TJ 75056, 16 juill. 2026, RG 24/09428

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le:
à Me TEBOUL ASTRUC (A0235)
Me RYCHTER (D0357)

■

18° chambre
2ème section

N° RG 24/09428 -
N° Portalis 352J-W-B7I-C5KRM

N° MINUTE : 1

Assignation du :
19 Juillet 2024

JUGEMENT
rendu le 16 Juillet 2026

DEMANDERESSE

Madame [E] [Q] veuve[L]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Me Chantal TEBOUL ASTRUC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0235

DÉFENDERESSE

S.C.P.I. IMMORENTE (RCS d’EVRY n°347 996 209)
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Me Claude RYCHTER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0357

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Décision du 16 Juillet 2026
18° chambre 2ème section
N° RG 24/09428 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5KRM

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Elisette ALVES, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Paulin MAGIS, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 06 Mai 2026, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 juillet 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 28 juin 1988, M. [C] [P], aux droits et obligations duquel est venue la société FONCIERE FRANCOIS 1er et se trouve la SCPI IMMORENTE, a donné à bail commercial à la société KOBA, aux droits et obligations de laquelle est venu M. [D] [L] et se trouve Mme [E] [Q] veuve [L], pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 1988, des locaux situés à gauche de la porte cochère d'un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 1] composés d’une boutique avec arrière- boutique, d’un appartement et de deux caves, correspondant aux lots n°1, 52, 53, 74 et 83 de l’état descriptif de division, à usage de « tous commerces, y compris celui d’agence bancaire, à l’exclusion du commerce de poissonnerie », moyennant un loyer annuel fixé initialement à la somme de 110.000 Frs (16.769, 39 euros) en principal.

Ce bail a été renouvelé successivement à effet du 1er juillet 1997, puis du 1er juillet 2006 et en dernière analyse du 1er avril 2016, consécutivement à la demande de renouvellement de bail signifiée 19 janvier 2016 par Mme [Q] veuve [L]. Le loyer annuel du bail renouvelé a été fixé à la somme de 49.769 euros en principal par arrêt de la cour d’appel de Paris en date du 09 juin 2021.

Les parties sont également liées par un second bail commercial à effet du 15 novembre 2007, moyennant un loyer annuel fixé initialement à la somme de 43.450 euros en principal, portant sur des locaux situés à droite de la porte cochère du même immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 1] composés d’une boutique, d’une arrière- boutique, d’un local à la suite et d’une cave, correspondant aux lots n°12, 103, 56 et 80 de l’état descriptif de division, à destination de « vente au détail de prêt-à-porter ainsi que des activités d’optique ». moyennant un loyer annuel fixé initialement à la somme de 43.450 euros en principal.

Mme [Q] veuve [L], qui a rencontré des difficultés financières à la suite de la crise sanitaire de covid-19, n’a pas acquitté les loyers et accessoires dus en exécution de ces deux baux aux échéances contractuelles, soit trimestriellement et d’avance. Elle n’a pas non plus été en mesure de faire face à l’arriéré locatif induit par la fixation judiciaire à la somme de 49.769 euros en principal par an, du montant du loyer du bail renouvelé au 1er avril 2016 résultant de l’arrêt de la cour d’appel de Paris en date du 09 juin 2021.

Les parties se sont alors rapprochées avec l’aide de leurs conseils respectifs et, par courriers officiels en date des 08, 11 et 14 mars 2022, sont convenues d’un plan d’apurement de la dette locative de Mme [Q] veuve [L] moyennant le versement mensuel d’une somme de 5.000 euros du 1er mai 2022 au 30 avril 2023, puis d’une somme de 13.077,43 euros du 1er mai 2023 au 30 avril 2024.

Reprochant à Mme [E] [Q] veuve [L] de ne pas avoir respecté l’échéancier prévu à compter du 1er mai 2022, la SCPI IMMORENTE lui a fait signifier le 19 juin 2024 un commandement visant la clause résolutoire stipulée au bail renouvelé le 1er avril 2016, d’avoir à payer, dans le délai d’un mois, la somme de 116.791,53 euros, au titre des loyers, taxes et charges impayés au 23 mai 2024.

