TJ 75056, 15 juill. 2026, RG 25/11795

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

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Copie exécutoire délivrée
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Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé

N° RG 25/11795 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBVC6

N° MINUTE : 11/2026

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 15 juillet 2026

DEMANDERESSE
PARIS HABITAT OPH, [Adresse 1], représenté par le cabinet deMe Yves CLAISSE, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], vestiaire : #P0500

DÉFENDEUR
Monsieur [J] [D], demeurant [Adresse 3], représenté par le cabinet de Me Olivier BROCHARD, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 4], vestiaire : #C0944

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 28 mai 2026

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée le 15 juillet 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 15 juillet 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 25/11795 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBVC6

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 27 novembre 2023, l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH a consenti un bail d'habitation à M. [J] [D] s'agissant d'un appartement de trois pièces situé [Adresse 5] (escalier 7, 6ème étage, porte n°0402) et une cave, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 466,73 euros, outre une provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 14 octobre 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2 748,54 euros au titre de l'arriéré locatif au 09 octobre 2025, dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [J] [D] le 15 octobre 2025.

Par assignation du 18 décembre 2025, l'EPIC PARIS HABITAT-OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, au visa des articles 484 et 835 du code de procédure civile, pour voir :
- constater le défaut de paiement des loyers mensuels et des charges contractuelles,
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location conclu entre les parties,
- déclarer le bail résilié à compter du 26 novembre 2025 et dire que l'occupation postérieure des lieux est sans droit ni titre,
en conséquence :
- condamner M. [J] [D] à payer la somme de 3 114,39 euros correspondant à l'arriéré des sommes dues (à titre de loyers, charges et indemnités d'occupation) outre les intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer, et, pour le surplus, à compter de la date de délivrance de la présente assignation,
- rejeter toute demande de délais,
- ou, dans l'hypothèse où, par extraordinaire, des délais pour payer l'arriéré étaient accordés : conditionner la suspension de la clause résolutoire à leur respect ainsi qu'au paiement, à date, des échéances (loyers et charges) en cours,
- le condamner à payer une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer indexé et des charges éventuellement révisées, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à complet déménagement et restitution des clés,
- ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, dans le cadre des dispositions de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution,
- autoriser la bailleresse à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et périls de la partie défenderesse à défaut de local désigné,
- dire que le sort des meubles sera régi par les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
en tout état de cause :
- le condamner à payer 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,
- rappeler que l'exécution provisoire de l'ordonnance de référé est de droit.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 19 décembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Appelée à l'audience du 18 février 2026, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi dans l'attente d'une décision statuant sur l'aide juridictionnelle, et a été rappelée à l'audience du 28 mai 2026 au cours de laquelle elle a été retenue.

L'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et précise que la dette locative, actualisée au 21 mai 2026, terme de ce mois inclus, a diminué, et s'élève désormais à 2 754,11 euros. Il considère qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, depuis novembre 2025 au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Le bailleur se déclare ainsi favorable à l'octroi de délais de paiement ainsi qu'à la suspension de la clause résolutoire. Il maintient en outre sa demande concernant les dépens mais renonce à se prévaloir de l'article 700 du code de procédure civile.

De son côté, M. [J] [D], représenté par son conseil, se référant aux conclusions déposées à l'audience et visées par le greffe, reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité de 75 euros, en plus du loyer courant, étalée sur 35 mois, et le paiement du solde de la dette à la 36ème mensualité. Il sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. Il est également indiqué qu'il souffre de graves problèmes de santé (insuffisance cardiaque et diabète), qu'il a été contraint de cesser son travail de chauffeur VTC, et qu'une demande de RQTH a été faite.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 15 juillet 2026, date à laquelle elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend, et, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il peut également, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, allouer au créancier une provision, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Il justifie également avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 27 novembre 2023 entre l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH et M. [J] [D] contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, six semaines après un commandement de payer resté sans effet. Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 14 octobre 2025.

Or, d'après l'historique des versements, la somme de 2 748,53 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 novembre 2025 à minuit.

Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort de l'historique du décompte établi au 21 mai 2026 que les loyers sont payés irrégulièrement, que le solde locatif est débiteur depuis l'entrée dans les lieux mais que le paiement du loyer courant a repris.

M. [J] [D] fait valoir des problèmes de santé (diabète et carotide) qui l'ont amené à cesser son activité de président de la SAS [D] VTC immatriculée le 31 mai 2022 et inscrite à compter du 27 février 2023 au registre des VTC. Il produit des documents médicaux peu exploitables car difficilement lisibles. Il dit que son état de santé ne lui permet pas de travailler. Il a déposé un dossier auprès de la MDPH qui lui a répondu le 12 février 2025, faisant état d'un dossier " incomplet ". Le défendeur ne justifie pas que la demande a été complétée et que sa demande est en cours ou a abouti.

Il verse aux débats un avis d'imposition sur les revenus de 2023 dont il ressort qu'il a perçu un revenu net imposable mensuel de 847 euros, qu'il est marié avec Mme [O] [Y], laquelle n'est pas dans la cause, et qu'ils vivent à l'adresse du lieu loué.

Il justifie être le père d'un enfant majeur et d'un enfant mineur. Il dit qu'il est divorcé et bénéficie d'un droit de visite et d'hébergement à l'égard de l'enfant mineur, sans l'établir.

Le 23 avril 2026, il a obtenu le renouvellement d'un titre de séjour en France (attestation de la préfecture).

Il perçoit le RSA de 568,94 euros ainsi que l'APL de 245,29 euros (attestation de la CAF d'avril 2026).

M. [J] [D] soutient qu'il est en mesure de régler, en sus du loyer courant, l'arriéré locatif sur une période de 36 mois.

Ainsi, il demande la suspension des effets de la clause résolutoire et à se maintenir dans le logement de trois pièces loué depuis le 27 novembre 2023.

Au vu de l'acceptation du bailleur, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s'acquitter du solde de la dette selon les modalités détaillées ci-après.

En outre, conformément à la demande en ce sens, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette payée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L'attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire. Dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux et le locataire sera tenu au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle dans les termes du dispositif.

Par ailleurs, le bailleur ne justifie pas du fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles du locataire en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d'exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu'à assurer leur remisage dans l'attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire.

Le sort des meubles est régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Il résulte de ces textes que c'est la personne expulsée qui décide du lieu d'entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d'une part la question du lieu d'entrepôt ne naît qu'au moment de l'expulsion, et d'autre part, il n'est fait état d'aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d'entrepôt.

Ainsi il sera jugé que le sort du mobilier garnissant le logement sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement d'une provision au titre de l'indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Par ailleurs, aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, dans le cas où le bail serait résilié de plein droit, en conséquence du non-respect de l'échéancier, le locataire sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux avec remise des clés, égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi.

Sur la demande en paiement d'une provision au titre de la dette locative

Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

Enfin, en application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 21 mai 2026, la somme due s'élève à 2 754,11 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés à cette date.

M. [J] [D] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2025, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [J] [D] à se libérer de sa dette sur une période de 36 mois convenue par les parties, dans les termes du présent dispositif.

Sur les demandes accessoires

M. [J] [D], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Le bailleur n'ayant pas maintenu sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de condamner le locataire à une quelconque indemnité sur ce fondement.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS