TJ 75056, 16 juill. 2026, RG 22/13468

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :

■

18° chambre
1ère section

N° RG 22/13468
N° Portalis 352J-W-B7G-CYIVP

N° MINUTE : 6

Assignation du :
10 Novembre 2022

contradictoire

JUGEMENT
rendu le 16 Juillet 2026
DEMANDERESSE

S.A.S. LA RUCHE [S]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Me Jean-Luc IMBERT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0526,
et par Me Cécile CUVIER-RODIERE, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #C0994

DÉFENDEUR

Monsieur [F] [O]
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Maître Elise ORTOLLAND de la SELARL ORTOLLAND & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #R0231

Décision du 16 Juillet 2026
18° chambre 1ère section
N° RG 22/13468 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYIVP

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,
Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,
Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-greffier,

Rédactrice : Diana SANTOS CHAVES,

DEBATS

A l’audience du 17 Mars 2026, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 Juillet 2026.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

Par acte sous seing privé en date du 3 mai 2013, renouvelé le 16 juin 2022, M. [F] [O] a donné à bail commercial à la société Au [Localité 3] [S], aux droits de laquelle est venue la société Primeurs [S], des locaux situés en rez-de-chaussée et premier étage d’un immeuble au [Adresse 3], à [Localité 4], pour une durée de neuf ans. Le renouvellement a pris effet à compter du 3 mai 2022, pour se terminer le 2 mai 2031, les locaux étant donnés à bail pour une activité de « Traiteur et Restauration rapide et/ou traditionnelle avec extraction à emporter ou sur place à l’exclusion de tout autre commerce ou activité ».

Les locaux sont décrits comme « se composant d’une boutique située en rez-de-chaussée ayant sa façade et son entrée [Adresse 1], Une grande pièce à l’étage au-dessus de la boutique à usage d’habitation, avec accès par l’escalier de l’immeuble [Adresse 4] ».

A l’occasion du renouvellement du bail, le bailleur a autorisé le preneur à installer un escalier reliant le rez-de-chaussée au premier étage.

Par acte du 15 juillet 2022, la SAS La Ruche [S] a acquis le fonds de commerce de la société Primeurs [S], incluant le droit au bail.

Le 31 août 2022, M. [O] a fait délivrer à la société La Ruche [S] une sommation visant la clause résolutoire insérée au bail d’avoir à cesser tous travaux et de lui communiquer dans le délai d’un mois une attestation de police d’assurance ainsi qu’une attestation prévention et contrôle incendie et d’être présente sur les lieux le 2 septembre 2022 pour une visite de ceux-ci.

La visite a eu lieu le 9 septembre 2022, à la suite de laquelle le bailleur a sollicité, par courrier officiel de son conseil, l’interruption immédiate des travaux en cours qui présentaient, selon lui, un risque d’atteinte à la solidité de l’immeuble.

Le 16 septembre 2022, le bailleur a revisité les lieux, accompagné d’un architecte DPLG lequel a établi un rapport de visite.

Le 22 septembre 2022, M. [O] a fait délivrer à la société La Ruche [S] une nouvelle sommation d’avoir notamment à cesser tous travaux, à faire procéder sans délai à toutes les études nécessaires pour permettre la remise en état d’origine du plancher haut du rez-de-chaussée sous réserve de l’installation d’une trémie permettant l’installation d’un escalier en colimaçon, à remettre en état les murs et piliers touchés par les travaux et à mandater un architecte et un bureau d’étude pour superviser l’ensemble des travaux.

Les 25 octobre et 3 novembre 2022, deux nouvelles sommations d’avoir à cesser toute exploitation dans les lieux loués ont été adressées à la société La Ruche [S] par le bailleur.

Le 3 novembre 2022, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré au preneur pour un montant total de 10.823,26 euros, ainsi qu’une sommation d’avoir à respecter les stipulations du bail.

Par exploit du 10 novembre 2022, la société La Ruche [S] a fait assigner M. [O] devant le tribunal judiciaire de Paris en opposition à sommation et commandement de payer ainsi qu’en demande de consignation des loyers dans l’attente d’une décision judiciaire sur le litige opposant les parties. A titre subsidiaire, le preneur se réservait la possibilité de solliciter la désignation d’un expert pour éclairer le tribunal. Il s’agit de la présente instance.

Le 16 novembre 2022, M. [O] a fait assigner la société La Ruche [S] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement, résiliation du bail, à titre plus subsidiaire, ordonner à la société locataire de cesser toute exploitation dans les lieux loués sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard.

Par ordonnance du 10 février 2023, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé et condamné M. [O] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. M. [O] a interjeté appel de la décision avant de s’en désister.

Le 22 mai 2023, le 10 août 2023, et le 14 novembre 2023, M. [O] a fait délivrer trois nouveaux commandements de payer visant la clause résolutoire du bail à la société La Ruche [S].

Par conclusions notifiées par voie électronique le 12 octobre 2023, M. [O] a soulevé un incident visant à ordonner une mesure d’expertise judiciaire pour, en substance, déterminer si les travaux réalisés par le preneur ont été faits dans les règles de l’art et conformément à la réglementation en vigueur et pour donner son avis sur les travaux nécessaires à la remise en état des locaux.

Par ordonnance du 4 juin 2024, le juge de la mise en état a rejeté la demande d’expertise judiciaire estimant que celle-ci sortait du cadre de l’objet du litige tel que défini par les demandes des parties et n’était pas nécessaire à la résolution du litige.

Au cours de la procédure d’incident, le 17 novembre 2023, la société La Ruche [S] a adressé à M. [O] un projet d’acte de cession du fonds de commerce en vue de son autorisation. Par courrier adressé au candidat cessionnaire le 13 décembre 2023, M. [O] a fait part de son refus sur le projet de cession, de ses nombreux désaccords avec la société locataire et de son refus de renoncer à la présente procédure judiciaire.

Parallèlement au présent litige, une autre instance a été introduite devant le tribunal des activités économiques de Paris, qui oppose la société la Ruche [S] à la société Primeurs [S], dans le cadre de laquelle la société La Ruche [S] sollicitait la nullité du contrat de cession du fonds de commerce en date du 15 juillet 2022 pour dol (RG 2024067155).

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 31 mars 2025, la société La Ruche [S] demande au tribunal de :
A titre principal :
- prendre acte de l’existence de l’instance actuellement pendante devant le tribunal des affaires économiques de Paris qui oppose la société Primeurs [S] à la société La Ruche [S] dans le cadre de laquelle la société La Ruche [S] réclame l’annulation de l’acte de cession de fonds de commerce en date du 15 juillet 2022, enregistrée sous le RG n°2024067155,
- déclarer qu’il y a lieu d’ordonner le sursis à statuer de la présente instance, dans l’attente de la décision qui sera rendue par le tribunal des Affaires Économiques de Paris,
- dire qu’il appartiendra à la société La Ruche [S] de tenir le tribunal de céans informé de cette décision,
A titre subsidiaire :
- convoquer les parties à la présente instance devant la formation collégiale,
- juger nuls et de nul effet les sommations et commandement délivrés à la requête de M. [O],
- débouter M. [O] de ses demandes, fins et conclusions,
- le condamner au paiement de la somme de 214.500 euros à titre de dommages et intérêts, dont sera déduite par compensation la somme due au titre des loyers demeurant impayés, soit la somme de 40.552,50 euros,
- juger qu’il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire concernant les demandes reconventionnelles de M. [O],
- le condamner à lui payer une indemnité de procédure de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 2 avril 2025, M. [O] demande au tribunal de :
- débouter la société La Ruche [S] de sa demande de sursis à statuer comme étant infondée sinon irrecevable,
- la débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- constater l’acquisition de la clause résolutoire,
- dire que le bail commercial est résilié de plein droit,
- ordonner la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial pour défaut d’exploitation des locaux et pour tous les autres manquements visés par le bail,
- ordonner la remise des lieux loués en leur état d’origine sous la surveillance d’un architecte accepté par le bailleur,
- condamner la société La Ruche [S] au paiement de la somme de 85.437 euros correspondant aux loyers, charges et pénalités de retard dus au 2 avril 2025 (loyer du 2ème trimestre 2025 inclus),
- ordonner l’expulsion de la société La Ruche [S] et de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique,
- dire que le transport des meubles laissés sur place sera à la charge de la société La Ruche [S],
- la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyers et de la provision pour charges jusqu’à la libération effective des lieux,
- la condamner à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris les frais de délivrance des sommations et commandements de payer.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 juin 2025 et l’affaire fixée pour être plaidée à l’audience collégiale du 17 mars 2026.

Par message RPVA du 14 mars 2026, le conseil de la société La Ruche [S] a sollicité un renvoi de l’audience de plaidoirie invoquant les motifs suivants :
- une promesse de cession du droit au bail en date du 20 février 2026 soumise à l’accord du bailleur, ce qui constitue un fait nouveau susceptible d’affecter le sort de l’instance en ce qu’une telle cession permettrait de régler les arriérés de loyers et les travaux de remise en état des locaux sollicités par le bailleur,
- la procédure RG 2024067155 qui oppose la société LA Ruche [S] à la société Primeur [S] devant le tribunal des affaires économiques de Paris est toujours pendante et son issue pourrait remettre en cause la validité du contrat de cession de fonds de commerce au profit de la société La Ruche [S],
- une conciliation a été ordonnée par le tribunal des affaires économiques pour envisager un accord entre les parties autour de la promesse de cession de droit au bail du 20 février 2026, pour laquelle une première réunion est prévue le 31 mars 2026 et qu’il conviendrait de laisser prospérer.

A l’audience, la société La Ruche [S] a indiqué que le tribunal des affaires économiques avait statué par jugement du 3 décembre 2025 dont il n’avait pas été fait appel, déboutant la société La Ruche [S] de sa demande de nullité du contrat de cession du fonds de commerce et la condamnant à payer le solde du prix de vente du fonds au profit de la société Primeurs [S]. Copie de la décision a été remise au tribunal. La demanderesse a indiqué, en conséquence, se désister de sa demande de sursis à statuer.

Le tribunal n’a pas fait droit à la demande de renvoi, étant convenu que les parties l’informeraient de l’issue de la conciliation devant le tribunal des affaires économiques pendant le cours du délibéré. L’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 16 juillet 2026, rendue par mise à disposition au greffe.

Par message RPVA du 6 mai 2026, le conseil de M. [O] a informé le tribunal que la conciliation devant le tribunal des affaires économiques était terminée sans accord entre les parties.

*

MOTIFS DU JUGEMENT

Il sera rappelé à titre liminaire qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des prétentions énoncées au dispositif et que les demandes des parties tendant à voir “dire et juger” ou “constater” ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande de sursis à statuer de la société locataire

En dépit de son « désistement » du sursis à statuer indiqué à l’audience de plaidoirie, le tribunal reste tenu de répondre à toutes les prétentions figurant dans les dernières écritures des parties.

La société La Ruche [S] soutient qu’une instance l’opposant à la société Primeurs [S], cédante du fonds de commerce qu’elle exploite dans les locaux de M. [O], était pendante devant le tribunal des affaires économiques de Paris, dans laquelle elle sollicitait la nullité de la cession du fonds de commerce en date du 15 juillet 2022 en raison des « conditions dolosives » de ce contrat ; que cette instance pourrait avoir des conséquences sur la présente instance si la nullité de la cession était prononcée.

M. [O] fait valoir que cette demande est irrecevable dès lors qu’elle n’a pas été soulevée in limine litis, dès l’introduction de l’instance devant le tribunal des affaires économiques, conformément à l’article 74 du code de procédure civile ; que la société La Ruche [S] a conclu à deux reprises le 26 février et 3 mars 2025 après l’introduction de l’instance, sans demander le sursis à statuer ; qu’il n’incombe pas au propriétaire des locaux qui souffre des impayés de loyers, de subir les conséquences du différend qui l’oppose à la cédante, laquelle pourrait la garantir du paiement des loyers en cas de nullité de la cession.

L’article 789 du code de procédure civile dispose que « lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour:
1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance ».

Le sursis à statuer est une exception de procédure et, en tant que telle, elle relève de la compétence exclusive du juge de la mise en état.

En application de l'article 378 du code de procédure civile, hors les cas où il est prévu par la loi, le sursis à statuer est prononcé en considération de l'intérêt qu'il présente pour la bonne administration de la justice, ce qui s'entend, notamment, de l'hypothèse dans laquelle la survenance de l'événement qui le cause est de nature à influer sur l'issue du litige et de l'instance qu'il est destiné à suspendre.

En l’espèce, la demande de sursis à statuer présentée par la société La Ruche [S] au cours de la mise en état aurait dû être soulevée, à peine d’irrecevabilité, devant le juge de la mise en état, par application des dispositions de l’article 789 susvisé. Il est précisé qu’elle y a été invitée par le juge de la mise en état, avant la clôture de l’instruction, de sorte que cette demande est irrecevable devant le tribunal.

Au surplus, la société La Ruche [S] a informé le tribunal, à l’audience tenue le 17 mars 2026, que le tribunal des affaires économiques de Paris avait rendu un jugement dans l’affaire qui l’opposait à la société Primeurs [S] concernant la cession du fonds de commerce du 15 juillet 2022, en date du 3 décembre 2025, jugement devenu définitif en l’absence d’appel. Il en résulte que la demande de sursis à statuer est, en outre, devenue sans objet.

L’exception de sursis à statuer formée à titre principale par la société La Ruche [S] sera déclarée irrecevable devant le tribunal.

Sur la validité des sommations et commandements délivrés par le bailleur

La société La Ruche [S] expose :
- qu’elle a sollicité l’intervention de différents professionnels, architecte, bureau d’étude, entreprise de travaux, sécurité incendie, pour accomplir les travaux nécessaires à l’ouverture de son fonds de commerce,

- qu’au regard de la documentation qu’elle produit, les griefs, purement artificiels, formulés par M. [O] à travers les sommations et commandements de payer sont infondés et inopérants et que ces actes sont nuls,
- qu’il n’y a pas de violation d’une règle d’ordre public en ce qu’aucun permis de construire n’était nécessaire pour la réalisation des travaux ; que le local du premier étage est de nature commerciale de sorte qu’il n’y a pas eu de violation de la destination du bail ; qu’il ressort des documents relatifs à la description des lots de copropriété, le descriptif de division de l’immeuble et les renseignements transmis par les services de la publicité foncière, que le premier étage fait partie du lot n° 1 loué à usage commercial, qu’il n’y a pas de divisibilité des locaux, le rez-de-chaussée et le 1er étage étant reliés par un escalier intérieur ; que le bailleur a rédigé un bail dans des termes contraires pour des raisons fiscales ; qu’il est attesté par le cédant que M. [O] a accepté une somme en espèce de 20.000 euros pour permettre l’usage commercial du premier étage mais n’a pas souhaité l’écrire dans le bail pour des raisons fiscales ; qu’il ne peut être invoqué une violation du bail alors que l’usage commercial du premier étage était connu de tous et que le bailleur a rédigé un contrat en termes contraires,
- que l’autorisation d’effectuer les travaux a été donnée par le bailleur lors de la cession du fonds de commerce ; que le preneur a été autorisé à exploiter commercialement l’étage, le bailleur ayant reçu une contrepartie financière à ce titre ; que tant le maître d’œuvre que le premier architecte mandaté par le bailleur ont refusé de poursuivre leur mission eu égard au « conflit latent » existant avant même le commencement des travaux ; que les travaux ont donc été poursuivis selon les plans établis par l’architecte de la société, transmis au bailleur, de sorte qu’aucun grief ne justifie la résolution du bail,
- que les justificatifs d’assurance et de prévention et contrôle incendie ont été produits de sorte qu’il n’y a plus de grief à ce titre,
- que les rapports établis par le second architecte mandaté par le bailleur sont des rapports à charge pour servir le dossier contentieux du bailleur et non informatifs ; qu’un rapport d’un bureau d’étude qui ne relève aucun risque pour la sécurité a été produit de sorte que le grief de prétendus risques d’atteinte à la sécurité du public et des occupants de l’immeuble n’est pas démontré,
- qu’aucun grief justifiant la résolution du bail n’est justifié par le bailleur.

M. [O] fait valoir :
- que la locataire a systématiquement exécuté avec retard son obligation de paiement des loyers, dès la première échéance, et a totalement interrompu les paiements depuis le 4ème trimestre 2023, le conduisant à lui faire délivrer un commandement de payer le 3 novembre 2022, le 22 mai 2023, le 10 août 2023, le 14 novembre 2023, le 10 avril 2024, le 29 juillet 2024, le 22 novembre 2024, le 5 février 2025 ; que les causes de ces commandements n’ont pas été réglées dans les délais, la société La Ruche [S] restant devoir la somme de 85.437 euros outre les intérêts, de sorte qu’il est fondé à se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire qui est acquise,
- que la destination d’habitation du local du premier étage est mentionnée dans le contrat de bail, dans son avenant de renouvellement et dans le contrat de cession du fonds de commerce ; que le document émanant des services de conservation des hypothèques mentionne que la pièce située au 1er étage porte bien la dénomination de « chambre » ; que seul un changement d’usage aurait pu conférer à ce logement une nature commerciale ; que l’autorisation donnée à installer un escalier reliant le rez-de-chaussée et le premier étage ne permet d’extrapoler un changement d’affectation du 1er étage, cette interprétation étant également contraire au principe de bonne foi, l’autorisation visant à rétablir la configuration d’origine et faciliter l’accès à l’étage de la locataire ; que l’attestation du précédent locataire relative au paiement d’une somme de 20.000 euros pour être autorisé à exploiter commercialement l’étage a été démentie par le précédent locataire qui a nié en être l’auteur ; que la clause résolutoire est acquise du fait de l’exploitation commerciale du premier étage en contravention avec les stipulations du bail, quand bien même cette exploitation aurait cessé depuis août 2024,
- que la locataire n’a pas respecté l’autorisation de travaux donnée dans le bail visant la réinstallation d’un escalier en colimaçon à l’emplacement de l’ancienne trémie existante, en créant une nouvelle ouverture à l’entrée de la boutique pour un nouvel escalier ; qu’une autorisation expresse et écrite du bailleur était requise pour de tels travaux ; qu’une autorisation administrative via un permis de démolir était en outre nécessaire pour procéder à l’ouverture du plancher haut et bas des locaux qui constitue un élément de gros œuvre ; que la locataire a fait procéder à des travaux de construction, démolition, percement de cloisons et/ou planchers, sans le consentement exprès et écrit du bailleur, ni la surveillance et le concours d’un architecte désigné par lui, travaux qui exigeaient pourtant son autorisation et des autorisations administratives ; que les travaux ont été réalisés au mépris des règles de l’art, ainsi que cela ressort des constats de l’architecte de M. [O] ; que la clause résolutoire du bail est donc acquise du fait de ces violations du bail.

Selon l'article L. 145-41 du code de commerce, un contrat de bail commercial peut contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit si elle ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter infructueux, le commandement ou la sommation devant, à peine de nullité, mentionner ce délai. La loi prévoyant une possibilité de régularisation faisant échec au jeu de la clause résolutoire, le commandement doit informer clairement le locataire du montant qui lui est réclamé ou des manquements reprochés et être suffisamment précis pour permettre au locataire d’identifier les causes des manquements et leur cessation. En outre, l'automaticité du mécanisme de la clause résolutoire prive d'effet un commandement délivré par un bailleur qui fait usage de mauvaise foi de ses prérogatives contractuelles.

Si la clause résolutoire est régulièrement mise en œuvre, le juge est tenu de constater son acquisition sans avoir à se prononcer sur la gravité de l'infraction.

La clause résolutoire insérée dans le bail est d'interprétation stricte.

En l’espèce, par acte sous seing privé du 3 mai 2013, M. [O] a consenti un bail commercial à la société Primeurs [S], à compter du 3 mai 2013, renouvelé par avenant du 16 juin 2022, pour une durée de 9 ans à compter du 3 mai 2022, lequel a été cédé dans le cadre d’une cession de fonds de commerce à la société La Ruche [S].

Aux termes de l’avenant de renouvellement, l’article 12 « Clause résolutoire » stipule que « A défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, y compris de l’indexation, d’indemnité d’occupation, taxes, impôts ou d’une manière générale de toute somme d’argent due au titre du présent bail ou en cas d’inobservation de l’une quelconque des clauses du présent contrat, et un mois après un simple commandement de payer ou une mise en demeure adressée par acte extra judiciaire restée sans effet, et exprimant la volonté du Bailleur de se prévaloir de la présente clause, le bail sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire et nonobstant toutes offres ou consignations ultérieures ».

A titre liminaire, il convient de relever que le bailleur a fait délivrer plusieurs sommations et commandements de payer, qu’il sollicite l’acquisition de la clause résolutoire du bail sans préciser sur le fondement duquel de ces actes. De son côté, la société preneuse agit en nullité des actes qui lui ont été délivrés, sans préciser les actes visés aux termes de son dispositif, en développant des motifs généraux à tous les actes, de sorte que le tribunal ne saurait déterminer les griefs précis à chacun des actes visés.

Au regard des écritures des parties, le tribunal examinera chacun des actes délivrés par ordre chronologique.

*Sur la sommation de faire du 31 août 2022

Par acte extrajudiciaire du 31 août 2022, M. [O] a fait sommation à la société La Ruche [S], en visant la clause résolutoire du bail, d’avoir à :
- immédiatement et sans délai, « cesser tout travaux entrepris sans le consentement expresse et écrit du bailleur et/ou l’accord et la surveillance des travaux par un architecte choisi par le bailleur conformément à l’article 1 DESIGNATION et l’article 4 – CHARGES ET CONDITIONS o), prévus audit avenant au bail commercial »,
- dans un délai d’un mois « communiquer une attestation de votre police d’assurance conformément à l’article 5 ASSURANCES c), prévu audit avenant au bail commercial »,
- dans un délai d’un mois « communiquer votre attestation prévention et contrôle incendie conformément à l’article 5 ASSURANCES f), prévu audit avenant au bail commercial »,
- « être présent vendredi 02 Septembre 2022 à 14 heures 00 afin de procéder à un état des lieux en présence de votre propriétaire, Monsieur [F] [O] et d’un membre de notre étude de commissaire de justice, conformément à l’article 4 – CHARGES ET CONDITIONS b), prévu audit avenant au bail commercial ».

Il convient de relever que cette sommation de faire vise plusieurs délais différents, ce qui est de nature à créer une confusion dans l’esprit du preneur concernant les réponses à apporter au bailleur et les délais.

S’agissant de la sommation de cesser tous travaux « immédiatement et sans délai », force est de constater que cette formule ne respecte pas les stipulations contractuelles et légales relatives à la mise en œuvre de la clause résolutoire, lesquelles prévoient un délai d’un mois pour permettre au preneur de se mettre en conformité avec le bail. Dès lors, une telle sommation ne peut donner lieu à l’acquisition de la clause résolutoire.

Au surplus, l’article 1 « DESIGNATION » de l’avenant au bail en date du 16 juin 2022, stipule que « le Preneur est autorisé à créer à ses frais un escalier en colimaçon directement entre la boutique en rez-de-chaussée et la pièce à usage d’habitation située à l’étage au-dessus sous réserve de l’accord et la surveillance des travaux par un architecte choisi par le Bailleur, les honoraires de l’architecte restant aux frais du Preneur ». Au regard de l’autorisation de travaux ainsi stipulée, la sommation de cesser tous travaux non autorisés par le bailleur manque de précision pour permettre au preneur de régulariser un éventuel manquement au bail, les travaux jugés irréguliers n’étant pas précisément définis dans la sommation.

S’agissant de la sommation de communiquer l’attestation d’assurance, l’article 5 « ASSURANCES » c) du bail, stipule que le preneur devra justifier de la souscription d’une police d’assurance auprès d’une compagnie notoirement solvable. L’attestation d’assurance 2022-2023 a été communiquée par courrier électronique du conseil de la société La Ruche [S] en date du 26 septembre 2022.

S’agissant de la sommation de communiquer l’attestation de prévention et contrôle incendie, le bail stipule en son article 5, f) que le preneur « devra justifier de l’ensemble de ces contrats ou de notes de couvertures dans le mois de son entrée en jouissance ». La société La Ruche [S] produit une facture de la société Unifeu, société de protection incendie, en date du 21 avril 2023, soit plusieurs mois après son entrée en jouissance et après la sommation de communiquer qui lui a été adressée. Pour autant, il a été indiqué que la sommation vise plusieurs délais d’exécution des demandes du bailleur, cette multiplicité créant une confusion pour le preneur et privant d’effet la sommation de faire.

S’agissant enfin de la sommation d’être présent le 2 septembre pour un état des lieux en présence du bailleur, force est de constater que, si le bail stipule la possibilité pour le bailleur de visiter les lieux y compris avec un architecte et tout entrepreneur, sous réserve d’un délai de prévenance de 24h (article 4, b), l’absence du preneur le 2 septembre 2022, alors que la sommation avait été délivrée le 31 août ne peut donner lieu à acquisition de la clause résolutoire en l’absence de respect du délai d’un mois à disposition du preneur pour remédier aux éventuels manquements au bail.

Il résulte de ces éléments que la sommation de faire délivrée le 31 août 2022 est dépourvue d’effet et ne saurait donner lieu à acquisition de la clause résolutoire.

*Sur la sommation de faire du 22 septembre 2022

Aux termes d’une sommation délivrée à la société La Ruche [S] par acte extrajudiciaire du 22 septembre 2022, M. [O] a fait sommation à sa locataire :
- d’arrêter sans délai les travaux sur la partie avant du plancher haut du rez-de-chaussée et de faire procéder sans délai aux études nécessaires pour la remise en état d’origine du plancher haut, sous réserve de l’installation d’un escalier en colimaçon,
- de remettre à l’état d’origine le plafond du premier étage dont l’examen a été interdit lors de la visite contradictoire du fait de la pose d’une bâche plastique,
- de mandater un architecte et un bureau d’étude pour l’étude et le contrôle de la mise en œuvre de ces travaux,
- de mandater un architecte et un bureau d’étude afin de vérifier que les travaux de dégarnissement de l’ensemble des murs sur les 2 niveaux n’ont pas entraîné d’impact sur leur fonction porteuse,
- de mandater un architecte et un bureau d’étude afin de vérifier que les travaux sur le pilier en moellons en façade au 1er étage n’ont pas entrainé d’impact sur sa fonction porteuse, et en tant que de besoin le remettre à l’état d’origine,
- dans l’attente de ces travaux, prendre d’urgence toutes dispositions de nature à s’assurer que l’intégrité et l’efficience des structures de l’immeuble ne sont pas mises en péril par les travaux déjà réalisés,
- de communiquer dans un délai de 48 heures l’assurance de ou des entreprises qui sont intervenues sur votre chantier.

Il convient de relever que cette sommation ne reproduit pas la clause résolutoire du bail et ne fait pas état de l’intention du bailleur de se prévaloir de la clause résolutoire à défaut d’exécution dans le délai d’un mois.

Il en résulte que cette sommation ne peut servir de fondement à une demande d’acquisition de la clause résolutoire et qu’il n’y a pas lieu d’en apprécier la validité à ce titre.

*Sur la sommation d’avoir à respecter les clauses du bail du 3 novembre 2022

Par acte extrajudiciaire du 3 novembre 2022, faisant référence au rapport d’un architecte mandaté par le bailleur en date du 25 octobre 2022, aux termes duquel l’architecte émet l’avis que les travaux exécutés par la preneuse l’ont été sans étude complète et sans suivi de maîtrise d’œuvre, qu’il en résulte un risque pour les usagers et que l’établissement ne doit pas accueillir de public, M. [O] a fait sommation à la société La Ruche [S], « immédiatement et sans délai » :
- « d’avoir à respecter les clauses de votre bail, à savoir de respecter la destination prévue au bail de la grande pièce à l’étage au-dessus de la boutique, laquelle est à usage d’habitation, »
- « d’avoir à cesser toute exploitation des locaux loués tant que les travaux effectués n’ont pas été validé par un organisme agréé et que vous n’avez pas obtenu les autorisations administratives et règlementaires applicables ».

De même que la précédente sommation, cet acte ne reproduit pas la clause résolutoire du bail et ne fait pas état de l’intention du bailleur de se prévaloir de la clause résolutoire à défaut d’exécution dans le délai d’un mois, seul l’article L. 145-17 du code de commerce relatif au refus de renouvellement sans indemnité d’éviction étant reproduit.

En outre, la sommation ne vise pas le délai d’un mois dont dispose le locataire pour remédier aux manquements invoqués, la sommation étant faite « immédiatement et sans délai », de sorte que cette sommation ne peut servir de fondement à une demande d’acquisition de la clause résolutoire et qu’il n’y a pas lieu d’en apprécier la validité à ce titre.

*Sur le commandement de payer du 3 novembre 2022

Le 3 novembre 2022, M. [O] a fait délivrer à la société La Ruche [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, pour la somme totale de 10.823,26 euros décomposée comme suit :
- loyer du 4ème trimestre 2022 : 8.110,50 euros
- charges du 4ème trimestre 2022 : 406 euros
- régularisation eau 2022 : 105 euros
- intérêts de retard : 875,12 euros
- honoraires architecte : 1.152 euros
- coût de l’acte : 174,64 euros.

La société La Ruche [S] verse aux débats une pièce n° 23 intitulée « Justificatif du règlement du 4ème trimestre 2022 » mais qui se compose d’un courrier électronique du 23 novembre 2022 faisant état d’un virement d’un montant de 8.621,50 euros, accompagné d’un relevé de compte faisant apparaitre un virement au 31 janvier 2023 qui n’est donc pas la bonne pièce jointe du courrier électronique. Il ressort néanmoins de l’ordonnance de référé du 10 février 2023, que le juge des référés a relevé que la société locataire s’était acquittée des causes du commandement à hauteur de 8.621,50 euros, correspondant au loyer du 4ème trimestre 2022, aux charges et à la régularisation d’eau, dans le délai d’un mois, mais qu’elle contestait devoir la somme relative à une facture d’architecte. Le décompte actualisé établi par M. [O] au 2 avril 2025 fait également apparaitre ce règlement intervenu le 24 novembre 2022.

La société La Ruche [S] a ainsi régularisé la somme principale réclamée aux termes du commandement examiné dans le délai d’un mois. M. [O] soutient que la locataire reste redevable des intérêts de retard au titre de l’échéance du 4ème trimestre 2022 (conclusions p. 15), sans expliquer le fondement ni le calcul de ces intérêts, et sans développer aucun moyen spécifique au commandement de payer du 3 novembre 2022 pour justifier l’exigibilité des sommes qui n’auraient pas été payées.

En conséquence, le commandement de payer du 3 novembre 2022, dont la validité n’est pas spécifiquement critiquée par la société locataire, est dépourvu d’effet.

*Sur le commandement de payer du 22 mai 2023

Le 22 mai 2023, M. [O] a fait délivrer à la société La Ruche [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, pour la somme totale de 9.615,61 euros décomposée comme suit :
- loyer du 2ème trimestre 2023 : 8.110,50 euros
- charges du 2ème trimestre 2023 : 406 euros
- régularisation eau de la période 2023 : 105 euros
- pénalités conventionnelles de retard pour la période : 862 euros
- coût de l’acte : 132,11 euros.

La société La Ruche [S] produit une pièce n° 25 intitulée « Justificatif de règlement du 2ème trimestre 2023 », laquelle est parfaitement illisible et ne permet pas au tribunal de savoir le montant et la date d’un éventuellement virement effectué au titre du commandement de payer examiné.

Il ressort du décompte établi par le bailleur et annexé au commandement de payer délivré le 10 août 2023, que la société Le Ruche [S] a procédé à un règlement de 6.111,50 euros le 8 juin 2023, soit un montant inférieur aux causes du commandement et inférieur à l’échéance du 2ème trimestre 2023.