C’est dans ce contexte que Mme [E] [Q] veuve [L] a fait assigner la SCPI IMMORENTE devant le tribunal judiciaire de Paris le 19 juillet 2024 en contestation dudit commandement de payer et, subsidiairement, afin d’obtenir des délais de paiement suspensifs.

En cours d’instance, la bailleresse lui a fait signifier le 24 octobre 2025 un nouveau commandement tendant à obtenir le paiement d’une somme de 145.792,72 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 03 octobre 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 30 décembre 2025, Mme [E] [Q] veuve [L] demande au tribunal, de :

A TITRE PRINCIPAL :

DECLARER nul et de nul effet le commandement de payer du 19 juin 2024 en raison de la mauvaise foi de la société IMMORENTE, et à tout le moins insusceptible de mettre en jeu la clause résolutoire,

DECLARER nul et de nul effet le commandement de payer du 19 juin 2024 en raison des erreurs manifestes du décompte et des pièces jointes annexées, et à tout le moins insusceptible de mettre en jeu la clause résolutoire,

DECLARER nul et de nul effet le commandement de payer du 24 octobre 2025,

En conséquence,

ECARTER les effets de la clause résolutoire,

SUBSIDIAIREMENT, si par extraordinaire, le Tribunal venait à considérer que Madame [E] [Q] épouse [L] était redevable d’une quelconque somme envers la société IMMORENTE :

ACCORDER à Madame [E] [Q] épouse [L] un délai de paiement de 24 mois consécutifs à compter de la signification du jugement à intervenir,

SUSPENDRE pendant le cours des délais ainsi accordés les effets de la clause résolutoire en application de l’article L.145-41 du Code de commerce,

S’il devait être stipulé une clause de déchéance du terme à défaut de paiement à bonne date d’une échéance ou terme courant,

DIRE que cette clause de déchéance ne produira effets que huit jours après mise en demeure préalable adressée à Madame [E] [Q] par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée sans effet,

A TITRE TRES SUBSIDIAIRE, si par extraordinaire le Tribunal venait à considérer que la clause résolutoire était acquise :

ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

DEBOUTER la société IMMORENTE de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions contraires aux présentes ;

CONDAMNER la société IMMORENTE à payer à Madame [E] [Q] épouse [L] la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, en sus des entiers dépens.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 janvier 2026, la SCPI IMMORENTE demande au tribunal, de :

JUGER mal fondés et inopérants les demandes et motifs de [E] [Q] relatifs à ses demandes de nullité des commandements de payer des 19 juin 2024 et 24 octobre 2025,

DEBOUTER [E] [Q] de ses demandes de nullité des commandements de payer signifiés le 19 juin 2024 et le 24 octobre 2025,

DEBOUTER [E] [Q] de sa demande tendant à écarter les effets de la clause résolutoire,

DEBOUTER [E] [Q] de sa demande d’étalement de sa dette sur une période de 24 mois et de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire,

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire du bail,

ORDONNER l’expulsion de [E] [Q] ainsi que de tout occupant de son chef du local commercial situé à gauche du porche de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 1] formant les lots 1, 52, 53 au rez-de-chaussée et 74 et 83 au sous-sol,

CONDAMNER [E] [Q] à payer à la SCPI IMMORENTE :

- la somme de 152 280,04 € avec intérêts sur la somme de 116 791,53 € à compter du 19 juin 2024, date de signification du premier commandement de payer, avec intérêts sur la somme de 118 720,59 € à compter du 4 octobre 2024, date de signification des premières conclusions de la SCPI IMMORENTE et avec intérêts à compter du 24 octobre 2025, date du second commandement de payer, sur la somme de 145 792,72 € avec la capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an,

- une indemnité d’occupation sui generis égale à la somme antérieurement exigée à titre de loyer outre les charges,

- une indemnité de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

- les dépens.

DEBOUTER [E] [Q] de sa demande de retrait de l’exécution provisoire de plein droit du jugement à intervenir,

JUGER n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de plein droit du jugement,

RAPPELER l’exécution provisoire de plein droit du jugement.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 16 mars 2026, et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 06 mai 2026.

