TJ 75056, 17 juill. 2026, RG 25/06573

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée
à : Mmes [Y]
Copie exécutoire délivrée
à : Me GARNIER

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/06573 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBSFQ

N° MINUTE : 3/2026

JUGEMENT
rendu le vendredi 17 juillet 2026

DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1], représenté par son syndic la société FONCIA PARIS RIVE DROITE, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté par Me Sébastien GARNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1473

DÉFENDERESSES
Madame [J] [Y]
demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

Madame [U] [Y]
demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

Madame [K] [M] [Y]
demeurant [Adresse 4]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, statuant en juge unique
assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 18 mai 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 juillet 2026 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.
Décision du 17 juillet 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/06573 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBSFQ

EXPOSE DU LITIGE

Mme [J] [Y], Mme [K] [M] [Y] et Mme [U] [Y] sont propriétaires des lots n°14 et 17 au sein de l'immeuble en copropriété situé [Adresse 5].

Par acte de commissaire de justice du 4 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires dudit immeuble, représenté par son syndic en exercice le cabinet FONCIA PARIS RIVE DROITE, a assigné Mme [J] [Y], Mme [K] [M] [Y] et Mme [U] [Y] devant le tribunal judiciaire de Paris, en paiement in solidum des sommes suivantes :
- 3478,28 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er octobre 2025,
- 848,16 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement,
- 1200 euros à titre de dommages et intérêts,
- 1500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l'audience du 18 mai 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Au soutien de ses demandes, il a fait valoir que Mme [J] [Y], Mme [K] [M] [Y] et Mme [U] [Y] ne payaient plus leurs charges depuis plusieurs années, qu’elles avaient déjà été condamnées à ce titre, et que ces manquements mettaient en difficulté la gestion de la copropriété, faisant notamment peser sur les autres copropriétaires des avances de trésorerie.

Assignées à étude, Mme [J] [Y], Mme [K] [M] [Y] et Mme [U] [Y] n'ont pas comparu et ne se sont pas faites représenter.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur l'arriéré de charges et travaux

Selon l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
- les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,
- les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. [Y] livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :
- la matrice cadastrale attestant des qualités d'usufruitière de Mme [J] [Y] et de nu-propriétaires de Mme [K] [M] [Y] et Mme [U] [M]-[Y] pour les lots n°14 et 17,
- les appels de charges, provisions sur charges, et travaux pour la période du 2ème trimestre 2023 au 4ème trimestre 2025,
- les régularisations de charges 2023 et 2024,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 3 juillet 2023, 15 janvier 2024, 13 mai 2024 et 5 mai 2025 comportant :
- vote des budgets prévisionnels et fonds travaux 2024 et 2025,
- approbation des comptes 2023 et 2024,
- vote des travaux suivants : intervention sur balcon (Assemblée générale du 15 janvier 2024, résolution 4) et travaux de renforcement ponctuel solivage (Assemblée générale du 5 mai 2025, résolution 15),
- une attestation de non recours desdites assemblées générales,
- un décompte pour chaque lot, arrêtés au 1er octobre 2025,
- le contrat de syndic de FONCIA PARIS RIVE DROITE.

Au vu des pièces produites, il apparaît que Mme [J] [Y], Mme [K] [M] [Y] et Mme [U] [Y] sont redevables de la somme de 3478,28 euros au titre des charges de copropriété (4ème trimestre 2025 inclus).

Sur les frais

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à son encontre ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d'un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n'étant régis que par le règlement de copropriété.

En outre, l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses missions de base. L'application des dispositions de l'article 10-1 aux diligences du syndic en matière de recouvrement de charges suppose une prestation réelle, exclusive de la transmission des pièces à l'huissier ou à l'avocat qui ne peut se voir rémunérée qu'au titre des honoraires forfaitaires de gestion courante, à la charge de l'ensemble des copropriétaires.

En l'espèce, il est sollicité la somme de 848,16 euros décomposée comme suit :
- 98 euros de mises en demeure (2),
- 0,63 euros d’intérêts de retard,
- 79 euros de frais de relance,
- 120 euros de constitution de dossier transmis à l’huissier,
- 70,53 euros de commandement de payer,
- 480 euros de constitution de dossier transmis à avocat.

Les mises en demeure et relances sont justifiées par des courriers mais sans preuve d’envoi. Seul le commandement de payer apparaît justifié. Il n'est par ailleurs pas démontré que la constitution des dossiers pour l'huissier et l'avocat ait exigé des diligences exceptionnelles de la part du syndic. Enfin, les intérêts ne sont pas justifiés ni en tant que frais ni en raison de l’absence de preuve d’envoi d’une mise en demeure.

Mme [J] [Y], Mme [K] [M] [Y] et Mme [U] [Y] seront par conséquent condamnées à payer la somme de 70,53 euros.

Sur la demande de condamnation in solidum

Il convient de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible et la solidarité entre plusieurs débiteurs ne s’attache pas de plein droit à leur qualité d’indivisaires.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires à justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété, désormais admise, et ce, quelle que soit l’origine de l’indivision, conventionnelle ou légale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit un extrait du règlement de copropriété mais ne justifie pas d’une clause de solidarité. Aucune condamnation solidaire ou in solidum ne sera prononcée au titre des demandes principales.

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

La carence récurrente d'un copropriétaire à s’acquitter du paiement des charges de copropriété a un impact sur l’équilibre financier de la copropriété tant au regard des sommes qui ne sont pas recouvrées en temps et en heure mais également au regard de celles qui doivent être avancées afin de tenter de les recouvrer.

En l'espèce, il ressort des pièces versées que les défenderesses ont déjà été condamnées au titre du non paiement de leurs charges de copropriété. Il convient de les condamner au paiement de la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Mme [J] [Y], Mme [K] [M] [Y] et Mme [U] [M] [Y], qui succombent, supporteront in solidum les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes exposées dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner in solidum Mme [J] [Y], Mme [K] [M] [Y] et Mme [U] [Y] à lui verser la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler est exécutoire à titre de provision conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,