La société La Ruche [S] ne justifie d’aucun règlement complémentaire ultérieur, alors que M. [O] produit un décompte locatif au 11 septembre 2024, mettant en évidence des règlements partiels au titre du 2ème et 3ème trimestre 2023, puis l’absence de règlements à compter du 4ème trimestre 2023, ce qui n’est pas contesté par la locataire.

Il résulte de ces éléments que, en l’absence de motif de nullité spécifique à ce commandement soutenu par la locataire, au regard de l’absence de règlement des causes du commandement, en application des stipulations contractuelles, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 22 juin 2023 à 24h00.

Dès lors, il n’y a pas lieu d’examiner la validité des commandements de payer suivants, ni la demande de résiliation judiciaire du bail devenue sans objet.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

M. [O] sollicite l’expulsion de la société La Ruche [S] et la fixation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des provisions sur charges jusqu’à libération effective des locaux.

Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l'expiration de son titre d'occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d'une indemnité d'occupation.

L'indemnité d'occupation, en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail.

En l'espèce, la société La Ruche [S] est occupante des lieux loués sans droit ni titre depuis le 23 juin 2023. Il sera en conséquence fait droit à la demande d'expulsion formée par M. [O] dans les termes du présent dispositif et la société La Ruche [S] sera condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 23 juin 2023 jusqu'à la libération complète des lieux, laquelle sera fixée à une somme égale au montant du dernier loyer contractuel majoré des charges.

Le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement d’un arriéré locatif

M. [O] sollicite le paiement de la somme de 85.437 euros au titre des loyers, charges et pénalités de retard dus au 2 avril 2025, 2ème trimestre 2025 inclus, estimant que la locataire ne conteste pas ne pas avoir réglé ces sommes et que des intérêts de retard de 10% sont compris dans les sommes dues.

La société La Ruche [S] estime que les loyers dus ont été acquittés jusqu’à la fin de l’exercice 2023, en dépit du conflit entre les parties. Elle reconnait qu’ils n’ont plus été payés depuis cette date en particulier compte tenu de l’arrêt pur et simple de l’activité les cinq premiers mois de l’année 2024 afin de modifier l’exploitation envisagée du fait de l’obstacle mis par le bailleur à l’exploitation commerciale du premier étage, puis de l’impossibilité d’exploiter commercialement ce premier étage.

Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au preneur d'établir qu'il s'est libéré du paiement du loyer et des accessoires contractuellement dus entre les mains de son bailleur.

Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l'expiration de son titre d'occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d'une indemnité d'occupation, en application des dispositions de l'article 1240 du code civil, applicable au présent litige.

En application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Le caractère excessif de la pénalité conventionnelle, qui a un caractère à la fois indemnitaire et comminatoire, s'apprécie au regard d'une part du dommage que la clause a vocation à compenser, et d'autre part en considération de la pression que la menace de la sanction doit exercer sur l'autre partie pour l'inciter à s'exécuter.

Sur les arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation

En l’espèce, M. [O] produit un décompte actualisé au 2 avril 2025, dont il ressort un arriéré locatif de 85.437 euros, le dernier versement de la locataire apparaissant le 26 juillet 2023.

La société La Ruche [S] ne produit pas de justificatif de règlements qui n’auraient pas été pris en compte par le bailleur et reconnait l’interruption des paiements des loyers.

Au regard du décompte, la société locataire est redevable d’une somme correspondant aux arriérés de loyers et indemnité d’occupation due à compter du 23 juin 2023 ainsi que des charges, qui s’élève à la somme de 77.137,80 euros, après déduction de la somme de 10.299,20 euros correspondant à une pénalité contractuelle de 10% appliquée sur chacune des échéances depuis le 4ème trimestre 2022 au titre du retard de paiement.

En l’absence de justificatifs ni de contestation de la société La Ruche [S], elle sera condamnée à payer à M. [O] la somme de 77.137,80 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnité d’occupation dus au 2 avril 2025.

Sur les pénalités de retard

En l’espèce, le contrat du 16 juin 2022 stipule à l’article 8 « LOYER ET CHARGES » que « En cas de non-paiement à échéance du loyer dû par le Preneur ou de toute autre somme due en vertu du présent bail et qui n’aurait pas été réglée dans les délais requis, le Bailleur percevra de plein droit un intérêt de retard de 10% sur les sommes dues ».

L’application d’une pénalité de 10% systématique sur chacune des échéances de loyers payée avec retard ou non payée constitue une pénalité manifestement excessive aboutissant à un gonflement de la dette locative et contrevenant au but recherché d’obtention du paiement.

La pénalité de retard sera ramenée à un montant qu’il convient de fixer à hauteur de 7% de la dette, soit la somme de 5 399,65 euros (= 77.137,80 x 7/100).

En conséquence, la société La Ruche [S] sera condamnée payer à M. [O] la somme de 82 537,45 euros, au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation et pénalités de retard arrêtés au 2 avril 2025.

Sur la demande de remise en état des locaux dans leur état d’origine

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions notifiées le 2 avril 2025, M. [O] sollicite qu’il soit ordonné la remise des locaux dans leur état d’origine, sous la surveillance d’un architecte accepté par le bailleur, sans développer de moyen au soutien de cette prétention.

La société La Ruche [S] se contente de demander le rejet des demandes reconventionnelles de M. [O] mais ne développe pas de moyen spécifique à cette prétention.

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, à l'appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à les fonder.

En l’espèce, M. [O] développe des moyens relatifs à l’irrégularité des travaux exécutés par la société La Ruche [S] au regard de l’autorisation qui lui avait été donnée et des stipulations contractuelles, au soutien de sa demande de résiliation du bail aux torts de la locataire. Il ne développe cependant aucun moyen de droit ou de fait au soutien de sa demande de remise des locaux dans leur état d’origine, se bornant à formuler une demande générale sans autre précision quant à la consistance des locaux « dans leur état d’origine », et sans produire aucun état des lieux permettant au tribunal de déterminer l’état d’origine recherché et les travaux à ordonner. En outre, solliciter de l’occupante des lieux l’exécution de travaux paraît incompatible avec la demande d’expulsion.

Dans ces conditions, la demande de remise en état, dépourvue de fondement en fait et en droit, doit être rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts de la société locataire

La société La Ruche [S] soutient que M. [O] agit avec l’intention de lui nuire et d’empêcher l’exploitation commerciale du local ; que la direction a subi un harcèlement quasi-quotidien, des menaces de mort, au point qu’une plainte pénale a été déposée ; que le bailleur multiplie les démarches agressives en vue de lui faire cesser son activité et récupérer les locaux rénovés ; que l’attitude du bailleur l’a contrainte a interrompre toute activité pendant 5 mois afin de concevoir une nouvelle formule adaptée à la configuration des lieux sans exploiter commercialement le 1er étage, soit une perte de 88.500 euros au regard de son chiffre d’affaires d’après ses documents financiers ; qu’à compter de la reprise de son activité le 1er août 2024, elle a dû renoncer à exploiter le 1er étage, soit une perte qu’elle estime à la somme forfaitaire de 126.000 euros correspondant à la perte cumulée du bénéfice qui aurait dû être réalisé avec le 1er étage pendant une période de un an ; que son préjudice s’élève ainsi à la somme de 214.500 euros sur le fondement allégué de l’article 1240 du code civil.

M. [O] fait valoir que les documents financiers produits par la société locataire font état d’un chiffre d’affaires particulièrement élevé pour un commerce de restauration rapide, de sorte que son préjudice n’est pas caractérisé, compte tenu de l’économie de loyer qu’elle s’est autorisée ; que les causes de fermeture de son établissement pendant sept mois ne sont pas justifiées mais ne peuvent être imputées au bailleur qui a seulement appliqué la loi ; qu’il exerce une activité locative depuis 55 ans et n’a jamais connu de procédure judiciaire avant celle-ci et toujours accepté de renouveler les baux, de sorte qu’il ne peut lui être reproché d’avoir voulu mettre un obstacle à l’activité de la locataire.

Selon l'article 1231-1 du code civil, celui qui invoque un préjudice résultant d'une faute de son co-contractant doit établir un manquement au contrat qui les lie ou à son obligation d'exécuter de bonne foi ses obligations, ainsi que l'étendue du préjudice causé par cette faute.

En l’espèce, la société La Ruche [S] estime que le comportement de M. [O] révèle une intention de lui nuire qui se caractérise notamment par des faits de harcèlement ayant donné lieu à une plainte pénale. Il convient cependant de relever que la plainte a été déposée par Mme [H] [B], présidente de la société La Ruche [S], à titre personnel et non au titre de son mandat social, de sorte qu’il ne peut s’agir de faits permettant de caractériser une faute à l’égard de la société.

L’interruption de l’activité pendant 5 mois en vue de la réorganiser sans l’exploitation du premier étage n’est étayée par aucune pièce de sorte que les motifs de cette interruption ne sont pas justifiés. En outre, la durée particulièrement longue de l’interruption ne peut s’expliquer par une simple réorganisation en vue de ne pas exploiter le 1er étage. Surtout, une telle réorganisation ne peut être imputée au bailleur dès lors que le bail stipule expressément « une grande pièce à l’étage au-dessus de la boutique à usage d’habitation » et non une pièce à usage commercial.

Au regard des stipulations contractuelles, l’envoi par M. [O] d’un grand nombre d’actes extrajudiciaires et de courriers de son conseil ne caractérise pas une intention de nuire, la locataire ne justifiant aucunement avoir interrompu ses travaux pour trouver un accord avec son bailleur et limiter le nombre d’actes délivrés.

Enfin, pour justifier le préjudice allégué, la société La Ruche [S] produit une pièce n° 35 qu’elle intitule « Etat financier », qui n’est pas un document financier, ni comptable, mais une « note de synthèse » visant à simuler un chiffre d’affaires potentiel sur l’année 2023 au titre du 1er étage et du rez-de-chaussée, sans assoir ces simulations sur les chiffres véritablement réalisés pendant cette période. Ce document qui porte une entête au nom de « Axess Conseil » n’est ni daté, ni signé.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il apparait que la société La Ruche [S] ne caractérise pas la faute reprochée à son bailleur et ne produit aucun document probant à l’appui du préjudice allégué.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les autres demandes

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la société La Ruche [S] qui succombe à l’instance sera condamné aux dépens tels que définis à l’article 695 du code de procédure civile et déboute M. [O] de sa demande pour le surplus.

Aux termes de l’article 700, 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de débouter toutes les parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, issu du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites devant les juridictions du premier degré à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, la société La Ruche [S] estime que s’il était fait droit aux demandes reconventionnelles de M. [O], les conséquences seraient manifestement excessives pour son activité et la priveraient du second degré de juridiction. Au regard cependant du préjudice d’ores et déjà subi par le bailleur, privé de tout loyer du fait de l’inexécution de la locataire depuis plus de deux ans, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit.

*

PAR CES MOTIFS