TJ 75056, 16 avr. 2026, RG 25/08520

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : [N] [G]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Gérald BERREBI

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 25/08520 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA37N

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le jeudi 16 avril 2026

DEMANDERESSE
S.A.S. KV, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Gérald BERREBI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0289

DÉFENDEUR
Monsieur [N] [G], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde BAILLAT, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Anaïs RICCI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 12 février 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 avril 2026 par Mathilde BAILLAT, Juge assistée de Anaïs RICCI, Greffier

Décision du 16 avril 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/08520 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA37N

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 décembre 2003, la S.C.I. [W] [Localité 2] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [N] [G] sur des locaux situés au [Adresse 3], 1er étage, lot n° 31, à [Localité 3].

Suivant acte notarié en date du 17 décembre 2020, la S.C.I. [W] [Localité 2] a vendu le bien donné à bail à la S.A.S. Société KV.

Faisant valoir un défaut d’occupation des lieux à titre de résidence principale par Monsieur [N] [G], la S.A.S. SOCIÉTÉ KV l’a fait assigner par acte de commissaire de justice du 21 juillet 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

-prononcer la résiliation du bail,
-ordonner la suppression du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,
-ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur [N] [G] ainsi que celle des occupants de son chef, avec toutes conséquences de droit et sous astreinte de 50 euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir,
-condamner Monsieur [N] [G] à lui payer jusqu’à libération effective des lieux se matérialisant par la remise des clés ou l’expulsion, une indemnité d’occupation d’un montant de 711,86 euros par mois, charges et taxes récupérables en sus,
-condamner Monsieur [N] [G] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris les frais de constat du 20 juin 2025 et de sa signification.

Initialement appelée à l’audience du 14 octobre 2025, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi pour être finalement retenue à l'audience du 28 janvier 2026.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 janvier 2026, lors de laquelle la S.A.S. Société KV, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle a précisé que le locataire n’occupe plus les lieux, que ceux-ci sont vides et que le loyer est payé, laissant à penser que le locataire utilise les lieux loués comme une simple boîte aux lettres.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’assignation de la S.A.S. Société KV à laquelle elle a déclaré se référer à l’audience du 26 janvier 2026 pour un plus ample exposé des moyens développés à l'appui de ses prétentions.

Monsieur [N] [G], bien que régulièrement cité à étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 16 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de résiliation du bail et l’expulsion

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En vertu de l’article 2, alinéa 2, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation.

L’article 7 b) de cette loi fait obligation au locataire d’user paisiblement des lieux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Le bail conclu le 23 décembre 2003 prévoit expressément que « la présente location est consentie à usage exclusif d’habitation ».

Les articles 2 et 8 des conditions générales dudit bail stipulent encore que le locataire ne peut donner aux lieux loués aucune autre destination que celle qui convient à une occupation paisible et honorable et les affecter exclusivement à son habitation. Il ne peut ni les céder ni les sous-louer en totalité ou en partie et ne peut substituer quelque personne que ce soit, ni prêter les lieux loués, même temporairement à des tiers.

En l'espèce, la S.A.S. Société KV soutient que Monsieur [N] [G] n’habite plus le logement et qu’il ne constitue plus sa résidence principale.

Au soutien de ses prétentions, elle produit :
-un rapport d’enquête de la S.A.R.L. AGORA DETECTIVES du 24 septembre 2024 indiquant que le courrier de Monsieur [N] [G] n’a pas été relevé depuis le mois de mai 2024, qu’il était absent du logement lors de chaque passage et que les ouvriers présents sur un chantier au niveau du bâtiment C où se trouve le logement litigieux ont confirmé que tout le bâtiment est actuellement vide d’occupants, les logements servant de dépôts de matériaux et d’affaires personnelles ;

- le procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 20 juin 2025 rendu sur ordonnance du 28 avril 2025 rectifiée par jugement du 7 mai 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris duquel il ressort que l’appartement est en mauvais état général, peu meublé, que la poussière recouvre l’ensemble du mobilier présent, qu’aucune denrée périssable n’est présente dans la cuisine, laquelle se trouve en outre dépourvue de réfrigérateur, que la douche est inutilisable et la cuvette du sanitaire est vide, que de nombreux documents et du courrier au nom du locataire sont présents dans les lieux. Il en ressort également qu’un voisin rencontré sur place a déclaré qu’une seule personne, qui n’est pas le locataire, vit au 1er étage du bâtiment C et que la gardienne de l’immeuble a précisé que celui-ci ne réside plus dans l’immeuble depuis plusieurs années et que son appartement est inoccupé.
- deux attestations de la gardienne de l’immeuble du 8 février 2024 et du 25 février 2025 confirmant que Monsieur [N] [G] n’occupe plus son logement depuis plusieurs années et que le logement est inoccupé.

Au regard de ces éléments, il convient de considérer que la S.A.S. Société KV rapporte la preuve de l’inoccupation des lieux par le locataire depuis plusieurs années, tandis que Monsieur [N] [G] ni comparant ni représenté, n’apporte aucune explication ni aucun élément sur sa situation.

Or, les dispositions légales et contractuelles susvisées obligent le preneur à occuper personnellement et continuellement les lieux et il est constant que le défaut d’occupation à titre de résidence principale du bien constitue une infraction suffisamment grave aux obligations du bail pour justifier la résiliation du contrat aux torts exclusifs du preneur.

Il convient en conséquence de prononcer la résiliation du bail d’habitation conclu le 23 décembre 2003 entre la S.C.I. [Localité 4], aux droits de laquelle vient la S.A.S. Société KV, et Monsieur [N] [G] portant sur les locaux situés au [Adresse 4], bâtiment C, 1er étage, lot n° 31, à [Localité 3] à compter du présent jugement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à Monsieur [N] [G] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la S.A.S. Société KV à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution.

Sur la demande d’astreinte

Aux termes de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [N] [G] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, la bailleresse obtenant par ailleurs le versement d’une indemnité d’occupation.

La S.A.S. Société KV sera donc déboutée de cette demande.

Sur la demande de suppression du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Aux termes de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. Ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, il a été démontré que le logement litigieux n’est plus occupé par le locataire et ce, depuis plusieurs années, sans que Monsieur [N] [G] ni comparant ni représenté, ne fournisse aucune explication. Sa mauvaise foi est dès lors établie.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande de la S.A.S. Société KV et le délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution sera supprimé.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de bail constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur et correspond à la valeur équitable des locaux.

Monsieur [N] [G] sera donc condamné à payer à la S.A.S. Société KV une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail avait continué, à compter du présent jugement et jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les mesures accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [N] [G], partie perdante, sera condamné aux dépens, ceux-ci ne comprenant toutefois pas le coût du procès-verbal de constat.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la S.A.S. Société KV les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS