TJ 75056, 16 juill. 2026, RG 25/10141

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : M. [H] [Y],
Mme [F] [P]
M. [N] [Y]

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 25/10141 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBH7I

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le jeudi 16 juillet 2026

DEMANDERESSE
S.A.R.L. LOCADAM agissant poursuites et diligences de ses gérants Madame [E] [O] [U] [J], Monsieur [K] [O] et Monsieur [W] [O], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représenté par Me DE MENOU Leonel, avocat au barreau de Paris, vestiaire D0278

DÉFENDEURS
Monsieur [H] [Y], comparant
Madame [F] [P], comparante
Monsieur [N] [Y], non comparant, représenté par ses parents
demeurant ensemble [Adresse 2]

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Anaïs RICCI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 13 avril 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 juillet 2026 par Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge assistée de Anaïs RICCI, Greffier

Décision du 16 juillet 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/10141 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBH7I

EXPOSE DU LITIGE

Par jugements d'adjudication du 20 juin 2024 du tribunal judiciaire de Paris, la société LOCADAM s'est vue adjugée les lot n°18 et 19 du RCP sis [Adresse 3] et [Adresse 4], [Adresse 2], cadastré section BH, numéro de plan 1, lieudit [Adresse 3], lesquels correspondent au logement occupé par les époux [Y].

Par courrier recommandé du 10 octobre 2024, la société LOCADAM, sollicitait de M. et Mme [Y] de leur communiquer sous huitaine leur contrat de bail.

Il est ainsi produit un acte sous seing privé pour un bail meublé entre la SCI Esplanade et les époux [Y] daté du 18 juillet 2018 portant sur un logement situé [Adresse 2], bâtiment fond, 3e étage face de 73m2 et trois pièces, le tout pour un loyer de 2 400 euros outre 100 euros de provisions pour charge.

Par courrier du 16 décembre 2024, la société LOCADAM a notifié à M. [H] [Y], Mme [F] [P] et M. [N] [Y] d'avoir à libérer le local intitulé " chambre de domestique portant le n°25 ".

Par acte de commissaire de justice du 20 mars 2025, la société LOCADAM adressait un congé pour vente aux époux [Y] concernant leur logement pour le 26 août 2025.

Par acte de commissaire de justice du 27 mars 2025, le bailleur faisait délivrer un congé pour motif légitime et sérieux pour non-respect des clauses du bail compte et notamment du fait d'une dette locative alléguée par le bailleur, le congé ayant pour effet le 26 août 2025.

Par acte de commissaire de justice du 31 mars 2025, la société LOCADAM faisait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire aux époux [Y].

Par acte de commissaire de justice du 2 mai 2025, le bailleur adressait un nouveau congé pour vente aux locataires à effet au plus tard le 16 août à minuit.

Par acte de commissaire de justice du 17 octobre 2025, la société LOCADAM a fait assigné M. [H] [Y], Mme [F] [P] et M. [N] [Y] devant le juge des contentieux et de la protection de Paris aux fins de solliciter de voir constater la résiliation du bail tant du de la chambre portant n° 25 située au 5e étage de l'immeuble du [Adresse 2] et [Adresse 3] et [Adresse 4] que de l'appartement situé au 3è étage et condamner les défendeurs à payer leur dette locative ainsi que les dépens et les frais accessoires.

A l'audience du 16 janvier 2026, le dossier a été renvoyé à l'audience du 13 avril 2026 avec fixation d'un calendrier de procédure.

Décision du 16 juillet 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/10141 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBH7I

Lors de l'audience de renvoi, le demandeur a maintenu l'intégralité de ses demandes, en les actualisant et sollicité du juge des contentieux et de la protection de :
- Ordonner l'expulsion de M. [H] [Y], de Mme [F] [P] épouse [Y] et de M. [N] [Y], ainsi que de tous occupants de leur chef, du local décrit comme " une chambre de domestique portant le numéro 25 " situé au 5eme étage de l'immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 3] et [Adresse 4] ;
- Fixer à compter du 1" juillet 2025 à 200 euros par mois l'indemnité d'occupation du local décrit comme " une chambre de domestique portant le numéro 25 " situé au Sème étage de l'immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 3] et [Adresse 4] ;
- Condamner solidairement M. [H] [Y], Mme [F] [P] épouse [Y] et M. [N] [Y] à lui payer une somme de 2 000 euros au titre de l'indemnité d'occupation du local décrit comme " une chambre de domestique portant le numéro 25 " situé au 5ème étage de l'immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 3] et [Adresse 4] pour la période allant du 1er juillet 2025 au 30 avril 2026 inclus;
- Condamner solidairement M. [H] [Y], Mme [F] [P] épouse [Y] et M. [N] [Y] à payer à la Société LOCADAM une somme de 200 euros par mois à compter du 1er mai 2026, et ce jusqu'à la libération du local décrit comme " une chambre de domestique portant le numéro 25 " situé au 5ème étage de l'immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 3] et [Adresse 4] ;
- Ordonner que l'indemnité d'occupation soit indexée de plein droit annuellement, la première fois à la date anniversaire de la décision à intervenir, en fonction des variations de l'Indice du Coût de la Construction ou subsidiairement l'Indice de Référence des Loyers, par comparaison entre le dernier indice publié à la date de la décision et le dernier indice publié à chaque date anniversaire de cette décision ;
- Déclarer M. [H] [Y] et Mme [F] [P] épouse [Y] déchus de tout titre et droit d'occupation de l'appartement situé au 3ème étage de l'escalier sur cour de l'immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 3] et [Adresse 4] en raison du congé pour vendre;
- Ordonner l'expulsion de M. [H] [Y] et de Mme [F] [P] épouse [Y], ainsi que de tous occupants de leur chef, de l'appartement situé au 3ème étage de l'escalier sur cour de l'immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 3] et [Adresse 4] ;
- Fixer l'indemnité d'occupation de l'appartement situé au 3ème étage de l'escalier sur cour de l'immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 3] et [Adresse 4] à compter du 1ª novembre 2025 :
o à titre principal : 5 453 euros par mois soit 181,77 euros par jour par application du dernier alinéa de l'article 14 du bail
o à titre subsidiaire : 5 241,40 euros par mois soit 174,71 euros par jour application du dernier alinéa de l'article 14 du bail ;
o à titre plus subsidiaire : 2 900 euros par mois soit 96,66 euros par jour et condamner solidairement M. [H] [Y] et Mme [F] [P], épouse [Y] à payer à la Société LOCADAM cette indemnité et ce jusqu'à la libération dudit appartement ;
- Ordonner que l'indemnité d'occupation soit indexée de plein droit annuellement, la première fois à la date anniversaire de la décision à intervenir, en fonction des variations de l'Indice du Coût de la Construction ou subsidiairement l'Indice de Référence des Loyers, par comparaison entre le dernier indice publié à la date de la décision et le dernier indice publié à chaque date anniversaire de cette décision ;
- Condamner solidairement M. [H] [Y] et Mme [F] [P] épouse [Y] à payer à la Société LOCADAM au titre des loyers et indemnités d'occupation dus jusqu'à mars 2026 inclus :
o à titre principal : 10 188,10 euros ;
o à titre subsidiaire : 8 260 euros ;
- Déclarer surabondamment M. [H] [Y] et Mme [F] [P] épouse [Y] déchus de tout titre et droit d'occupation de l'appartement situé au 3ème étage de l'escalier sur cour de l'immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 3] et [Adresse 4] suite à la résiliation du bail pour juste motif ;
- Ordonner l'expulsion de M. [H] [Y] et de Mme [F] [P] épouse [Y], ainsi que de tous occupants de leur chef, de l'appartement situé au 3eme étage de l'escalier sur cour de l'immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 3] et [Adresse 4];
- fixer l'indemnité d'occupation de l'appartement situé au 3ème étage de l'escalier sur cour de l'immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 3] et [Adresse 4] à compter du 1er avril 2026 ou subsidiairement à compter de la décision à intervenir :
o à titre principal : 5 453 euros par mois ou 181,77 euros par jour par application du dernier alinéa de l'article 14 du bail
o à titre subsidiaire : 5 241,40 euros par mois ou 174,71 euros par jour application du dernier alinéa de l'article 14 du bail ;
o à titre plus subsidiaire : 2 900 euros par mois 96,66 euros par jour ;
- condamner solidairement M. [H] [Y] et Mme [F] [P], épouse [Y] à payer à la Société LOCADAM cette indemnité d'occupation à compter du 1er avril 2026 ou subsidiairement à compter de la décision à intervenir, et ce jusqu'à la libération dudit appartement ;
- ordonner que l'indemnité d'occupation soit indexée de plein droit annuellement, la première fois à la date anniversaire de la décision à intervenir, en fonction des variations de l'Indice du Coût de la Construction ou subsidiairement l'Indice de Référence des Loyers, par comparaison entre le dernier indice publié à la date de la décision et le dernier indice publié à chaque date anniversaire de cette décision ;
- Condamner solidairement M. [H] [Y] et Mme [F] [P], épouse [Y], à payer à la Société LOCADAM la somme de 10 000 euros, et ce pour contribution aux frais irrépétibles, par application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamner solidairement M. [H] [Y] et Mme [F] [P], épouse [Y] aux entiers dépens, qui comprendront le coût de la notification de fin de prêt à usage et demande de restitution du 16 décembre 2024 (100,76 euros), le coût du congé pour vente du 20 mars 2025 (172,55 euros), le coût du congé pour motif légitime et sérieux du 27 mars 2025 (275,74 euros) et le coût du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du 31 mars 2025 (173,72 euros).

En défense, M. et Mme [Y], comparant en personne, sollicitent du juge des contentieux et de la protection de :
- Débouter la société LOCADAM de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;
- Mettre hors de cause leur fils [N] [Y] ;
- Requalifier le bail conclu le 27 août 2018 en bail d'habitation vide en application de l'article 25-4 de la Loi du 6 juillet 1989, avec effet rétroactif à compter de la date à laquelle le logement a perdu son caractère meublé et à titre subsidiaire réviser à la baisse le loyer mensuel charges comprises au niveau du loyer de référence médian applicable, soit la somme de 2 223 euros charges incluses ;
- Prononcer la nullité des congés pour vendre et pour motif légitime et sérieux ;
- Rejeter la demande d'acquisition de clause résolutoire ;
- Dire et juger qu'ils demeureront dans les lieux en vertu de notre bail poursuivi ;
- À TITRE SUBSIDIAIRE, dans l'hypothèse où le Tribunal viendrait à prononcer l'expulsion, accorder un délai de grâce maximal de trente-six (36) mois pour quitter les lieux ;
- Rejeter la résiliation de la chambre n°25 ;
- Débouter la société LOCADAM de sa demande d'expulsion concernant la chambre de service portant le numéro 25 ainsi que de sa demande d'indemnité d'occupation afférente ;
- Déclarer nulle l'indexation pratiquée par la société LOCADAM le 6 septembre 2024 et constater l'absence de toute dette locative et à titre subsidiaire leur accorder un délai de 36 mois pour régler la dette ;
- Fixer le loyer mensuel charges comprises à la somme de 1 960 euros charges incluses correspondant au loyer de référence médian applicable aux baux d'habitation vide dans notre secteur ;
- Condamner la société LOCADAM à leur restituer le trop-perçu de loyer calculé depuis la date de requalification, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance de loyer ;
- Enjoindre à la société LOCADAM, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, de faire réaliser les travaux d'entretien et de rénovation indispensables, notamment:
o la réfection complète des peintures de l'ensemble du logement ;
o La rénovation de la cuisine et le remplacement des équipements vétustes ;
o La réfection complète de la salle de bain ;
o Le remplacement des placards et rangements défectueux
- Autoriser à consigner les loyers à venir auprès de la Caisse des dépôts et consignations, au greffe du Tribunal judiciaire de Paris, jusqu'au règlement définitif du présent litige ;
- Ordonner à la société LOCADAM de produire la source exacte des informations relatives à notre fils [N] [Y] qu'elle a indûment fait figurer dans son assignation ;

- Condamner la société LOCADAM à verser à [N] [Y], la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l'atteinte à sa vie privée et de la violation du Règlement général sur la protection des données (RGPD) ;
- Condamner la société LOCADAM à leur verser 10 000 euros de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis et répartis comme suit:
o 3 000 euros pour occupation d'un logement non entretenu et défaut d'exécution des obligations du bailleur;
o 2 000 euros pour délivrance de congés abusifs et manœuvres dilatoires ;
o 5 000 euros pour harcèlement systématique et abus de procédure ;
- Condamner la société LOCADAM à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile pour les frais irrépétibles ;

Il sera référé aux conclusions visées des parties et à la note d'audience pour plus ample exposé du litige.

La décision, initialement mise en délibéré au 9 juillet 2026, a été prorogée au 16 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il sera rappelé que l'ensemble des demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et qui se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel - telles que par exemple celles visant à voir " dire et juger " ou " constater " ou " donner acte " - ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité de l'assignation et sa recevabilité à l'égard de [N] [Y]

En application de l'article 114 du code de procédure civile aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

En l'espèce les époux [Y] sollicitent que l'assignation soit déclarée nulle et que leur fils soit mis hors de cause. Or, il ressort de la procédure que les époux [Y], dans les échanges avec la société LOCADAM, sans nommer leur fils, ont eux-mêmes reconnus auprès du bailleur que leur fils occupait cette chambre.
Décision du 16 juillet 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/10141 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBH7I

Etant établi que celui-ci n'occupe plus les lieux, la procédure sera jugée irrecevable à son égard.

