TJ 75056, 9 juill. 2026, RG 26/00358

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : [Q] [M] [E]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Nicolas BERTHIER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 26/00358 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBYZR

N° MINUTE : 6

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 09 juillet 2026

DEMANDERESSE
E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Nicolas BERTHIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0173

DÉFENDEUR
Monsieur [Q] [M] [E], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Christine FOLTZER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 17 avril 2026

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 09 juillet 2026 par Christine FOLTZER, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 09 juillet 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 26/00358 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBYZR

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 21 novembre 2022, l'EPIC [Localité 1] HABITAT OPH a consenti un bail d'habitation à M. [Q] [M] [E] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 284,50 euros, outre provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 4 février 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1 993,16 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Q] [M] [E] le 6 février 2025.

Par assignation du 18 décembre 2025, l'EPIC PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour
- faire constater l'acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner en conséquence l'expulsion de M. [Q] [M] [E], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin est, le concours et l'assistance de la force publique
- autoriser le bailleur à faire séquestrer dans tel garde meubles qu'il lui plaira les biens meubles trouvés dans les lieux aux frais et risques du locataire,
- condamner M. [Q] [M] [E] à payer 5 117,28 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 9 décembre 2025, à parfaire lors de l'audience,
- le condamner à payer une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter du lendemain de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à libération des lieux,
- le condamner à payer 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 20 décembre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l'audience du 17 avril 2026, l'EPIC [Localité 1] HABITAT OPH, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et précise que la dette locative, actualisée au 9 avril 2026, terme du mois de mars 2026 inclus, a diminué et s'élève désormais à 4 597,67 euros. Il ne s'oppose pas au plan d'apurement de cette dette proposé par le défendeur. L'EPIC [Localité 1] HABITAT OPH considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [Q] [M] [E] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 150 euros, en plus du loyer courant. Il précise avoir mis en place un prélèvement automatique. Il sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Il n'a pas été fait état de l'existence d'une telle procédure concernant M. [Q] [M] [E].

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande

L'EPIC [Localité 1] HABITAT OPH justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 4 février 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 1993,16 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 avril 2025.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s'acquitter de sa dette et à l'absence d'opposition du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d'apurement, la clause résolutoire sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, l'EPIC [Localité 1] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 9 avril 2026, terme du mois de mars 2026 inclus, M. [Q] [M] [E] lui devait la somme de 4 597,67 euros, frais de procédure inclus.

M. [Q] [M] [E] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 4 février 2025 sur la somme de 1 993,16 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [Q] [M] [E] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 430,60 euros.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 5 avril 2025, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'EPIC [Localité 1] HABITAT OPH ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Q] [M] [E], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,