TJ 87085, 10 juill. 2026, RG 26/00081

N° Minute :

N° Rôle: N° RG 26/00081 - N° Portalis DB3K-W-B7K-GSTD

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion
0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

C/

[C] [Z]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé
du 10 Juillet 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 10 Juin 2026, composé de :

PRESIDENT : Monsieur Matthieu LANOUZIÈRE
GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 10 Juillet 2026 :

Entre :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Bertrand VILLETTE, substitué par Maître Pascal DUBOIS, avocats au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [C] [Z]
né le 10 Octobre 1978 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Raphaël SOLTNER, substitué par Maître Alexandre BOUYERON, avocats au barreau de LIMOGES;

DÉFENDEUR

A l'appel de la cause à l'audience du 13 Mai 2026, l’affaire a été renvoyée au 10 Juin 2026, date à laquelle l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et l’avocat du défendeur en ses observations.

Puis le juge a mis l'affaire en délibéré à l'audience du 10 Juillet 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 16 février 2017, la société [Adresse 3] a donné en location à [P] [R] et [C] [Z] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 2] moyennant un loyer mensuel initial de 694,64 €.

Selon avenant du 16 février 2022, [C] [Z] est désormais le seul titulaire du bail conclu avec la société CDC HABITAT SOCIAL.

Le 2 octobre 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer à [C] [Z] un commandement de payer la somme de 1.691,70 € au titre des loyers impayés.

Par acte de commissaire de justice délivré le 21 janvier 2026, la société CDC HABITAT SOCIAL a assigné [C] [Z] devant le juge des contentieux de la protection pour faire constater que la clause résolutoire du contrat de bail est acquise de plein droit et obtenir :
- l'expulsion de [C] [Z] ainsi que de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, si besoin est ;
- sa condamnation au paiement d’une indemnité d'occupation égale au montant de l’ancien loyer, le cas échéant réactualisé dans les conditions prévues par la loi, payable jusqu’au jour de libération des lieux ainsi qu’au paiement par provision de la somme de 3.381,87 € au titre des loyers et charges impayés, terme de décembre 2025 inclus ;
- sa condamnation au paiement de la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

A l'audience du 10 juin 2026, la société CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, réitère ses demandes, précisant que la dette locative actualisée au mois de mai 2026 inclus s’élève à 7.284,19 €. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

[C] [Z], représenté par son conseil, a déposé des conclusions aux termes desquelles il sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement d’une durée de 36 mois sur le fondement de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ou subsidiairement d’une durée de 24 mois sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Elle demande également la condamnation de la société CDC HABITAT SOCIAL au paiement des dépens et d’une somme de1.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Il affirme qu’il va faire un virement ou un chèque de banque, faisant valoir qu’il va signer un contrat de travail à durée indéterminée et que sa compagne va pouvoir participer aux frais du logement.

Par note en délibéré autorisée transmise le 30 juin 2026, Maître Raphaël SOLTNER, conseil de [C] [Z], a justifié d’un contrat de travail à durée indéterminée et d’un paiement de 550 € à la société CDC HABITAT SOCIAL en date du 10 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément aux dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité :

A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Haute-[Localité 3] le 22 janvier 2026, soit six semaines au moins avant la première audience du 13 mai 2026.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par la société CDC HABITAT SOCIAL le 22 août 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Les prescriptions édictées par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ayant été respectées, l'action de la société CDC HABITAT SOCIAL est donc recevable.

Sur la clause résolutoire et l'arriéré de loyers et de charges :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte des pièces versées aux débats :
- que le bail signé entre les parties comporte une clause résolutoire qui prévoit que le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement des loyers ou de justification d’une assurance après un commandement de payer resté infructueux ;
- que le commandement du 2 octobre 2025 reprend les termes de la clause résolutoire du bail ainsi que ceux des articles 6 et 24 de la loi modifiée du 6 juillet 1989 ;
- que [C] [Z], ainsi que le révèlent les décomptes produits par la société CDC HABITAT SOCIAL, et non contestés par lui, ne s’est pas acquitté des causes du commandement dans le délai de deux mois suivant la délivrance de cet acte.

Ainsi, le manquement du locataire à l'obligation de payer les loyers et charges n'est pas sérieusement contestable et justifie l’octroi d’une provision.

Le bénéfice de la clause résolutoire du bail est acquis au bailleur depuis le 3 décembre 2025, soit deux mois après la délivrance du commandement, de sorte que les conditions sont réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit.

Depuis cette date, [C] [Z] est occupant sans droit ni titre du logement et redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel des loyers et des charges jusqu’à la date de son départ.
Afin de mettre fin à ce trouble manifestement illicite, il convient par conséquent d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de [C] [Z], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.141-1 et suivants et L.431-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte des décomptes versés aux débats que la dette de [C] [Z] s’élève désormais à la somme de 6.959,35 € à titre de loyers, indemnité d’occupation et charges, échéance de mai 2026 incluse.
En effet, il n’y a pas lieu d’inclure dans la dette locative ni les frais de commissaire de justice de 286,74 € ni les pénalités d’enquête de 38,10 €.

A ce stade, il n’y a pas lieu de tenir compte du paiement de la somme de 550 € le 10 juin 2025, dans la mesure où le bénéficiaire n’est pas certain et que ce paiement tardif n’a pas encore été intégré au décompte.

Ainsi, il y a lieu de condamner [C] [Z] au paiement de cette somme de 6.959,35 € à titre de provision, qui portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer à hauteur de 1.691,70 € et à compter de l’assignation en justice pour le surplus, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l'espèce, [C] [Z] ne justifie pas, avant la date de l’audience, du paiement du loyer courant ni d’aucun paiement depuis de nombreux mois, de sorte qu’il ne remplit pas les conditions légales pour bénéficier de délais de paiement sur le fondement de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En effet, il se prévaut postérieurement à l’audience d’un paiement d’un montant de 550 € le jour de l’audience, qui serait au bénéfice du bailleur sans que cela puisse être vérifié avant l’audience

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, le créancier est un bailleur social personne morale et le débiteur justifie d’une situation familiale qu’il convient de prendre en considération afin de permettre à [C] [Z] de conserver son logement et d’apurer sa dette en lui accordant des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de préciser que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant les délais ainsi octroyés tant que [C] [Z] respectera les modalités de remboursement de la dette en plus du paiement de l’indemnité d’occupation et des charges courantes.

En revanche, en cas de non-respect du paiement de l’une de ces échéances, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera alors définitivement acquise au bailleur qui pourra immédiatement poursuivre sans délai l’expulsion de [C] [Z] selon les modalités précitées, ce dernier devant payer à la société CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant augmenté des charges jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [C] [Z], succombant au procès, sera tenu aux dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

De plus, il serait manifestement inéquitable de laisser à la charge de la société CDC HABITAT SOCIAL les frais qu’il a dû exposer au titre de la présente procédure et [C] [Z] sera donc condamné à lui payer la somme de 100 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS