TJ 75056, 20 juill. 2026, RG 26/02980

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : [P] [J]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Thierry BISSIER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 26/02980 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCGRS

N° MINUTE : 5

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 20 juillet 2026

DEMANDEURS
Monsieur [K] [Y], demeurant [Adresse 1] [Localité 2]
représenté par Me Thierry BISSIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0481
Madame [C] [Y], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Thierry BISSIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0481
Monsieur [G] [Y], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Thierry BISSIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0481
Madame [N] ([Z]) [Y], demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Thierry BISSIER, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR
Monsieur [P] [J], demeurant [Adresse 5]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 18 mai 2026

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 20 juillet 2026 par Françoise THUBERT, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 31/ 01/ 2022 à effet au 31/ 01/ 2022, Mme [Y] [C], M. [Y] [G], M.[Y] [K], représentés par Mme [Y] [N]( [Z]) ont donné à bail meublé pour un an à M. [J] [P] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 6], avec cave pour un loyer de 850 euros et 150 euros de provisions sur charges mensuelles.

Une lettre de congé pour motif légitime et sérieux à effet au 31/01/2026 pour des impayés a été adressée par LRAR du 27/07/2025 au locataire, non réclamée.

Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 25/ 09/ 2025 pour avoir paiement d'un arriéré de 10271 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 6/ 03/ 2026, Mme [Y] [C], M. [Y] [G], M.[Y] [K], Mme [Y] [N]( [Z]) ont fait assigner M. [J] [P] aux fins de :

- voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés de loyers et charges au 25/11/2025 et juger que M. [J] [P] est occupant sans droit ni titre depuis cette date
- voir ordonner l'expulsion de M. [J] [P] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin , dans les 8 jours de la signification de l'ordonnance à intervenir,
- voir estimer les réparations locatives par un commissaire de justice qui sera commis à cet effet, assisté le cas échéant d'un technicien
- voir ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers contenus dans le logement , susceptibles de constituer sûreté des loyers échus et charges locatives
- voir condamner M. [J] [P] au paiement à Mme [Y] [C], M. [Y] [G], M.[Y] [K] :

- d'une somme de 10891 euros, au titre de l'arriéré de loyers et charges dû au 25/ 11/ 2025, à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation
- d'une indemnité d'occupation, égale à 1000 euros, à compter du 01/12/2025 et jusqu'à libération effective des lieux
- d'une somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer.

L'assignation a été dénoncée à M. [M] le 9/ 03/ 2026.

A l'audience du 18/05/2026, le bailleur maintient sa demande au titre de l'arriéré locatif à la somme de 10891 euros au 25/ 11/ 2025, novembre 2025 inclus et toutes ses autres demandes.
Décision du 20 juillet 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 26/02980 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCGRS

Il précise que la dette est en augmentation, faute de tout paiement.

Bien que régulièrement assigné selon les formes de l'article 656 à 658 du Code de Procédure Civile, M. [J] [P] n'a pas comparu et n' a pas été représenté, l'assignation étant déposée en étude de commissaire de justice .

Aucun diagnostic social n'a été reçu au Greffe .

En délibéré , sur autorisation, les bailleurs ont adressé un décompte actualisé au 18/05/2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité :

En application de l'article 24 I de la loi du 06/07/89, lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer , délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement , le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.
Le bailleur justifie du signalement du commandement de payer à la CCAPEX reçu le 26/02/2026. Il a satisfait à son obligation de ce chef.

L'assignation a été dénoncée au Préfet de [Localité 1] six semaines avant l'audience en application de l'article 24 III de la loi, si bien qu'il est donc recevable en son action.

Par ailleurs selon le relevé de propriété après déclaration de succession du 14/01/2020, seuls sont propriétaires indivis des lieux Mme [Y] [C], M. [Y] [G], M.[Y] [K], tandis que Mme [Y] [N] ( [Z]) en est gestionnaire. Elle n'a donc pas qualité à agir en application de l'article 32 du code de procédure civile ; aucune demande n'est formée cependant à son bénéfice .

Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 25/ 09/ 2025 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

L'article 1225 du code civil dispose :
La clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat.
La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

Or la clause résolutoire du bail ne prévoit aucun délai pour régulariser la dette de loyers et charges ou dépôt de garantie .
Les termes de l'article 24 de la loi du 06/07/89 prévoient un délai réduit à six semaines depuis le 27/07/2023 pour apurer une dette et faire prendre effet à une clause résolutoire du bail.

Selon les termes de l'avis rendu le 13/06/2024 par la Cour de cassation , il a été observé que la loi 2023-668 du 27/07/2023 ne déroge pas aux dispositions de l'article 2 du code civil, selon lequel une loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif. Elle en déduit que le délai de 6 semaines de l'article 10 de la loi du 27/07/2023 ne s'applique pas immédiatement aux baux en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail , et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.

Le bail meublé est d'une durée d'un an et a été reconduit pour la dernière fois le 31/01/2025. Lors de la reconduction tacite du bail, il existe un nouveau bail, en application de l'article 1214 et 1215 du code civil, et celui-ci est alors soumis à la loi en vigueur lors de cette reconduction.

Par ailleurs l'article 24 I de la loi du 06/07/89 dispose à son alinéa 1er :

" Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ".

Par voie de conséquence , le bail a été reconduit le 31/01/2025 et contient nécessairement une clause résolutoire qui prévoit un délai de six semaines , et non de deux mois pour payer une dette après commandement infructueux.

Le délai applicable lors du commandement de payer était donc le délai de six semaines. Il doit donc prendre effet dans les conditions de la législation applicable, le 06/11/2025 à minuit soit à compter du 07/11/2025 .

En tout état de cause, aucun paiement n'est intervenu entre le 07/11/2025 et le 25/11/2025, hormis l'APL .

M. [J] [P] n'ayant pas réglé la dette dans les six semaines du commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 6/ 11/ 2025 à minuit , soit à compter du 7/ 11/ 2025.

La situation d'impayé locatif a augmenté depuis cette date. Le versement intégral du loyer courant n'est pas repris , le dernier paiement remontant au 26/01/2026 de la part de M.[J], l'APL étant réglée cependant de mai à novembre 2025 inclus.

Il convient donc d'ordonner l'expulsion de M. [J] [P] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l'assistance d'un serrurier.

Le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles, propriété de M.[J] ( le bail étant un bail meublé) et se trouvant dans les lieux, dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [J] [P] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution.

L'article 3-2 de la loi du 06/07/89 prévoit les conditions d'établissement de l'état des lieux de sortie amiable et contradictoire, et seulement en cas d'impossibilité, par commissaire de justice sur initiative de la partie la plus diligente à frais partagés par moitié entre bailleur et locataire et au coût fixé par décret, avec délai de prévenance de 7 jours par LRAR. L'estimation de réparations locatives relève de la responsabilité du bailleur après état des lieux de sortie, qui adresse en ce cas un décompte des sommes retenues sur le dépôt de garantie et les pièces justificatives de ces retenues au locataire . La demande des consorts [Y] est rejetée en référé, la demande étant prématurée, et ne reposant ni sur l'urgence ni sur l'existence de différend concret pour ce motif, alors que l'une ou l'autre condition est exigée pour permettre au juge d'ordonner des mesures en application de l'article 834 du code de procédure civile

Sur l'indemnité d'occupation :

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due de la date de résiliation au départ effectif de M. [J] [P] par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion , à la somme de 1000 euros, qui auraient été payée si le bail s'était poursuivi et de condamner M. [J] [P] au paiement de celle-ci.

Sur la demande en paiement de l'arriéré :

Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni que M. [J] [P] restent devoir une somme de 10891 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus à la date du 25/ 11/ 2025 , novembre 2025 inclus.

Il convient en conséquence de condamner M. [J] [P] au paiement de cette somme à titre provisionnel sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 25/ 09/ 2025 sur la somme de 10271 euros et de l'assignation pour le surplus.

Sur l'article 700 du code de procédure civile :

Il convient de condamner M. [J] [P] à payer à Mme [Y] [C], M. [Y] [G], M.[Y] [K] la somme de 800 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, au titre des frais exposés non compris dans les dépens, que le bailleur a dû engager pour obtenir un titre exécutoire.

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner M. [J] [P] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS