TJ 75056, 15 juill. 2026, RG 26/00855

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
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Copie exécutoire délivrée
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Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé

N° RG 26/00855 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB2EI

N° MINUTE : 9/2026

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 15 juillet 2026

DEMANDERESSE
PARIS HABITAT OPH, [Adresse 1], représentée par le cabinet de Me Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS, 90 Avenue Niel 75017 Paris, vestiaire : #C1272

DÉFENDEURS
Monsieur [P] [B], demeurant [Adresse 2], comparant en personne
Madame [W] [C] [J] épous e [B], demeurant [Adresse 2], non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 28 mai 2026

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 15 juillet 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 15 juillet 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 26/00855 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB2EI

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 12 février 2024 à effet au 19 février 2024, l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH a consenti un bail d'habitation à M. [P] [B] et à Mme [W] [C] [J] épouse [B] s'agissant d'un appartement de deux pièces situé [Adresse 3] (escalier 1, 11ème étage, porte n°0116), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 745,27 euros, outre une provision sur charges.

Par actes de commissaire de justice du 05 novembre 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme en principal de 3 389,52 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 03 novembre 2025, dans un délai de six semaines, visant la clause résolutoire contractuelle.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [P] [B] et de Mme [W] [C] [J] épouse [B] le 06 novembre 2025.

Par assignations du 16 janvier 2026, l'EPIC PARIS HABITAT-OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé pour voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer ;
en conséquence,
- ordonner l'expulsion de Monsieur [P] [B] et de Madame [W] [C] [J] épouse [B] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, des lieux donnés à bail, avec au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
- dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
- les condamner à titre provisionnel et solidairement au paiement de la somme de 4 570,28 euros suivant décompte arrêté au terme du mois de décembre 2025 inclus, assortie des intérêts légaux à compter du 5 novembre 2025, date du commandement de payer,
- les condamner à titre provisionnel et solidairement à une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu au bail et qui subira les mêmes majorations, à compter du mois de janvier 2026, à titre de réparation du préjudice subi jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clés
- les condamner à payer la somme de 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer, assignation et exécution éventuelle.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 19 janvier 2026, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, au cours de laquelle il en a été donné lecture.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 28 mai 2026. L'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et précise que la dette locative, actualisée au 19 mai 2026, terme du mois d'avril 2026 inclus, a diminué et s'élève désormais à 3 155,48 euros. Il indique qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. L'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH déclare ainsi accepter l'échéancier proposé par le défendeur, tout en maintenant ses demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.

De son côté, M. [P] [B] reconnaît le montant de la dette locative. Il indique que son épouse, Mme [W] [C] [J] épouse [B] , a obtenu un emploi en qualité d'assistante de direction en milieu hospitalier, qu'elle va bientôt commencer. Il précise que leurs difficultés financières, qui ont entraîné un retard de paiement de loyers, sont liées à la naissance de leur enfant, Mme [W] [C] [J] épouse [B] n'ayant pas bénéficié d'indemnités journalières pendant son congé de maternité. Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité de 87 euros sur 36 mois réglée en sus du loyer courant.

Les parties s'accordent sur la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. M. [P] [B] a indiqué ne pas faire l'objet d'une telle procédure.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [W] [C] [J] épouse [B] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 15 juillet 2026, date à laquelle elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend, et, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il peut également, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, allouer au créancier une provision, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Il justifie également avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 12 février 2024 entre les parties, contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, six semaines après un commandement de payer resté sans effet. Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 5 novembre 2025.

Or, d'après l'historique des versements, la somme de 3 389,52 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 décembre 2025 à minuit.

Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort de l'historique du décompte établi au 19 mai 2026 que le paiement du loyer a été repris. Les locataires semblent en outre, être en mesure d'assumer le paiement d'une mensualité d'apurement, en plus du loyer courant, afin de régler la dette sur une période de 36 mois, au regard de l'emploi de la défenderesse.

Dans ces conditions, et au vu de l'acceptation du bailleur, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s'acquitter du solde de la dette selon les modalités détaillées ci-après.

En outre, conformément à la demande en ce sens, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette payée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L'attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire. Dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux et les locataires seront tenus au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle dans les termes du dispositif.
Enfin, il sera jugé que le sort du mobilier garnissant le logement sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement d'une provision au titre de l'indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Par ailleurs, aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, dans le cas où le bail serait résilié de plein droit, en conséquence du non-respect de l'échéancier, les locataires seront condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux avec remise des clés, égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi.

Sur la demande en paiement d'une provision au titre de la dette locative

Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

Enfin, en application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 19 mai 2026, terme du mois d'avril 2026 inclus, M. [P] [B] et Mme [W] [C] [J] épouse [B] doivent la somme de 3 155,48 euros.

M. [P] [B] et Mme [W] [C] [J] épouse [B] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 05 novembre 2025, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant et de l'accord des parties, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [P] [B] et Mme [W] [C] [J] épouse [B] à se libérer de cette dette selon un échéancier de 36 mois convenu par les parties, par mensualités de 87 euros.

Sur les demandes accessoires

M. [P] [B] et Mme [W] [C] [J] épouse [B] , qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En l'espèce, l'équité commande de laisser à la charge de l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS