-greffière

Décision du 03 juillet 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 26/01720 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCO3M

EXPOSE DU LITIGE

Mme [A] [N] et M. [T] [W] [M] [E] sont propriétaires du lot n°14 dans l'immeuble sis [Adresse 6], cadastré An [Cadastre 1] Sec AK N°[Cadastre 2], soumis au régime de la copropriété représentant 1/100ème tantièmes.

Mme [A] [N] et M. [T] [W] [M] [E] ont été condamnés in solidum par jugement du tribunal de proximité de Vanves, rattaché au tribunal judiciaire de Nanterre, en date du 14 novembre 2024, à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] / [Adresse 7] la somme de 6821,10 euros au titre des dépenses exposées par le syndicat pour la pose de fenêtres dans leur lot de copropiété, outre 2839 euros de dommages et intérêts et 2000 euros de frais irrépétibles.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] / [Adresse 7], représenté par son syndic la société V.V.B IMMOBILIERE DE GESTION en exercice, a assigné Mme [A] [N] et M. [T] [W] [M] [E] devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement solidaire des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire:
6690,84 euros au titre des charges de copropriété, décompte arrêté au 1 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 25 août 2025, 264,40 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 1500 euros de dommages et intérêts,2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.
Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] / [Adresse 7] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de trésorerie.

L'affaire a été appelée à l'audience du 23 mars 2026, à laquelle le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] / [Adresse 7], n'a pas comparu et la caducité de la citation a été constatée.

Il est toutefois résulté des échanges avec le conseil du Syndicat des copropriétaires que la date à laquelle les défendeurs avaient été assignés était le 27 mars 2026, de sorte qu'un relevé de caducité a été ordonné par ordonnance du 26 mars 2026, les parties ayant été dûment reconvoquées par lettre recommandées avec avis de réception et l'affaire ré-examinée à l'audience du 16 avril 2026.

A l'audience du 16 avril 2026, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] / [Adresse 7], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Bien que régulièrement assignés à étude, Mme [A] [N] et M. [T] [W] [M] [E] n'ont pas comparu, ne se sont pas fait représenter et n'ont pas fait connaître au tribunal les motifs de leur absence.

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, les défendeurs n'ont pas comparu, de sorte qu'il sera fait application des dispositions précitées.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande :
le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l'immeuble et relatif au lot n°14, indiquant la répartition des tantièmes (1/100èmes) établissant la qualité de copropriétaire de Mme [A] [N] et M. [T] [W] [M] [E] ,les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1 janvier 2024 au 1 octobre 2025,le décompte annuel de répartition des charges définitives de l'exercice 2024,l'historique du compte du 1 janvier 2024 au 1 octobre 2025 faisant état d'un solde débiteur de 6955,24 euros (en ce inclus 284,40 euros de frais), les procès-verbaux des assemblées générales des 14 février 2023, 18 mars 2024 et 3 mars 2025 comportant : -approbation des comptes des exercices 2022, 2023 et 2024,
-vote des budgets prévisionnels et fonds travaux 2023 , 2024 et 2025,
-vote des travaux ou opérations suivantes : vote de budgets complémentaires dans le cadre de la procédure en cours (afférente aux fenêtres) : SDC / Mme [N] et M. [E], mission pour étude et appel d'offres du ravalement côté [F] [D] par architecte, travaux de réfection des murs en pierre en fond de cave, travaux de ravalement de la façade arrière côté [Adresse 8] et façades de la courette, travaux de réfection de la toiture côté [Adresse 8] et courette, réalisation d'un plan pluriannuel de travaux
les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,"la mise en demeure de payer la somme de 4427,12 euros adressée à Mme [A] [N] et M. [T] [W] [M] [E] le 6 juin 2025 par le syndic,la mise en demeure de payer la somme de 6250,36 euros adressée à Mme [A] [N] et M. [T] [W] [M] [E] le 25 août 2025, par avocat,le règlement de copropriété lequel contient une clause prévoyant la solidarité des copropriétaires indivis de toutes les charges afférentes à leur local, le contrat de syndic, les factures de frais de gestion.
Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 284,40 euros. L'ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d'être exigible. La somme due sera donc arrêtée à la somme de 6670,84 euros.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 6670,84 euros.

Mme [A] [N] et M. [T] [W] [M] [E] seront en conséquence solidairement condamnés au paiement de la somme de 6670,84 euros, portant sur la période allant du 1 janvier 2024 au 1 octobre 2025, incluant l'appel provisionnel des mois d'octobre à décembre 2025.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure réceptionnée le 25 août 2025 sur la somme de 6250,36 euros et de l'assignation du 13 octobre 2025 pour le surplus, en application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 " sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur;
b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…) "

Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.

En l'espèce, il est sollicité la somme totale de 264,40 euros pour l'envoi d'une mise en demeure par avocat en date du 11 août 2025, et 40 euros pour l'envoi d'une mise en demeure par le syndic en date du 6 juin 2025.

Il est justifié de l'envoi de ces courriers par lettre recommandée avec avis de réception.

En conséquence, les défendeurs seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 264,40 euros au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter du 25 août 2025.

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

La clause de solidarité afférente au seul paiement des charges de copropriété ne s'applique pas à la condamnation à des dommages et intérêts. Il résulte cependant d'une jurisprudence constante de la Cour de cassation que chacun des coauteurs d'un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité. La condamnation sera donc prononcée solidairement.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, il est établi que Mme [A] [N] et M. [T] [W] [M] [E] présentent, de manière récurrente depuis deux années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. C'est en outre la 2ème fois que le syndicat est contraint de les assigner en justice. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par Mme [A] [N] et M. [T] [W] [M] [E].

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 300 euros.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,