TJ 75056, 17 juill. 2026, RG 25/05743

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : S.C.I. MIRIAM IMMO

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Laurent SALEM

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/05743 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBJTE

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le vendredi 17 juillet 2026

DEMANDERESSE
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES PRINCIPAL DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER DENOMME VILLA CURIAL SIS [Adresse 1] et [Adresse 2] représenté par son syndic la société IMMO DE FRANCE [Localité 1] ILE DE FRANCE, dont le siège social est sis - [Adresse 3]
représentée par Me Laurent SALEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1392

DÉFENDERESSE
S.C.I. MIRIAM IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Monsieur [D] [Z] (gérant), muni d’un pouvoir

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mona LECHARNY, Juge, statuant en juge unique
assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 17 avril 2026
Délibéré initialement prévu le 10 juillet 2026, prorogé au 17 juillet 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 juillet 2026 par Mona LECHARNY, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 17 juillet 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/05743 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBJTE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI MIRIAM IMMO est propriétaire des lots n°842, n°734 et n°2343 situés au sein d'un ensemble immobilier dénommé [Adresse 5], sis [Adresse 1] et [Adresse 6], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 octobre 2025 remis à étude, le syndicat des copropriétaires principal de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 5], sis [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la S.A.S. IMMO DE FRANCE [Localité 1] ILE -DE-FRANCE, a fait assigner la SCI MIRIAM IMMO devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- 3460,73 euros au titre des charges de copropriété et frais nécessaires impayés au 1er octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
- 2000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 17 avril 2026, après un renvoi pour permettre aux parties de se mettre en état.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires principal de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 5], sis [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la S.A.S. IMMO DE FRANCE [Localité 1] ILE -DE-FRANCE et représenté par son conseil, soutient oralement les conclusions qu'il dépose à l'audience, et qui reprennent ses demandes telles que formulées dans son acte introductif d'instance, avec actualisation de sa créance au titre des charges et frais à la somme de 4802,80 euros selon décompte arrêté au 13 avril 2026.

Il fait valoir que, contrairement à ce qu'indique la SCI MIRIAM IMMO les derniers jugements condamnant cette dernière ont bien été signifiées, et que les sommes réglées par la SCI MIRIAM IMMO ont été imputées sur les sommes les plus anciennes, soit sur les précédentes condamnations et notamment celle résultant du jugement du 05 septembre 2024.

La SCI MIRIAM IMMO, représentée par son gérant, Monsieur [D] [Z], soutient oralement ses conclusions qu'elle dépose à l'audience. Elle demande de voir :
- juger que la SCI MIRIAM IMMO a réglé la somme de 3460,73 euros réclamée au titre des charges de copropriété ;
- condamner la S.A.S. IMMO DE FRANCE [Localité 1] ILE -DE-FRANCE à payer à la SCI MIRIAM IMMO la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure de manière répétée et abusive ;
- condamner la S.A.S. IMMO DE FRANCE [Localité 1] ILE -DE-FRANCE au paiement de la somme 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes.

Elle indique avoir subi plusieurs importants dégâts des eaux pour lesquels le syndic ne s'est pas mobilisé, qu'il ne répond pas à ses mails et que l'arrêt de paiement des charges de copropriété est son seul moyen de pression. Elle souligne, par ailleurs, que les sommes dues au titre de l'assignation ont été réglées. Elle fait également valoir que des procédures sont engagées sans qu'elle ne reçoive aucune relance ou mise en demeure, que des frais sont imputées, et qu'une fois les jugements rendus ils ne sont pas signifiés, si bien que ces procédures sont abusives. Elle demande que le syndic réponde à ses mails.

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 10 juillet 2026 par mise à disposition au greffe, délibéré prorogé au 17 juillet 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver, conformément à l'article 1353 du code civil.

En l'espèce le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats :
- le relevé de propriété pour les lots n°842, n°734 et n°2343 (matrice cadastrale) ;
- un relevé de compte individuel pour la période du 1er avril 2024 au 13 avril 2026 ;
- les appels de fonds pour la période susvisée ;
- le contrat de syndic ;
- le jugement du 09 octobre 2014 rendu par le juge de proximité du tribunal d'instance du 19e arrondissement de Paris ;
- le jugement du 18 novembre 2019 rendu par le tribunal d'instance de Paris ;
- le jugement du 05 septembre 2024, rendu par le tribunal judiciaire de Paris, pôle de proximité ;
- les procès-verbaux des assemblées générales annuelles en date des 20 juin 2023, 18 juin 2024, 05 juin 2025 ayant régulièrement approuvé les comptes, voté les budgets prévisionnels et fixé le montant de la cotisation obligatoire du fonds de travaux sur cette période ;
- l'attestation de non recours contre ces assemblées générales.

Il ressort du décompte produit arrêté au 13 avril 2026 que le compte de copropriétaires de la SCI MIRIAM IMMO était débiteur à cette date de la somme de 3882,40 euros, appel de charges du 2e trimestre 2026 inclus, dont il convient de déduire la somme de 142,59 euros porté au décompte le 09 mai 2025 et justifié par aucun solde de travaux produit, soit un montant de 3789,81 hors frais.

La SCI MIRIAM IMMO, fait valoir avoir effectué des règlements permettant d'apurer les causes de l'assignation. Toutefois, d'une part elle n'apporte aucun justificatif des paiements indiqués, d'autre part, si le syndicat des copropriétaires principal indique bien avoir reçu deux paiements pour un montant total de 3000 euros avant l'audience, il indique également que ces paiements ont été imputés à la dette la plus ancienne, à savoir, celle résultant du jugement rendu le 05 septembre 2024.

Par conséquent, la SCI MIRIAM IMMO sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires principal de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 5], sis [Adresse 7], la somme de 3789,81 euros au titre des charges impayées pour la période du 1er avril 2024 au 13 avril 2026, appels provisionnels du dernier 2e trimestre 2026 inclus, suivant décompte arrêté au 13 avril 2026.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Par " frais nécessaires " au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Il convient, à ce titre, de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d'administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l'objet d'une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu'en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de relance multiples, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, pour " suivi de contentieux " ou " suivi de procédure ", qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les propriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l'assignation.

Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l'existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l'espèce, les sommes réclamées au titre des frais le sont au titre de " vacation " du syndic, qui ne constituent pas des diligences précises, inhabituelles et exceptionnelles sortant de la gestion courante du syndic.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires principal de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 5], sis [Adresse 7], sera débouté de sa demande en paiement au titre des frais de recouvrement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Par ailleurs, la Cour de cassation, dans un arrêt récent du 04 septembre 2025 (Civ. 3e n°23-23,329) est venue rappeler, sur le fondement de cet article, qu'il ne suffit pas de relever que les impayés de charges de copropriété génèrent, pour l'ensemble de la copropriété, outre des désagréments d'ordre administratif et judiciaire, des difficultés de financement, et que les copropriétaires débiteurs font supporter leur carence aux autres copropriétaires, notamment, lorsque les impayés de charges sont importants et anciens, pour caractériser la mauvaise foi du débiteur ou l'existence, pour le syndicat des copropriétaires d'un préjudice indépendant de celui résultant du retard dans l'exécution de son obligation par le débiteur.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires principal de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 5], sis [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la S.A.S. IMMO DE FRANCE [Localité 1] ILE -DE-FRANCE, démontre un préjudice distinct caractérisé par la multiplication des procédures qu'il est contraint d'engager à l'encontre de la SCI MIRIAM IMMO puisqu'il s'agit de la quatrième procédure initiée.

Si la SCI MIRIAM IMMO fait valoir que c'est le syndicat des copropriétaires qui initie des procédures abusives, force est de constater qu'elle ne s'acquitte pas spontanément de ses charges et opère un renversement des responsabilités en estimant que le syndic ne remplit pas son rôle en ne faisant pas exécuter les précédentes condamnations. Or, le paiement à échéance des charges de copropriété s'impose à tous les copropriétaires et le fait d'attendre la signification, voire l'exécution forcée, d'une décision judiciaire pour s'en acquitter, et ce à plusieurs reprises, démontre la mauvaise foi de la SCI MIRIAM IMMO.

En outre, contrairement à ce qu'affirme la SCI MIRIAM IMMO, le syndicat des copropriétaires justifie avoir fait signifier le jugement rendu le 05 septembre 2024 dès le 17 septembre 2024, sans que la SCI MIRIAM IMMO ne justifie de quelconques paiements libératoires de sa précédente condamnation.

Il convient, par ailleurs, de rappeler que les éventuelles difficultés matérielles de la copropriété ne sauraient dispenser le copropriétaire de son obligation légale de payer ses charges. Cette obligation est autonome, impérative et opposable, et son inexécution engage la responsabilité du débiteur.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, la SCI MIRIAM IMMO sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires principal de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 5], sis [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la S.A.S. IMMO DE FRANCE [Localité 1] ILE -DE-FRANCE, la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de la SCI MIRIAM IMMO

La SCI MIRIAM IMMO sollicite le paiement d'une somme d'argent à titre de dommages et intérêts pour procédure de manière répétée et abusive. Toutefois, force est de constater qu'elle est bien redevable de charges de copropriété impayées si bien que la procédure initiée à son encontre ne paraît nullement injustifiée.

Elle sera donc déboutée de sa demande reconventionnelle.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie.

En application de l'article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, la SCI MIRIAM IMMO, partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens de l'instance.

Par ailleurs, pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s'est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle la SCI MIRIAM IMMO sera condamné.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l'exécution provisoire, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS