TJ 75056, 9 juill. 2026, RG 26/00495

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : [E] [B]
[N] [B]
[Q] [F]
[H] [F]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Magali DELATTRE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 26/00495 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB2J5

N° MINUTE : 5

JUGEMENT
rendu le 09 juillet 2026

DEMANDERESSE
S.C.I. LES VERDURES DE LA CHAPELLE, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Magali DELATTRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0234

DÉFENDEURS
Monsieur [E] [B], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne
Madame [N] [B], demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée
Monsieur [Q] [F], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté
Monsieur [H] [F], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Christine FOLTZER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 17 avril 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 09 juillet 2026 par Christine FOLTZER, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier
Décision du 09 juillet 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 26/00495 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB2J5

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 29 novembre 2017, à effet au 1er décembre 2017, la S.C.I. LES VERDURES DE LA CHAPELLE a consenti un bail d'habitation à M. [E] [B] et Mme [N] [B] sur des locaux situés au [Adresse 4] (Escalier 1, 2ème étage, Porte FD4E), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 759 euros et d'une provision pour charges de 65 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de M. [Q] [F] et M. [H] [F].

Par actes de commissaire de justice du 13 juin 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 5 508,06 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [E] [B] et Mme [N] [B] le 14 juin 2024.

Par assignations du 23 décembre 2025, la S.C.I. LES VERDURES DE LA CHAPELLE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour :
- À titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 13 août 2024, et que depuis cette date, M. [E] [B] et Mme [N] [B] sont occupants sans droit ni titre des locaux se trouvant au [Adresse 4] ; à titre subsidiaire, constater les différents manquements des locataires à leurs obligations contractuelles et légales, et ordonner la résiliation judiciaire du bail,
- Ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, si besoin avec l'assistance du Commissaire de Police et de la [Localité 2] Publique, et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision,
- Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués, dans tel garde-meubles qu'il plaira au Tribunal de désigner et aux frais, risques et périls de M. [E] [B] et Mme [N] [B],
- les condamner solidairement avec M. [Q] [F] et M. [H] [F] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
- les condamner solidairement avec M. [Q] [F] et M. [H] [F] à payer la somme de 5 939,85 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 12 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 5 508,06 euros, et à compter de la signification de l'assignation pour le surplus,
- les condamner solidairement avec M. [Q] [F] et M. [H] [F] à payer 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,
- ordonner l'exécution provisoire de la décision, nonobstant toutes voies de recours et sans constitution de garantie.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 26 décembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l'audience du 17 avril 2026, la S.C.I. LES VERDURES DE LA CHAPELLE, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 16 avril 2026, terme de ce mois inclus, a augmenté et s'élève désormais à 8 749,25 euros. La S.C.I. LES VERDURES DE LA CHAPELLE considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et s'oppose donc à l'octroi de délais de paiement.

M. [E] [B] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennement le paiement d'une somme mensuelle de 200 euros en plus du loyer courant. Il expose qu'il est dans le logement depuis 10 ans. Il indique avoir arrêté de travailler après avoir attrapé un virus mais il a désormais repris le travail et précise qu'il gagne bien sa vie. Il a un enfant et sa femme ne travaille pas.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice respectivement délivrés à étude et à domicile, Mme [N] [B], M. [Q] [F] et M. [H] [F] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Il n'a pas été fait état de l'existence d'une telle procédure concernant M. [E] [B] et Mme [N] [B].

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande

La S.C.I. LES VERDURES DE LA CHAPELLE justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 13 juin 2024. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 5508,06 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 août 2024.

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l'audience, que M. [E] [B] et Mme [N] [B] n'ont pas repris le paiement intégral du loyer avant l'audience. Ainsi, quand bien même leurs revenus leur permettraient de régler la dette locative, il n'est pas possible de leur accorder d'office des délais de paiement. Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d'ordonner aux locataires ainsi qu'à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la S.C.I. LES VERDURES DE LA CHAPELLE à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [E] [B] et Mme [N] [B] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, la bailleresse obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, la S.C.I. LES VERDURES DE LA CHAPELLE verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 16 avril 2026, terme de ce mois inclus, M. [E] [B] et Mme [N] [B] lui devaient la somme de 8 749,25 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Les défendeurs n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2024 sur la somme de 5 508,06 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 431,79 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 939,85 euros.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 14 août 2024, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.C.I. LES VERDURES DE LA CHAPELLE ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [E] [B] et Mme [N] [B] et M. [Q] [F] et M. [H] [F], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la S.C.I. LES VERDURES DE LA CHAPELLE concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence de reprise du paiement intégral des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,