Sur l'expulsion du local décrit comme chambre de service n°25

En application des articles 1875 et suivants du code civil, le prêt à usage ou commodat est un contrat par lequel l'une des parties livre une chose à l'autre pour s'en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s'en être servi. Ce prêt est essentiellement gratuit. Le prêteur ne peut retirer la chose prêtée qu'après le terme convenu ou, à défaut de convention, qu'après qu'elle a servi à l'usage pour lequel elle a été empruntée.

En l'espèce il ressort du dossier que le bail initial porte sur un logement de 73m2 au [Adresse 2] situé au 3e étage, une chambre de service d'une surface de 6m2 n°25 ayant été mise à la disposition des époux [Y] par l'ancien propriétaire de manière gracieuse en cours de bail et sans formalisation écrite de cette mise à disposition.

L'ancien propriétaire, contacté par le bailleur, la décrit comme une " faveur accordée que du temps où j'étais propriétaire " (pièce adverse 1). M. [T] [Z], supposément gérant de la SCI précédemment propriétaire du bien, précise en effet qu'elle n'a fait l'objet d'aucun bail ou avenant au bail et que le bien était rattaché à un autre logement, à savoir un appartement du 2e étage (pièce adverse 1).
Le rattachement de cette chambre de service à un autre logement, à savoir un logement situé au 2e étage de l'immeuble, est corroborée par les jugements d'adjudication (pièces 1 et 2 demandeur), ainsi que le cahier des conditions de vente de saisie immobilières (pièce 5, demandeur). Cette chambre ne pouvant être considérée comme accessoire du logement situé au 3e étage pris à bail par les époux [Y], le local ayant été mis à la disposition des époux uniquement pour une période de temps limitée jusqu'au changement de propriétaire, il convient de constater qu'en souhaitant en prolonger l'usage, les époux [Y] ne respectent pas le terme convenu. Cette chambre ne peut en outre comme ils le soutiennent être considérée comme un accessoire au logement. Aussi devra-t-elle être restituée.

Les défendeurs seront ainsi déclarés occupants sans droit ni titre et ce à compter du 1er juillet 2025 du local décrit comme chambre de service n°25 situé au 5eme étage de l'immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 3] et [Adresse 4] et il convient, en conséquence, d'ordonner au locataire, ainsi qu'à tous les occupants d'en restituer les clefs et quitter les lieux. Ils pourront en conséquence être poursuivis, si besoin avec le concours de la force publique et avec l'assistance d'un serrurier, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux.

Sur l'indemnité d'occupation du local décrit comme chambre de service n°25

Le maintien dans les lieux postérieurement au constat de restitution du local oblige l'occupant au paiement d'une indemnité d'occupation, laquelle représente non seulement la contrepartie de la jouissance des lieux mais également la réparation du préjudice résultant pour le bailleur du fait qu'il se trouve privé de la jouissance de son bien - un tel maintien dans les lieux constituant en effet une faute civile ouvrant droit à réparation. Le montant de cette indemnité relève de l'appréciation souveraine du juge.
En cas de maintien dans les lieux, les défendeurs seront condamnés à régler une indemnité d'occupation égale à 200 euros par mois à compter du 1er juillet 2025, laquelle sera indexée dans les conditions prévues au dispositif de la présente décision.

Sur la qualification du bail d'habitation du [Adresse 2]

La loi du 6 juillet 1989 tendant à l'amélioration des rapports locatifs prise en son article 25-4 définit les logements meublés comme étant
"un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ", la liste des éléments que doit comporter ce mobilier étant fixée par décret.

L'article 25-5 de la même loi ajoute que "un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Ces documents, établis contradictoirement et amiablement, sont signés par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joints au contrat de location ".

Par ailleurs, il incombe au bailleur de rapporter la preuve du bail meublé et donc de démontrer que le local est normalement meublé et équipé d'objets mobiliers en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y vivre convenablement.

En l'espèce M. [H] [Y] et Mme [F] [P] sollicitent la requalification du contrat de location meublé en contrat de location nu soutenant que le logement a perdu son caractère meublé du fait du manquement persistant et délibéré du bailleur à son obligation de fourniture et d'entretien du mobilier. Ils soutiennent en effet avoir été contraints de renouveler à leurs frais le mobilier fourni par le bailleur, et que la connaissance de la situation était préalable à la délivrance des différents congés par le bailleur.

Il ressort des pièces du dossier qu'un contrat de location meublée pour un logement situé [Adresse 2] à Paris 5è de 73m2 suivant contrat de bail a été signé le 18 juillet 2018 entre la SCI l'Esplanade et les époux [Y] à effet du 27 août 2018 pour une durée d'un an renouvelable par tacite reconduction moyennant un loyer de 2 400 euros, outre 100 euros de provisions pour charges (pièce 6, demandeur).
Un état des lieux d'entrée daté du 28 août 2018 est joint au contrat de bail, celui-ci décrivant un logement meublé avec des équipements suffisants et en bon état d'usage. Au moment de la conclusion du bail, le caractère meublé du bail était établie.

C'est postérieurement à l'acquisition du bien par la société LOCADAM par adjudication le 20 juin 2024 que les défendeurs, en réponse au bailleur lequel les informait par mail du 6 septembre 2024 de son intention de revaloriser le loyer à compter de septembre 2024 (pièce adverse 1), ont indiqué par mail du 7 septembre 2024 que plusieurs pièces du mobilier étaient vétustes et de leur intention de les remplacer, sans remettre en cause la qualité de bail meublé , sollicitant ainsi une contrepartie à la revalorisation du loyer.

Sur le seul caractère meublé du bail, les preneurs ne sauraient soutenir qu'il s'agit d'un bail nu du fait de la vétusté de certains meubles et invoquer la mauvaise foi du bailleur, dès lors qu'ils reconnaissent eux-mêmes le caractère meublé du bien, en atteste leur simulation de la majoration de l'encadrement des loyers prenant pour base un logement meublé.

Par ailleurs l'éventuel désaccord sur le mobilier à remplacer ne saurait suffire à déclarer le bail nu, et ce d'autant que le bailleur a reconnu dès le 6 septembre 2024, après sa visite dans le logement, la nécessité de remplacer du mobilier (pièce adverse 1).

Le bailleur a en effet sollicité des défendeurs de préciser leur demande, si possible en la chiffrant, ce qui a été réalisé par les preneurs, le bailleur indiquant en réponse souhaiter des meubles neutres et solides et en proposant ultérieurement qu'une enveloppe leur soit dédié chaque mois en vue du renouvellement des meubles. Le caractère meublé a par ailleurs été confirmé par l'ancien propriétaire, lequel a confirmé par courriel du 4 décembre 2024 que le bien était loué entièrement meublé et que tout remplacement d'un mobilier faisait l'objet d'un accord préalable sur le devis d'achat (pièce adverse 1).

Ainsi, alors même que le caractère meublé du bail n'a jamais été contesté, qu'il est établi par l'état des lieux d'entrée, qu'il ne peut être soulevé la mauvaise foi du bailleur quant à la nécessité de remplacer des meubles, que les défendeurs eux-mêmes reconnaissent qu'il s'agit d'un bail meublé, la qualification du bail ne saurait être remise en cause. L'éventuel besoin de remplacement du mobilier devant être analysé séparément.

Ainsi, il convient de rejeter la demande de requalification du bail meublé en bail nu.

Sur la validité des congés pour vendre et pour motif réel et sérieux

Il ressort de l'article 5 du contrat de bail initial signé par les locataires avec le premier bailleur, et toujours applicable au cas d'espèce, que le congé sera délivré dans les conditions de forme et de régularité prévu à l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Toutefois la qualification du contrat de bail étant celle d'un bail meublé, le congé est régi par l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, étant par ailleurs établi que ces dispositions sont d'ordre public en application de l'article 25-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 lors qu'ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l'article 2.

L'article 25-7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le contrat de location est conclu pour une durée d'au moins un an, et que si les parties au contrat ne donnent pas congé dans les conditions prévues à l'article 25-8, le contrat de location parvenu à son terme est reconduit tacitement pour une durée d'un an.

Par ailleurs, et en application de l'article 25-8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier. Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l'intégralité de la période couverte par le préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué.

Il ressort que le bail consenti aux époux [Y] à compter du 27 août 2018 (pièce 6, demandeur) pour une durée d'un an avait pour échéance initiale le 26 août 2019 à minuit et a depuis été reconduit tacitement par périodes d'un an et pour la dernière fois avant la délivrance du premier congé pour vendre le 27 août 2024.

Il s'ensuit que la société LOCADAM justifie avoir fait délivrer aux époux [Y], par acte d'huissier signifié le 20 mars 2025, un premier congé pour vendre à effet au 26 août 2025 à minuit, soit plus de trois mois avant le délai de préavis requis, puis un second congé pour vendre le 2 mai 2025 pour le 16 août 2025 à minuit (pièces 12 et 13 demandeur), et entre les deux, un congé pour motif réel et sérieux le 27 mars 2025 (pièce 14, demandeur).

Pour dire sa vente réelle et sérieuse, le bailleur verse un mandat de vente, sans exclusivité avec la société SQUARE OFFICE SA signé le 30 juillet 2025 (pièce 19, demandeur).

Pour contester le caractère réel et sérieux et soutenir un " congé représailles ", les époux [Y] versent notamment les échanges de courriers et de lettres avec leur nouveau bailleur attestant dès le mois de septembre 2024 d'un désaccord avec celui-ci quant à la revalorisation du loyer, mais aussi concernant les réparations à la charge du bailleur, outre la mise à disposition onéreuse de la chambre de service (pièce 1, demandeur). Il ressort de ces échanges que les locataires se sont formellement opposés à toute réindexation du loyer par le bailleur la décrivant comme illégale. Ils contestent également de prendre à leur charge les réparations locatives et le montant de l'indemnité pour la chambre de service. Ces désaccords ont persisté, tel qu'en atteste l'avis d'échéance de décembre 2024 émis par le bailleur lequel inclus le loyer révisé alors qu'il est contesté par les locataires (pièce 6 demandeur).

Alors que la société LOCADAM avait acquis le bien par adjudication à peine un an auparavant, que le tribunal n'est nullement éclairé sur les raisons de cette vente si peu de temps après l'acquisition du bien, les statuts de la société LOCADAM ne dispensant pas le bailleur de développer la rationalité économique de son projet dès lors que celle-ci est remise en cause par la partie adverse, et alors qu'il est justifié d'un contexte de conflit avéré avec le locataire, le mandat produit aux débats apparait insuffisant à justifier du caractère réel et sérieux du congé pour vendre, le désaccord persistant avec ses locataires quant à l'augmentation du loyer étant dès lors de nature à remettre en question le motif réel et sérieux dans une séquence temporelle pour laquelle la vente de ce bien à peine acquis apparait incompréhensible si ce n'est en raison du conflit l'opposant aux défendeurs. La multiplicité des congés avec des motifs différents illustrent davantage la volonté de mettre fin au bail qu'un motif réel et sérieux. Ainsi le caractère frauduleux du congé pour vendre sera retenu et celui-ci sera déclaré nul.

Quant au congé pour motif réel et sérieux avancé par la société LOCADAM du fait que les locataires seraient débiteurs de la somme de 8.246,10 euros, si le bailleur a adressé un commandement de payer visant la clause résolutoire le 31 mars 2025 (pièce 17, demandeur), tant le commandement de payer que le contrat de bail visant un délai de deux mois pour se mettre en conformité n'a pas été respecté dans ce congé, abondant une fois de plus dans le sens du caractère non réel et sérieux du congé délivré le 31 mars 2025 et ce alors que ce congé était délivré de façon concomitante à deux congés pour vendre, amenant une confusion réelle sur l'intention réelle du bailleur.
L'ensemble des congés délivrés seront par conséquent déclarés nuls.
La demande subséquente en expulsion du logement et au titre de l'indemnité d'occupation seront rejetées.

Sur la dette locative et l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L'article 6 de la convention précise que le loyer, de 2 400 euros, sera automatiquement révisé chaque année à la date anniversaire de la prise d'effet du bail, notamment dans le cadre de la reconduction du présent bail, en fonction de la variation de l'indice de référence des loyers publié par l'INSEE (pièce 6, demandeur).

En application combinée des articles 25-3, 25-9, les dispositions de l'article [Adresse 3]-1 de la loi du 6 juillet 1989 relatives à la révision des baux nus sont applicables aux baux meublés et sont d'ordre public. Elles trouvent ainsi à s'appliquer y compris en l'existence d'une clause de révision dans le contrat de bail.

L'article [Adresse 3]-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose en effet:

I. - Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

II. - Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d'amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut fixer la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux. Cette majoration ne peut faire l'objet d'une action en diminution de loyer.

III. - La révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation.

Si la révision est donc prévue par la loi et e surcroit au contrat de bail contrairement aux dires des locataires, demeure des contestations sur son point de départ et son montant.

Sur le point de départ de la révision du loyer

En application de l'article 6 du contrat de bail, toute révision doit intervenir à la date de prise d'effet du bail, soit au 27 août de l'année en cours.

En application de l'article [Adresse 3]-1 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur a manifesté sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de dernière prise d'effet, aussi peut-il bénéficier de cette révision pour l'année en cours.

La société LOCADAM ayant pour la première fois manifesté son souhait de réviser le loyer en septembre 2024, celui-ci se trouvait effectivement bien dans le délai d'un an depuis la dernière reconduction du contrat de bail survenue le 26 août 2024.

Dès lors, il était bien fondé à solliciter la révision du loyer pour l'année en cours dès le mois de septembre 2024, peu important que le précédent bailleur n'ait précédemment pas entendu mettre en application cette clause.

Si le principe de la révision du loyer est acquise au nouveau bailleur, il convient toutefois de vérifier que cette révision est conforme à l'encadrement des loyers applicable à [Localité 1], ce que contestent les époux [Y] soutenant qu'ils ne sont redevables d'aucune dette à ce jour.

Il leur appartient ainsi de démontrer que le montant du loyer révisé n'est pas exact.

Sur la surface du logement

En l'espèce les parties s'opposent sur la surface à retenir dans le cadre du loyer majoré à retenir pour l'encadrement des loyers.
Les défendeurs soutiennent en effet que le loyer de référence majoré doit prendre en compte une surface de 71m2 et non 73m2.

Le bail mentionne une surface de 73 m2 (pièce 6, demandeur). Or, il ressort de la saisie immobilière que la surface retenue pour l'appartement est de 71,38 m2 (pièce 5, demandeur), la saisie précisant que la surface a été établie à l'aide de diagnostic techniques.

Ainsi, il conviendra de retenir la surface de 71, 38 m2 pour le calcul loyer de référence majoré.

Sur le montant du loyer révisé à compter de septembre 2024

La société LOCADAM verse aux débats un décompte détaillé des sommes dues soutenant que leur locataire lui doit la somme de 10 188,10 euros au 7 avril 2026 (pièce 68, demandeur), sur la base d'un loyer révisé et corrigé par le dispositif d'encadrement des loyers de 2 620,70 euros.

Les locataires quant à eux sollicitent de voir fixé le loyer à la somme de 1 960 euros charges incluses correspondant au loyer de référence médian applicable aux baux d'habitation vide dans notre secteur.

Le loyer fixé au bail est de 2 400 euros outre une provision pour charge de 100 euros, soit un loyer charges comprises de 2 500 euros.

Le bailleur a calculé un loyer révisé de 2 726,67 euros hors charges et 2 840,[Adresse 3] euros charges comprises sur la base de l'indice de référence des loyers publié par l'INSEE. Toutefois la révision ne s'applique qu'au loyer, ainsi le loyer révisé augmenté doit-il s'établir à la somme de 2 826,67 euros et non 2 840,[Adresse 3] euros, sous réserve de l'ajustement, sur justificatifs, des charges réelles.

Il convient désormais de corriger cette révision au regard de l'encadrement des loyers, dont le montant maximal majoré doit être calculé en prenant en compte une surface de 71,38 m2.

L'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 ne peut s'appliquer à l'encadrement des loyers lequel est un régime spécifique, en application de l'adage selon lequel specialia generalibus derogant, à savoir la règle spéciale déroge au général.

Ainsi, en application de l'encadrement des loyers, le loyer majoré pour un trois pièces meublé dans le quartier où est situé le bien ne peut dépasser 35,9 euros au m2 (pièce adverse 4).

Aussi, pour une surface de 71,38 m2, le loyer majoré maximum est-il de 2 562,54 euros, loyer auquel s'ajouter la provision pour charges de 100 euros mensuelle, portant le loyer charges comprises à la somme de 2 626,54 euros.

Ainsi la révision de loyer, corrigée par le dispositif d'encadrement des loyers est-elle de 162,54 euros.

Aussi, depuis septembre 2024 et jusqu'à fin mars 2026, les époux [Y] sont-ils redevables de la somme de de 3 088,26 euros (162,54 x 19 mois) au titre de la révision du loyer à l'égard de leur bailleur, ceux-ci ayant continué à verser le loyer mensuellement sur la base du loyer fixé au bail initial.

Ils seront en conséquence condamnés solidairement à leur verser cette somme.

La demande de consignation des loyers n'étant pas justifiée, il conviendra de la rejeter.

Sur les demandes de réparation

En application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

En application des articles combinés 25-3 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées.

En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, la vétusté est définie comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement.

Les obligations du locataire sont fixées par le décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.
En l'espèce les époux [Y] sollicitent la réfection complète des peintures, la rénovation de la cuisine et de la salle de bains ainsi que le remplacement des équipements vétustes ainsi que des placards et rangements défectueux.

Au soutien de la vétusté du logement, les locataires versent un procès-verbal d'huissier établi le 21 septembre 2023 (pièce adverse 8), soit postérieurement à l'état des lieux d'entrée faisant état d'un revêtement usé de chaises, d'un mécanisme de WC endommagé, de joints de salle de bains vétustes, une hotte aspirante vétuste et grasse et le joint du plan de travail moisi.

Les défendeurs versent en outre un constat d'huissier réalisé le 20 novembre 2025 à l'initiative des époux [Y] et hors présence du bailleur (pièce adverse 5).

Il y est constaté que la salle de bains est en état d'usage, avec des aménagements anciens et un lave-linge hors d'état. La cuisine se présente en état d'usage, avec des aménagements anciens et des sols encrassés. La hotte aspirante est encrassée. Dans les chambres, les portes de placard ne coulissent pas normalement, les vantaux étant sortis de leur rail. Il est fait état de peintures usagées, manifestement anciennes avec des traces de frottements et des éclats. Le mobilier est usagé, la vitrification du parquet est également usagée.

L'état des lieux établi lors de l'entrée des locataires constate une bon état général du logement. Or, au terme du décret susvisé, les locataires sont notamment responsables du remplacement des joints de plomberie usagés, de l'entretien des revêtements de sol, du maintien propre des plafonds, murs et cloisons du logement, d'effectuer les petites réparations et les petits raccords de peintures, entretenir les menuiseries, remplacer les tablettes et tasseaux de placard, en réparer le dispositif de fermeture. Il ne saurait dès lors être reproché au bailleur le mauvais état des jointures tant dans la salle de bain que la cuisine, leur entretien régulier étant particulièrement nécessaire afin de maintenir un bon état d'usage et de salubrité du logement.

Ce défaut d'entretien leur est donc imputable, de même que l'entretien du revêtement des sols et les placards constatés hors d'état de fermer. Le mécanisme endommagé de chasse d'eau n'étant pas non plus rapporté dans l'état des lieux d'entrée, c'est également au locataire qu'il incombe de réaliser cette réparation, ces défauts d'entretien leur étant là aussi imputables.

Le lave-linge ainsi que la hotte aspirante doivent en revanche être remplacés par le bailleur, ainsi que le mobilier endommagé, en l'occurrence les chaises. Les peintures étant usagées, leur vétusté est constatée et il sera également ordonné au bailleur de procéder à la réfection complète des peintures de l'ensemble du logement.

Sur le reste des meubles, l'état des lieux produit n'étant pas exhaustif et si le bailleur ne s'est pas opposé au principe, aucun autre remplacement ne peut ainsi être constaté en l'état.

Ces réparations devront être effectuées dans un délai de quatre mois et ce sous 100 euros d'astreinte par jour de retard.

Le logement est observé en état d'usage, le locataire sera débouté du surplus de ses demandes de réparations locatives.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

En l'espèce, les époux [Y] sollicitent des dommages et intérêts à hauteur de 3 000 euros pour occupation d'un logement non entretenu et défaut d'exécution des obligations du bailleur, à hauteur de 2 000 euros pour délivrance de congés abusifs et manœuvres dilatoires et à hauteur de 5 000 euros pour harcèlement systématique et abus de procédure.

Ils sollicitent également la somme de 10 000 euros pour leur fils [N] [Y] au titre du préjudice subi du fait de l'atteinte à sa vie privée et de la violation du Règlement général sur la protection des données.

Au soutien de leurs diverses demandes de dommages et intérêts, les défendeurs ne versent aucun justificatif du préjudice qu'ils allèguent, étant par ailleurs rappelé que les sanctions applicables au congé frauduleux sont prévus pour les baux d'habitation nus et non meublés. Il conviendra par conséquent de rejeter la demande de réparation au titre des congés frauduleux.

Il convient par ailleurs de préciser que le juge civil n'est pas le juge pénal. Le harcèlement n'étant pas caractérisé et n'étant justifié d'aucune plainte en ce sens, il conviendra de rejeter la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral pour harcèlement.

Le préjudice allégué s'agissant de leur fils [N] ne sera pas davantage retenu celui-ci n'étant pas davantage justifié, et leur demande d'enjoindre à la société LOCADAM la manière dont ils ont obtenu son om sera également rejetée. Le juge ne saurait en effet pallier à la carence de la preuve pour rapporter les faits qu'ils allèguent.

S'agissant enfin du préjudice moral allégué par les époux [Y] en raison des manœuvres dilatoires de leur bailleur pour délivrance de congé frauduleux, il conviendra en revanche de retenir que l'intention dolosive est effectivement caractérisée les congés ayant été déclarés frauduleux. Les congés ayant par ailleurs été multipliés sur une courte période de temps sans motif réel et sérieux, ont nécessairement causé un préjudice aux défendeurs qu'il conviendra de réparer.

Ainsi, la société LOCADAM sera condamnée à leur verser la somme sollicitée de 2 000 euros en réparation de leur préjudice moral.

Sur les demandes accessoires

Aucune partie ne partie ne peut se déclarer perdante ou gagnante, chacune d'elle succombant en plusieurs de leurs demandes.

Ainsi chacun d'elle conservera la charge de leurs dépens. Les demandes au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

L'exécution provisoire, de droit, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS