TJ 75056, 17 juill. 2026, RG 26/01103

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Monsieur [J] [A]

Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Simon MESLATI

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 26/01103 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB7YE

N° MINUTE : 8/2026

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 17 juillet 2026

DEMANDERESSE
S.C.I. MX REAL ESTATE, dont le siège social est sis [Adresse 1],ayant pour mandataire en gestion locative La société J.I.P. JOBARD IMMOBILIER [Localité 1] - [Adresse 2]
représentée par Me Simon MESLATI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1841

DÉFENDEUR
Monsieur [J] [A], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 12 mai 2026

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 17 juillet 2026 par Anne BRON, Vice-présidente, assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 17 juillet 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 26/01103 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB7YE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 14 septembre 2005, la SCI MX REAL ESTATE a consenti un bail d'habitation à M. [J] [A] sur des locaux situés au [Adresse 4] à Paris (75020).

Suivant jugement du 8 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection a rejeté la demande de validation d'un congé pour motif légitime et sérieux, débouté la SCI MX REAL ESTATE de sa demande d'expulsion, et condamné M. [J] [A] à lui payer la somme de 1247,09 euros au titre de l'arriéré locatif au 7 février 2024 et la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Par acte de commissaire de justice du 17 octobre 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1932,25 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [J] [A] le 20 octobre 2025.

Par assignation du 27 janvier 2026, la SCI MX REAL ESTATE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [J] [A] sous astreinte et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, majorés de 50%, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,2698,45 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance mensuelle,3500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 28 janvier 2026, et un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l'audience dont les conclusions ont été communiquées à l'audience.

À l'audience du 12 mai 2026, la SCI MX REAL ESTATE sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance.

M. [J] [A] assigné en application de l'article 659 du Code de procédure civile n'a pas comparu.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SCI MX REAL ESTATE justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 17 octobre 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 1932,25 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 décembre 2025.

Toutefois, il ressort du décompte locatif arrêté au 5 mai 2026, déduction faite des frais figurant au décompte, et des frais irrépétibles alloués par le jugement du 8 novembre 2024 qui relèvent de l'exécution de ce jugement, que la dette locative échue postérieurement au 7 février 2024 est réglée au 5 mai 2026, seul subsistant le montant du loyer courant de mai 2026 exigible au 5 mai 2026.
Or le paiement total de la dette avant la décision judiciaire rend sans objet le pouvoir du juge d'accorder même d'office des délais de paiement en application de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et toute demande du locataire de suspendre les effets de la clause résolutoire et ne saurait entraîner en l'espèce la résiliation de plein droit du contrat de bail qui placerait ainsi le locataire qui a soldé sa dette dans une situation moins favorable que celui qui ne l'a pas réglée, la récurrence des retards de paiement pouvant fonder le cas échéant une demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail.

En conséquence, la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire au motif du défaut de paiement des loyers et les demandes subséquentes d'expulsion et d'indemnité d'occupation sont rejetées.

Il est précisé que compte-tenu de la date du décompte locatif, aucune condamnation ne sera prononcée pour le paiement du loyer courant de mai 2026, dont l'impayé n'est pas encore caractérisé à la date de l'audience.

2. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Les circonstances du litige justifient de mettre les dépens à la charge de M. [J] [A], conformément à l'article 696 du code de procédure civile, la dette n'ayant été soldée qu'après l'introduction de l'instance.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En l'espèce, l'équité justifie de rejeter la demande de la SCI MX REAL ESTATE sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,