TJ 75056, 9 juill. 2026, RG 26/00055

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me SAYADA
Copies certifiées conformes
délivrées le:
à Me SAYADA

■

Charges de copropriété

N° RG 26/00055 -
N° Portalis 352J-W-B7J-DBRUS

N° MINUTE :

Assignation du :
19 Décembre 2025

JUGEMENT
rendu le 09 Juillet 2026
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet NEOUZE-CLEMENT-[Localité 2](NCG IMMOBILIER), prise en la personne de son Président, Monsieur [Q], domicilié en cette qualité audit siège.
[Adresse 2],
[Adresse 3]
[Localité 3],

Représentée par Maître Wilfried Xavier SAYADA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0964

DÉFENDERESSE

Madame [E] [K]
[Adresse 4]
[Localité 4]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 09 Juillet 2026
Charges de copropriété
N° RG 26/00055 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBRUS

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur David CHRIQUI, Juge, statuant en juge unique? assisté de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 09 Juin 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 09 Juillet 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
en premier ressort
***
EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 4] à PARIS a assigné devant le tribunal judiciaire de PARIS Madame [E] [K], propriétaire au sein de cet immeuble des lots numérotés 6 et 32 selon l'état descriptif de division, aux fins de la voir condamner au paiement d'un arriéré de charges de copropriété.

Aux termes de son acte introductif d’instance, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble précité, ci-après le syndicat des copropriétaires, sollicite notamment du tribunal de :
condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 11.505,80 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété;dire que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de payer eu 7 mars 2025,condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 14 euros au titre des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts,condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 3.202,20 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.
Madame [K] n'étant pas représentée en cette affaire, le jugement sera réputé contradictoire.

La clôture de l'instruction de la procédure a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état du 25 mars 2026.

L'affaire a été évoquée à l'audience de plaidoiries du 9 juin 2026 pour être mise en délibéré au 9 juillet 2026.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé par visa pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens à l’assignation délivrée par la partie demanderesse ; seule partie représentée à l’instance.
SUR CE,

- Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété
 
Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
 
En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de la notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu, de manière définitive, son annulation, la décision contestée leur étant jusque-là opposable.
 
En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété.
 
En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que par procès-verbaux en date des 29 juin 2021, 8 juillet 2022, 15 septembre 2023, 12 septembre 2024 et 30 septembre 2025, l'assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier précité a procédé à l’approbation des comptes de la copropriété, à l’approbation des comptes provisionnels pour l'exercice N+1 (à venir) ou encore au vote de la réalisation de divers travaux. Ces assemblées générales, au vu des attestations de non-recours établies par le syndic de copropriété alors en exercice, n'ont fait l'objet d'aucun recours.
Il ressort également des pièces versées que le syndicat des copropriétaires en cause, représenté par son syndic de copropriété, a adressé et versé l'ensemble des appels de fonds pour le paiement des charges, des travaux votés ou encore les états de dépenses générales pour l'ensemble des années pour lesquelles il est sollicité le paiement des charges à Madame [K].

Il convient de relever qu'outre l'ensemble de ces appels de fonds, lesquels sont repris dans leur intégralité par un décompte général, - lequel a été établi le 30 octobre 2025 -, que Madame [K] reste redevable à cette date, au titre des seules charges et malgré des paiements partiels intervenus, d'un arriéré de charges de copropriété d'un montant de 11.505,80 euros ; le surplus des sommes demandées correspondant à des frais dont le bien-fondé sera examiné ci-après.

Madame [K] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires précité la somme de 11.505,80 au titre des arriérés de charges de copropriété dues à la date du 30 octobre 2025.

Cette somme sera assortie des intérêts légaux sur la somme de 6.807,44 euros à compter de la mise en demeure de payer qui a été adressée à la partie défenderesse le 7 mars 2025, et ce, en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Concernant le surplus de la somme due au titre de l’arriéré de charges et de travaux dus, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

- Sur les sommes dues au titre des frais

En application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;
c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;
d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.
Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la société défenderesse à lui payer la somme de 14 euros au titre des frais visés aux termes des dispositions précitées.

Il convient de condamner la partie défenderesse au paiement de ces frais, dès lors qu’il s’agit des frais de levée de la fiche cadastrale des lots de copropriété en cause et que ces sommes ont été utilement engagées pour le recouvrement des charges de copropriété.

- Sur la demande de dommages-intérêts
 
En application des dispositions de l'article 1231-6 du code civil, les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
 
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. 

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit un jugement en date du 28 octobre 2021 aux termes duquel Madame [K] a été condamnée à payer la somme de 13.935,27 euros au titre d’un arriéré de charges de corpopriété arrêté à la date du 26 avril 2021.

La récurrence des impayés de charges de copropriété par Madame [K], et ce désormais depuis plusieurs années, suffit à caractériser sa mauvaise foi, et ce, d’autant plus qu’une première décision de justice est venue lui rappeler de son obligation, en qualité de copropriétaire, de procéder au paiement à bonne date desdites charges.
En conséquence, et dès lors que tels manquements ont pour conséquence de retarder les travaux utiles à la conservation et à l’administration de l’ensemble immobilier en cause, outre le fait qu’ils ont dû être avancés par les autres copropriétaires, Madame [K] sera condamnée à payer la somme indemnitaire de 2.600 euros au syndicat des copropriétaires précité afin de réparer son préjudice matériel né de ce chef.
- Sur les demandes annexes ou accessoires

Partie perdante, au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [K] sera condamnée aux dépens.

En outre, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Madame [K] sera condamnée à payer la somme de 2.500 euros à la partie demanderesse.

Enfin, il sera rappelé que le présent jugement est revêtu, de droit, de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS