TJ 75056, 9 juin 2026, RG 26/01867

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [Y] [I]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Juliette BAYLE

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 26/01867 - N° Portalis 352J-W-B7J-DCQ6H

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le mardi 09 juin 2026

DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] ET [Adresse 2], représenté par son syndic, la S.A.S. CENTURY 21 K.B. IMMOBILIER [Localité 2] SYNDIC dont le siège social est sis- [Adresse 3]
représentée par Me Juliette BAYLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0609

DÉFENDEUR
Monsieur [Y] [I], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Cyrine TAHAR, Juge, statuant en juge unique
assistée de Anaïs RICCI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 03 avril 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 juin 2026 par Cyrine TAHAR, Juge assistée de Anaïs RICCI, Greffier

Décision du 09 juin 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 26/01867 - N° Portalis 352J-W-B7J-DCQ6H

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [Y] [I] est propriétaire du lot n° 323 dans l'immeuble situé aux [Adresse 4] et [Adresse 5], soumis au régime de la copropriété.

Faisant valoir des impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires des [Adresse 4] et [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la S.A.S. CENTURY 21 K.B. IMMOBILIER [Localité 2] SYNDIC, a assigné M. [Y] [I] devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2025, en paiement des sommes suivantes :
-4.212,39 € correspondant à l’arriéré de charges dû selon décompte arrêté au 8 septembre 2025, échéance du 3ème trimestre 2025 incluse, majorée des intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2025, date de la délivrance de la mise en demeure,
-337,92 € correspondant aux frais de recouvrement rentrant dans le champ d’application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
-2.500 € à titre de dommages-intérêts,
-3.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience du 3 avril 2026, le syndicat des copropriétaires des [Adresse 4] et [Adresse 5], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes. Il a, à titre informatif, actualisé sa créance à la somme de 5.747,21 € au 1er avril 2026.

M. [Y] [I], cité à étude par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2025, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I) Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
-les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,
-les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Décision du 09 juin 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 26/01867 - N° Portalis 352J-W-B7J-DCQ6H

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande :
-le relevé de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de M. [Y] [I],
-les appels de fonds correspondant à l’arriéré,
-les grands livres 2023 et 2024,
-les procès-verbaux des assemblées générales des 31 mars 2022, 22 juin 2023, 27 juin 2024 et 19 mai 2025,
-les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,
-un décompte arrêté au 8 septembre 2025 faisant apparaître un solde débiteur de 4.550,31 € dont 290 € de frais,
-une mise en demeure de payer la somme de 4.550,31 € datée du 16 juillet 2025.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est établie à hauteur de la somme de 4.260,31 € (4.550,31 € - 290 €) au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 8 septembre 2025, 3ème trimestre 2025 inclus.

Dans son assignation, le syndicat des copropriétaires ne réclame toutefois qu’une somme de 4.212,39 € au titre des charges de copropriété impayées. M. [Y] [I] sera donc condamné à verser cette somme au syndicat.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation, soit le 27 novembre 2025, et non à compter de la mise en demeure du 16 juillet 2025 car la preuve de sa bonne réception par M. [Y] [I] n’est pas rapportée (AR joint non correspondant).

II) Sur les frais nécessaires au recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;
c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25;
d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

En l'espèce, il est sollicité la somme de 337,92 € alors que le dernier décompte ne comprend que 290 € de frais.

S’agissant des frais de relance et de mise en demeure, seul le coût de la mise en demeure du 6 mai 2025 sera retenu (25 €), la preuve de l’envoi ou de la réception des autres n’étant pas rapportée.

S’agissant des frais de transmission du contentieux à l’avocat (240 €), ils correspondent à des diligences normales du syndic qui a pour mission de recouvrer les charges impayées et il n’est pas démontré que des diligences exceptionnelles ont été effectuées. Ces frais seront donc écartés.

Par conséquent, M. [Y] [I] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 25 € au titre des frais.

III) Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

L'article 1231-6, alinéa 3, du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l'abus de droit, ni de la mauvaise foi -ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur- ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Les dépenses engagées pour recouvrer la créance sont quant à elles compensées par les dépens, l’article 700 du code de procédure civile et les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La réalité d’aucun autre préjudice n’est avérée.

Il y a donc lieu de rejeter la demande de dommages-intérêts.

IV) Sur les demandes accessoires

M. [Y] [I], partie perdante, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 2 838 € lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS