TJ 75056, 7 juill. 2026, RG 26/01408

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Benjamin JAMI ; Monsieur [S] [Z]

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 26/01408 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCI65

N° MINUTE : 11-2026

JUGEMENT
rendu le mardi 07 juillet 2026

DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] À [Localité 2], REPRÉSENTÉ PAR SON SYNDIC SAS CABINET MY SYNDIC, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811

DÉFENDEUR
Monsieur [S] [Z], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, statuant en juge unique assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 07 mai 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 juillet 2026 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 07 juillet 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 26/01408 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCI65

EXPOSÉ DU LITIGE
M. [S] [Z] est propriétaire du lot n°65 (14/1006 tantièmes) dans l’immeuble situé [Adresse 4], cadastré en section CD [Cadastre 1], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic la société SAS Cabinet MY SYNDIC située [Adresse 5], a assigné devant le juge unique du tribunal judiciaire de Paris (pôle civil de proximité) M. [S] [Z] par acte de commissaire de justice en date du 24 octobre 2025, en paiement des sommes suivantes, au visa notamment des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 et sous bénéfice de l’exécution provisoire :
- - 4 214,26 euros au titre des charges courantes et frais impayés sur la période comprise entre le 1er octobre 2021 et le 17 octobre 2025 (appel de fonds du 4ème trimestre 2025 inclus), avec capitalisation des intérêts,
- 1 000 euros de dommages et intérêts,
- 1 320 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion et que la défenderesse a déjà fait l'objet d'une procédure judiciaire.

A l'audience du 7 mai 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.

M. [S] [Z] ne comparait pas, ni personne pour lui.

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré et rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
- les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,
- les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’=article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n 67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande :
- le relevé de matrice cadastrale concernant l’immeuble et établissant la propriété de M. [S] [Z] sur le lot n°65 indiquant la répartition des tantièmes (Cf. supra),
- le livre journal des comptes de la copropriété faisant apparaître les sommes dues par M. [S] [Z] pour les années 2021, 2022, 2023 et 2024 desquelles il convient toutefois d’exclure la somme reprise en 2021 de 1 896,23 euros non justifiée aux débats,
- les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er janvier 2025 au 1er octobre 2025 (4ème trimestre 2025 inclus), faisant apparaître les relevés de compte individuel,
- un décompte des sommes dues, arrêté au 17 octobre 2025, faisant état des sommes dues de
4 438,88 euros au titre des charges et 150 euros au titre des frais pour la période du 1er octobre 2021 au 1er octobre 2025, une somme de 159,59 euros reçue au crédit et un solde de 4 214,26 euros.
- les procès-verbaux des assemblées générales des 17 décembre 2020, 12 avril 2021, 14 avril 2022, 30 juin 2023, 2 juillet 2024 et 18 juin 2025 comportant approbation des comptes des exercices clos et votant les budgets prévisionnels 2024 et 2025 outre le fonds travaux ainsi que les travaux appelés sur la période,
- une mise en demeure par avocat en date du 25 mars 2025 et une note d’honoraire d’avocat d’un montant de 1 320 euros,
- le contrat de syndic.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier en matière de charges de copropriété est parfaitement établie à hauteur de la somme de 4 064,26 euros portant sur la période allant du 1er octobre 2021 au 1er octobre 2025, (appel provisionnel du 4ème trimestre 2025 inclus) après déduction des 150 euros de frais de recouvrement comptabilisés au décompte.

M. [S] [Z] sera par conséquent condamné à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic la société SAS Cabinet MY SYNDIC située [Adresse 5], la somme de 4 064,26 portant sur la période allant du 1er octobre 2021 au 1er octobre 2025, incluant l'appel provisionnel du 4ème trimestre 2025.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 24 octobre 2025 à défaut de justifier du suivi du courrier de mise en demeure par avocat produit.

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l'assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 24 octobre 2025.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l'espèce, à défaut de justifier de la réalité des mises en demeures effectuées par le syndic de copropriété à l’appui de la somme de 150 euros revendiquée, il convient de débouter le demandeur de sa demande à ce titre.

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, il est établi que M. [S] [Z] paye très partiellement et très irrégulièrement ses charges depuis plusieurs années. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur des 1 000 euros demandés.

Sur les demandes accessoires

M. [S] [Z], partie perdante, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 320 euros justifié par la note d’honoraires de l’avocat sera donc allouée au demandeur au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,