TJ 75056, 16 juill. 2026, RG 25/11206

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée
à : M. [J]

Copie exécutoire délivrée
à : Me LACOME D’ESTALENX

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 25/11206 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBPWU

N° MINUTE : 4/2026

JUGEMENT
rendu le jeudi 16 juillet 2026

DEMANDERESSES
Madame [T] [M]
demeurant [Adresse 1]

S.A. [V]
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentées par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0922

DÉFENDEUR
Monsieur [X] [J]
demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde BAILLAT, Juge, juge des contentieux de la protection,
assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 22 mai 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 juillet 2026 par Mathilde BAILLAT, Juge, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 16 juillet 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/11206 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBPWU

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 12 juillet 2024 prenant effet le 20 juillet 2024, Madame [T] [M] représentée par son mandataire de gestion, la S.A.S. GLP, a donné à bail à Monsieur [X] [J] des locaux à usage d’habitation meublés situés au [Adresse 4], 1er étage, [Adresse 5] à [Localité 2], moyennant le paiement à la date de prise d’effet du contrat d’un loyer mensuel en principal de 3 000 euros et 206 euros de provisions sur les charges locatives récupérables.

Madame [T] [M] a confié la gestion locative du bien à la S.A.S. GLP suivant contrat de mandat de gestion immobilière.

La S.A.S. GLP a souscrit un contrat de garantie de loyers impayés auprès de la S.A. [V], par l’intermédiaire de la S.A.S. GARANTME.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [T] [M] a, par acte de commissaire de justice du 13 mai 2025, fait délivrer à Monsieur [X] [J] un commandement de payer la somme de 6 554,75 euros dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire contractuelle.

Ce commandement a été dénoncé à la CCAPEX le 14 mai 2025.

Une quittance subrogative a été établie le 11 juillet 2025 par Madame [T] [M], représentée par la S.A.S. GLP, au bénéfice de la S.A. [V], assureur, pour un montant de 2 894,72 euros au titre des loyers et charges impayés par le locataire et payés à la propriétaire par la S.A.S. GARANTME, agissant pour le compte et par délégation de la S.A. [V]. Une seconde quittance a été émise le 18 août 2025 pour un montant de 3 136,40 euros et une troisième quittance a été établie le 12 septembre 2025 pour un montant de 3 192,03 euros.

Par acte de commissaire de justice du 25 novembre 2025, Madame [T] [M] et la S.A. [V] ont fait assigner Monsieur [X] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Monsieur [X] [J] ;
- condamner Monsieur [X] [J] à laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu’il occupe et remettre les clés du logement à Madame [T] [M] à compter de la date du jugement à intervenir ;
- ordonner, à défaut de libération volontaire des lieux, son expulsion avec toutes conséquences de droit ;
- condamner Monsieur [X] [J] à payer la somme de 9 561,81 euros au titre des loyers et charges dus au terme de novembre 2025 inclus, à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, selon la répartition suivante :
- 338,66 euros à Madame [T] [M],
- 9 223,15 euros à la S.A. [V] subrogée dans les droits de Madame [T] [M] à hauteur de ce montant,
- condamner Monsieur [X] [J] à payer à Madame [T] [M] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ;
- condamner Monsieur [X] [J] à payer à la S.A. [V] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 13 mai 2025.

L’assignation a été dénoncée le 26 novembre 2025 à la préfecture de [Localité 1].

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 mai 2026, lors de laquelle Madame [T] [M] et la S.A. [V], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance et précisé que le locataire n’a pas repris le paiement des loyers et charges courants, la dette étant en constante augmentation pour s’élever au jour de l’audience à la somme de 28 644,39 euros arrêtée au terme de mai 2026 inclus. Ils précisent que le locataire a effectué un paiement de 69,60 euros le 24 avril 2026 et qu’aucune quittance subrogative n’a été émise concernant la dette actualisée. Ils s’en rapportent à l’appréciation du tribunal.

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation des demandeurs pour l'exposé de leurs différents moyens et prétentions.

Monsieur [X] [J], bien que régulièrement cité à étude de commissaire de justice, ne comparaît pas ni personne pour lui.

Conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 16 juillet 2026 par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 26 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 26 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été saisie par la voie électronique le 14 mai 2025, soit plus de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation judiciaire du bail et ses conséquences

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé que l'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l'espèce, il ressort de l’extrait de compte produit que les impayés de loyers s'élevaient au total au 1er mai 2026 à la somme de 28 644,39 euros, en ce inclus les taxes sur les ordures ménagères pour les années 2024 et 2025. L’historique démontre que le locataire effectue des paiements très irréguliers depuis la conclusion du contrat, interrompant par période tout paiement pendant plusieurs mois avant de reprendre sporadiquement le versement de son loyer. Il sera observé qu’hormis un paiement de 69,60 euros effectué le 24 avril 2026 d’un montant très inférieur à l’échéance appelée de 3 182,03 euros pour le terme d’avril 2026, il avait cessé tout versement depuis le mois de novembre 2025.

En ces conditions, l'inexécution récurrente de son obligation de paiement par le locataire depuis l’origine du bail, justifie le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur dont les manquements contractuels sont graves et répétés, à compter de l’assignation du 25 novembre 2025.

Monsieur [X] [J] devenant sans droit ni titre, il convient, dès lors, de lui ordonner ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Madame [T] [M] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi en application de l’article 1104 du même code.

En application des dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Monsieur [X] [J] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail, soit jusqu’au 25 novembre 2025. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date de résiliation du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Monsieur [X] [J] est donc tenu au paiement d’une indemnité d’occupation depuis le 26 novembre 2025.

En l’espèce, les demandeurs versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er mai 2026, Monsieur [X] [J] restait devoir la somme de 28 644,39 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés à cette date, terme de mai 2026 inclus, répartie comme suit :
- à la S.A. [V], subrogée dans les droits de Madame [T] [M] par effet des quittances subrogatives des 11 juillet 2025,18 août 2025 et 12 septembre 2025, la somme de 9 223,15 euros, 
- à Madame [T] [M], la somme de 19 421,24 euros.

Le défendeur, ni comparant ni représenté, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et ne justifie d’aucun paiement libératoire.

Il sera donc condamné à payer à la S.A. [V] la somme de 9 223,15 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 25 novembre 2025.

Il sera en outre condamné à payer à Madame [T] [M] la somme de 19 421,24 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés au 1er mai 2026, terme de mai 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 25 novembre 2025 sur la somme de 338,66 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus.

Monsieur [X] [J] sera enfin condamné à verser à Madame [T] [M] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme actuelle de 3 192,03 euros, payable et révisable dans les mêmes conditions, à compter de l’échéance du mois de juin 2026 jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 13 mai 2025.

L’équité commande par ailleurs de le condamner à payer à la S.A. [V] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,