MOTIFS

A titre liminaire

Il sera tout d’abord relevé que les demandes tendant à « juger » figurant au dispositif des conclusions de la bailleresse ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, qui seront examinés comme tels dans les motifs du présent jugement.

I- Sur les demandes tendant à voir déclarer nul et de nul effet les commandements de payer en date des 19 juin 2024 et 24 octobre 2025, à écarter les effets de la clause résolutoire

Mme [Q] veuve [L] poursuit la nullité des commandements de payer visant la clause résolutoire qui lui ont été signifiés par la bailleresse, et demande de les voir déclarer sans effet. Elle fonde sa demande sur le fait que, selon la jurisprudence, un commandement de payer dont les imprécisions ne permettent pas au locataire de vérifier la réalité et l’étendue de sa dette, ou ne lui permettent pas de saisir la pleine mesure de ce qui lui est demandé et de se conformer aux stipulations du bail, est nul, le commandement devant se suffire à lui-même pour que le preneur puisse s’y conformer dans le délai imparti d’un mois. Elle soutient qu’elle a été dans l’impossibilité de comprendre ce qui lui était réclamé au motif que le décompte de l’arriéré locatif joint, d’un montant de 155.578,52 euros, ne correspond pas à la somme de 116.791,53 euros réclamée dans le corps de l’acte, ni à la somme totale des factures qui s’élève à la somme de 108. 583,45 euros.
Elle affirme aussi que la clause résolutoire n’a pas été mise en œuvre de bonne foi par la propriétaire, appréciée à la date de la délivrance du commandement, dès lors que la SCPI IMMORENTE a poursuivi l’exécution du plan d’apurement pendant plus d’un an, sans la moindre contestation, en encaissant ses versements mensuels de 5.000 euros, avant de remettre en cause cet échéancier sans aucune mise en demeure préalable. Selon elle, la bailleresse a délibérément provoqué et aggravé l’arriéré locatif en refusant d’encaisser ses règlements et en portant de surcroît au débit de son compte le montant des quinze chèques qu’elle lui avait adressés en gage de sa bonne foi, qui lui ont été restitués.
Enfin, elle considère que le second commandement de payer délivré le 24 octobre 2025 doit également être déclaré nul et de nul effet, ayant été signifié avec la même mauvaise foi alors qu’une contestation judiciaire était en cours, portant déjà sur le montant de la dette visée. Elle déclare encore que le décompte annexé est illisible et que les factures produites ne correspondent pas aux sommes réclamées.

La SCI IMMORENTE lui oppose que les commandements contestés sont réguliers, précis et conformes aux exigences des articles L145-41 et L145-17 du code de commerce ainsi qu’aux stipulations contractuelles. Elle estime que les montants réclamés correspondent rigoureusement au total du relevé des factures impayées annexé à chacun des commandements. Selon elle, ces actes ne comportent aucune ambiguïté ni cause de nullité et se suffisent à eux-mêmes pour permettre à la locataire d’identifier la nature et l’exigibilité de sa dette.
Elle conteste en outre toute mauvaise foi dans la mise en œuvre de la clause résolutoire à l’occasion de la délivrance de ces commandements de payer. Elle rappelle qu’elle n’a fait qu’exercer un droit légal et contractuel face à la défaillance répétée de sa locataire dans le règlement des loyers et accessoires dus. Elle insiste sur le fait que c’est la demanderesse elle-même qui a eu un comportement fautif pour n’avoir pas respecté le plan d’apurement conclu en mars 2022. Elle souligne que si cet accord prévoyait initialement des mensualités de 5.000 euros, il imposait le règlement d’échéances de 13.077,43 euros par mois à compter du 1er mai 2023, sous peine de déchéance du terme. Dès lors que Mme [Q] veuve [L] a reconnu s’être trouvée dans l’impossibilité d’honorer ce nouveau palier et a continué à ne verser d’une somme mensuelle de 5.000 euros par mois après cette date, elle considère qu’elle était fondée à se prévaloir de la déchéance du terme de l’accord, advenue de plein droit, et à poursuivre le paiement de l’intégralité du solde immédiatement exigible. Elle réfute avoir accepté tacitement un échéancier réduit à 5.000 euros, se prévalant des lettres de relance et de mise en demeure adressées les 19 septembre 2023 et 16 janvier 2024 à la locataire. Elle ajoute qu’elle était fondée à refuser l’échéancier que celle-ci a tenté de lui imposer en lui adressant quatorze chèques. Au visa d’un arrêt de la cour d’appel de Paris en date du 3 octobre 2024 (RG : 22/04708), la bailleresse soutient enfin qu’un commandement de payer délivré pour un montant erroné ou surestimé reste valable pour la partie non contestable de la dette, de sorte qu’il produit effet.

Sur ce :

En vertu des articles 114, 117 et 648 du code de procédure civile, la nullité d’un commandement visant la clause résolutoire du bail peut être prononcée dans les conditions prévues par ces textes.

L’article L145-41 du code de commerce dispose quant à lui que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
La sanction consistant en l’acquisition de la clause résolutoire étant automatique à l’expiration du délai d’un mois, le juge doit s’assurer que le commandement informe clairement le locataire du manquement qui lui est reproché et que ce manquement est en relation avec une stipulation expresse du bail sanctionnée par la clause.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire doit être suffisamment précis pour permettre à son destinataire d’en vérifier le bien-fondé et qu’il soit en mesure d’y remédier efficacement dans le délai imparti.

Il est en outre constant qu’un commandement de payer qui porterait sur une somme partiellement erronée ou supérieure au montant réellement dû reste valable à concurrence de la créance exigible, l’inexactitude du décompte ne pouvant avoir d’incidence que sur les effets du commandement et non sur sa régularité.

Les juges apprécient souverainement si le commandement est suffisamment explicite, s’agissant d’une question de fait. Il n’est pas requis que les justificatifs de la créance réclamée soient joints au commandement de payer.

Par ailleurs, selon l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutes de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Il est de principe que le bailleur qui met en œuvre la clause résolutoire doit respecter dans cette mise en œuvre le devoir de bonne foi, sous peine d’en voir les effets paralysés.

Le juge est tenu de rechercher, quand cela lui est demandé, si la clause résolutoire a été mise en œuvre de mauvaise foi.

Cependant, la bonne foi est toujours présumée et le bailleur est par principe légitime à se prévaloir d’une infraction au bail dès lors qu’il agit sans déloyauté.

La preuve de la mauvaise foi incombe au preneur qui l’invoque. La déloyauté ainsi alléguée s’apprécie au jour où le commandement a été délivré et l’appréciation de la mauvaise foi par le juge est souveraine.

Enfin, aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur la demande d’annulation du commandement de payer

Alors que le commandement visant la clause résolutoire d'un contrat est un acte d’huissier de justice soumis au régime des nullités des actes de procédure prévu par les articles 112 et suivants, ainsi que les articles 648 et suivants du code de procédure civile, Mme [Q] veuve [L] n’allègue pas que les commandements qui lui ont été délivrés contreviendrait à ces dispositions.

En outre, l’analyse des commandements querellés permet de constater qu’ils sont réguliers en la forme en ce qu’ils reproduisent les termes de l’article L145-41 du code de commerce et de la clause résolutoire insérée dans le bail et informent clairement la locataire du fait que, à défaut de procéder au paiement de la somme réclamée dans le délai d’un mois à compter de leur délivrance, la bailleresse se prévaudra du bénéfice de la clause résolutoire stipulée dans ledit bail.

Les commandements de payer contestés, réguliers en la forme, n’encourent donc pas la nullité.

La demande de Mme [Q] veuve [L] de ce chef sera par conséquent rejetée.

Sur l’imprécision des sommes dues

La demanderesse soutient, sur le fond, que le caractère imprécis du décompte inséré au commandement ne lui a pas permis de vérifier la réalité et l’étendue de sa dette. Selon elle, compte tenu des écarts entre la somme visée aux commandements, son décompte et le total des factures, elle n’a pas été en mesure de comprendre ce qui lui était réellement reproché, de sorte qu’elle n’a pu y déférer dans le délai d’un mois, justifiant que le tribunal juge de nul effet les commandement contestés.

Aux termes de l’acte signifié le 19 juin 2024, au visa du bail en date du 26 décembre 2005 dont les clauses et conditions ont été reconduites le 1er juillet 2016, il est fait « COMMANDEMENT DE PAYER LES SOMMES CI-DESSOUS DETAILLEES DANS LE DELAI D’UN MOIS A COMPTER DE LA DATE PORTEE EN TETE DU PRESENT ACTE :
- Principal Créance  116.791,53 euros
- Coût de l’acte ttc 394,81 euros
SOLDE A PAYER en Euros 117.186,34 euros ».

A la suite, ont été insérés dans l’acte un décompte détaillé de l’arriéré locatif d’un montant de 116.791,53 euros, d’une part, et la clause résolutoire stipulée au bail, d’autre part.

Il ressort de l’examen de l’acte et de ses annexes que la SCPI IMMORENTE que la dette correspond aux ajustements de loyers consécutifs à l’arrêt de la cour d’appel de Paris ayant fixé le loyer du bail renouvelé en précisant le point de départ des intérêts afférents, loyers et provisions trimestriels appelés au titre de la période du quatrième trimestre 2021 au deuxième trimestre 2024, outre les redditions de charges 2021 et 2022, ainsi que les taxes foncières 2022 er 2023. Ainsi, le comandement présentait une lisibilité suffisante pour permettre à la locataire d’identifier précisément chaque période de loyer et chaque poste de charges dont le paiement était ainsi réclamé.Contrairement à ce qu’elle soutient, Mme [Q] veuve [L] était donc en mesure de comprendre ce qui lui était réclamé pour en contester les postes si elle l’estimait utile comppte tenu des pièces annexées ou des règlements opérés par ses soins , et elle ne peut se prévaloir d’aucun grief provoqué par la présentation des décomptes.

S’agissant du second commandement de payer signifié le 24 octobre 2025, la demanderesse procède par voie de simples affirmations concernant l’illisibilité alléguée du décompte. En effet, ce second acte s’inscrit dans le prolongement du premier commandement du 19 juin 2024 et du contentieux opposant les parties. Dès lors qu’elle avait déjà une parfaite connaissance de la nature de son arriéré, elle disposait de tous les éléments d’appréciation nécessaires pour appréhender l’étendue du paiement demandé.

De surcroît, la persistance d’un désaccord sur le montant de la dette n’affecte en rien la validité de ce second commandement, la bailleresse demeurant fondée à acter l’aggravation de l’impayé par la délivrance d’un nouveau commandement visant les échéances subséquentes, qui aurait vocation à produire effet si les causes du premier venaient à être apurées ou si celui-ci venait à être invalidé.

Il en résulte qu’il n’y a pas lieu d’écarter les effets desdits commandements en raison de l’imprécision du manquement reproché.

Ce moyen sera donc rejeté.

Sur la mauvaise foi de la bailleresse

Mme [Q] veuve [L] prétend aussi que la SCPI IMMORENTE a mis en œuvre la clause résolutoire de mauvaise foi en remettant en cause de manière brutale le plan d’apurement qu’elle exécutait sans contestation par des versements de 5.000 euros par mois, et en refusant par la suite d’encaisser ses règlements.

L’analyse des pièces versées aux débats conduit à relever que le plan d’apurement liant les parties à compter de mars 2022 prévoyait un échéancier progressif, et stipulait expressément que les échéances mensuelles fixées initialement à 5.000 euros, seraient portées à 13.077,43 euros à compter du 1er mai 2023, sous peine de déchéance du terme.

Il est établi et non contesté que la locataire n’a pas honoré les échéances convenues d’un montant de 13.077,43 euros et qu’elle a continué de régler mensuellement le montant de 5.000 euros après la date butoir du er mai 2023, reconnaissant elle-même s’être trouvée dans l’impossibilité de s’en acquitter.

La bailleresse a, dans ce contexte, pu tirer les conséquences de la défaillance de Mme [Q] veuve [L] dans le respect de l’échéancier convenu et, sans commettre de faute, se prévaloir de la déchéance du terme de l’accord non respecté, rendant immédiatement exigible l’intégralité du solde de la dette locative.

En outre, la demanderesse ne saurait faire grief à la bailleresse de ne pas lui avoir adressé une mise en demeure préalable, puisque l’accord conclu ne le prévoyait pas.

Enfin, la SCPI IMMORENTE justifie de l’envoi de lettres de relance et de mise en demeure en date des 19 septembre 2023 et 16 janvier 2024, excluant que la demanderesse puisse invoquer une acceptation tacite d’une pérennisation de l’échéancier mensuel de 5.000 euros. Dès lors que les conditions de l’accord initial n’avaient pas été respectées par la locataire, la bailleresse n’était pas tenue d’accepter de se voir imposer de nouvelles conditions financières.

La demanderesse échoue à établir que la clause résolutoire du bail aurait été mise en œuvre de mauvaise foi par la bailleresse à l’occasion de la délivrance des commandements de payer des 19 juin 2024 et 24 octobre 2025.

Par conséquent, ce deuxième moyen sera également rejeté.

Compte tenu de l’ensemble de ce qui précède, ces commandements ont pu produire effets.

II- Sur la demande de constatation de l’acquisition des effets de la clause résolutoire et ses conséquences

Reconventionnellement, la SCPI IMMORENTE poursuit la constatation de l’acquisition des effets de la clause résolutoire stipulée dans le bail commercial renouvelé le 1er avril 2016, liant les parties, rappelée dans les commandements de payer signifiés les 19 juin 2024 et 24 octobre 2025, dès lors que les causes des dits commandements n’ont pas été acquittées dans le délai d’un mois à compter de leur délivrance. Elle requiert que soit consécutivement ordonnée l’expulsion de Mme [Q] veuve [L], devenue occupante sans droit ni titre des lieux loués qu’elle soit condamnée à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges et accessoires contractuellement dus. Elle s’oppose à l’octroi des délais suspensifs.

La demanderesse, qui conclut au débouté de l’ensemble des demandes de la bailleresse dans le dispositif de ses conclusions, ne conteste pas l’absence de paiement des causes des commandements qui lui ont été signifiés dans le délai d’un mois suivant leur délivrance.

Sur ce :

L’article L145-41 alinéa 1 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
La sanction consistant en l'acquisition des effets de la clause résolutoire étant automatique à l'expiration du délai d'un mois, le juge doit s'assurer que le commandement informe clairement le preneur du manquement qui lui est reproché, du fait que ce manquement est en relation avec une stipulation expresse du bail sanctionnée par la clause et du risque encouru.

En l’espèce, la SCPI IMMORENTE a fait signifier à Mme [Q] veuve [L] le 19 juin 2024, un commandement visant la clause résolutoire tendant au paiement de la somme de 116.791,53 euros, outre le coût de délivrance de l’acte (394,81 euros).

Décision du 16 Juillet 2026
18° chambre 2ème section
N° RG 24/09428 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5KRM

Il n’est pas contesté que la locataire n’a pas réglé les causes de ce commandement dans le délai d’un mois suivant sa délivrance.

Le commandement étant régulier en la forme en ce qu’il reproduit tant l’article L145-41 du code de commerce que les termes de clause résolutoire stipulée au bail, et avertit à Mme [Q] veuve [L] du risque encouru à défaut de paiement de l’arriéré locatif réclamé dans le délai d’un mois, la bailleresse est fondée à se prévaloir du caractère automatique du jeu de la clause résolutoire.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande de la SCPI IMMORENTE et de constater la résiliation de plein droit du bail commercial renouvelé le 1er avril 2016 liant les parties par l’acquisition des effets de la clause résolutoire à compter du 19 juillet 2024 à minuit.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de prononcer l’acquisition des effets de la clause résolutoire consécutivement à la délivrance du commandement du 24 octobre 2025.

Aussi, à défaut de départ volontaire de la demanderesse des locaux situés à gauche de la porte cochère de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 1] composés d’une boutique avec arrière- boutique, d’un appartement et de deux caves, correspondant aux lots n°1, 52, 53, 74 et 83 de l’état descriptif de division, dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son fait des lieux loués, dans les conditions fixées au dispositif.

Il est en outre de droit que celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l'expiration de son titre d'occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d'une indemnité d'occupation.

L'indemnité d'occupation, en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail.

La défenderesse sollicite à ce titre de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due au montant du loyer augmenté des charges et accessoires contractuel jusqu'à la libération effective des locaux vides de tout mobilier, par la remise des clés.

La demanderesse ne discute pas le quantum revendiqué.

Par conséquent, l'occupation des locaux par Mme [Q] veuve [L], devenue occupant sans droit ni titre à compter du 20 juillet 2024, causant nécessairement un préjudice à la bailleresse dont le bien demeure immobilisé, elle sera condamnée à lui verser, jusqu’à la libération effective des locaux caractérisée par la remise des clés, une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer augmenté des charges et accessoires qui aurait été dus si bail ne s’était pas trouvé résilié de plein droit de son fait.

III - Sur la demande de condamnation de Mme [Q] veuve [L] au paiement de la somme de 146.682,03 euros au titre de l’arriéré locatif augmentée des intérêts au taux légal, capitalisés

La SCPI IMMORENTE sollicite le paiement d’un arriéré locatif d’un montant de 146.682,03 euros, selon décompte arrêté au 19 janvier 2026, échéance du premier trimestre 2026 inclus. Elle sollicite que cette somme soit augmentée des intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2024 sur la somme de 116.792,72 euros et à compter du 24 octobre 2025 sur la somme de 145.792,72 euros, capitalisés lorsqu’échus pour une année entière.

La demanderesse conclut au débouté de l’ensemble des demandes de la bailleresse dans le dispositif de ses conclusions.

Sur ce :

L'article 1728 2° du code civil précise le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1353 dudit code dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Selon les articles 1103 et 1104 du même code, les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu’ils doivent être exécutés de bonne foi.

En application de l’article 1344-1 du même code, la mise en demeure de payer une obligation de somme d'argent fait courir l'intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d'un préjudice.

L'article 1343-2 du même code ajoute que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, en exécution du bail renouvelé le 1er avril 2016, la demanderesse s’est engagée à acquitter, trimestriellement et d’avance, un loyer annuel fixé à la somme de 49.769 euros en principal par arrêt de la cour d’appel de Paris en date du 09 juin 2021, soumis indexation annuelle, outre une provision pour charges à valoir sur les charges, impôts et taxes locatives objet d’une régularisation annuelle.

Les termes clairs et précis du bail, exclusifs d’interprétation, constituent la loi des parties et s’imposent au tribunal.

Au vu du décompte actualisé produit par la bailleresse (pièce n°16), qui mentionne les règlements opérés par la demanderesse y compris en cours d’instance, il est établi que Mme [Q] veuve [L] n’a pas réglé la totalité des loyers et accessoires dont elle était redevable à l’échéance contractuelle, et qu’elle est débitrice d’une somme totale de 146.682,03 euros, selon décompte arrêté au 19 janvier 2026, échéance du premier trimestre 2026 inclus.

S’agissant des intérêts au taux légal capitalisés réclamés, il convient de faire droit à la demande de la bailleresse, les commandements délivrés constituant des mises en demeure.

Par conséquent, Mme [Q] veuve [L] sera condamnée à régler à la SCPI IMMORENTE la somme totale de 146.682,03 euros, selon décompte arrêté au 19 janvier 2026, échéance du premier trimestre 2026 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2024 sur la somme de 116.792,72 euros et à compter du 24 octobre 2025 sur la somme de 145.792,72 euros, lesquels seront capitalisés lorsqu’échus pour une année entière.

Décision du 16 Juillet 2026
18° chambre 2ème section
N° RG 24/09428 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5KRM

IV - Sur les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire formées par Mme [Q] veuve [L]

Au visa de l’article 1345-5 du code civil, Mme [Q] veuve [L] demande au tribunal de lui accorder vingt-quatre mois de délais pour apurer sa dette en cas de constatation de l’acquisition des effets de la clause résolutoire, et la suspension de ses effets durant ledit délai. A cet égard, elle souligne qu’à la suite de la régularisation de l’accord en mai 2022, elle a versé plus de 100.000 euros en sus des loyers et charges courantes. Elle rappelle que l’arriéré locatif résulte d’une part, de la régularisation des loyers consécutive à l’arrêt de la cour d’appel de Paris en date du 09 juin 2021, ains que de la hausse de plus de 21% de l’indice du coût de la construction au cours des trois dernières années. Elle déclare qu’une condamnation au paiement de la dette locative sans délai la contraindrait à une procédure collective. Elle estime justifier de sa capacité à apurer sa dette dans le délai demandé, tout en honorant ses échéances courantes, en fournissant une attestation de son expert-comptable. Enfin, elle se prévaut de sa bonne foi en invoquant le fait qu’elle est à jour du paiement des loyers et charges pour l’ensemble de l’année 2025.

La bailleresse s’oppose aux délais demandés dans le dispositif de ses conclusions.

Sur ce :

L’article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Le 1er alinéa de l'article 1343-5 du code civil permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il est constant que l'octroi des délais de paiement relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Il est admis qu’ils ne peuvent être accordés qu'à titre exceptionnel lorsque l'apurement de la dette n'est pas illusoire et que le débiteur se montre sincèrement désireux d'honorer ses engagements en fournissant les pièces financières utiles et actuelles sur sa situation afin de s'assurer qu'il dispose de fonds personnels et que sa proposition financière est sérieuse.

Selon l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, à l’appui de sa demande de délais, Mme [Q] veuve [L] produit une attestation de son expert-comptable. Ce document indique que le taux d’effort lié au bail s’établit à 32,88% et certifie l’absence d’état de cessation des paiements. L’expert-comptable affirme qu’elle est en capacité d’apurer l’intégralité de sa dette locative sur une période de vingt-quatre mois, tout en assurant le règlement des loyers et charges courantes.

Décision du 16 Juillet 2026
18° chambre 2ème section
N° RG 24/09428 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5KRM

Le tribunal relève en outre que la locataire a démontré une volonté constante de s’acquitter de son arriéré locatif, ayant respecté le plan d’apurement initial convenu à hauteur de 5.000 euros par mois, avant de se montrer défaillante dans le paiement des échéance supérieures. Son initiative consistant à proposer quatorze chèques, bien que légitimement refusée par la bailleresse, témoigne de sa bonne foi et de ses efforts réitérés pour réduire son arriéré locatif.

De son côté, la bailleresse ne fait pas état d'une situation financière justifiant que les délais demandés soient rejetés.

Dès lors, il convient d’accorder à Mme [Q] veuve [L] le délai de deux années qu’elle sollicite pour régler sa dette locative. Elle sera ainsi autorisée à régler cette dette, outre intérêts de retard, en vingt-quatre mensualités d’égal montant, la première devant être payée le cinq du mois suivant la signification du présent jugement et les suivantes le cinq de chaque mois, le solde de la dette devant être payé à la dernière échéance, et ce en sus du règlement du loyer et des charges courantes.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant ce délai.

Toutefois, à défaut de paiement d’une seule mensualité, la demanderesse sera déchue du bénéfice de ce délai de grâce, et la clause résolutoire reprendra d’office plein effet, le contrat de bail étant résilié, sans qu’une nouvelle décision de justice ou une nouvelle mise en demeure soit nécessaire.

Mme [Q] veuve [L] devra alors libérer les locaux loués dans un délai d’un mois et, à défaut de départ volontaire, la SCPI IMMORENTE pourra alors faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

En outre, Mme [Q] veuve [L] devra, dans cette hypothèse, verser une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer en vigueur, charges et taxes contractuelles en sus, jusqu'à la libération effective des lieux avec remise des clefs, l'occupation des locaux par la demanderesse, devenue occupant sans droit ni titre, causant nécessairement un préjudice à la bailleresse.

V-Sur les mesures accessoires

Mme [Q] veuve [L], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile. Sa demande fondée sur l’article 700 du même code sera rejetée.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la SCPI IMMORENTE la totalité des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer dans le cadre de la présente instance pour faire valoir ses droits. Il lui sera donc alloué une somme de 3.000 euros que Mme [Q] veuve [L] sera condamnée à lui verser en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il convient de rappeler que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS