TJ 78646, 15 juill. 2026, RG 25/06123

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
15 JUILLET 2026

N° RG 25/06123 - N° Portalis DB22-W-B7J-TLYI
Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 1] » situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, AE2C SYNDIC, société à responsabilité limitée immatriculée
au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro
878 915 131 dont le siège social est situé [Adresse 3] et agissant par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Delphine RIBAULT, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Cindy FOUTEL, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDERESSE :

Madame [X] [T]
née le 04 Mars 1979
demeurant [Adresse 4],

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 21 Octobre 2025 reçu au greffe le 22 Octobre 2025.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 04 Juin 2026, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 15 Juillet 2026.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Mme [X] [T] est copropriétaire du lots n° 23 au sein de la copropriété de la Résidence « [Adresse 5] [Localité 1] » situé [Adresse 2].

En l'absence de règlement de l'arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la Résidence "[Adresse 1]" sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, la société AE2C SYNDIC, a par acte de commissaire de justice en date du 23 octobre 2025, fait assigner Mme [T] devant le tribunal de céans.

Dans cet acte, le syndicat sollicite la condamnation de Mme [T] au paiement des sommes suivantes :
- 24.793, 05 euros et 21.228,51 euros à titre principal, au titre des charges arrêtées au 1er octobre 2025 et au quatrième trimestre 2025,
- 310 euros au titre des frais conformément à l’article 10.1 de la loi du
10 juillet 1965,
- 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires demande en outre au tribunal que ces sommes soient assorties d’intérêts au taux légal outre la capitalisation des intérêts et de condamner Mme [T] aux entiers dépens.

Pour un exposé exhaustif des moyens et arguments du syndicat demandeur, il est fait expressément référence à son assignation.

Mme [T], régulièrement assignée par acte remis à étude n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l'article 473 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 11 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu'elles n'ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :
- le relevé de propriété,
- un état récapitulatif faisant état d’une somme due de 21.228,51 euros au titre des sommes dues arrêtées au 1er octobre 2025,
- divers appels de fonds pour la période courant de 2023 à 2025,
- les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en date des
12 décembre 2023 et 27 novembre 2024, ayant approuvé les comptes, voté
les budgets prévisionnels et voté la réalisation de divers travaux outre les attestations de non-recours,
- le contrat de syndic.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 21.228,41 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er octobre 2025, appel de fonds du quatrième trimestre 2025 inclus, étant constaté qu’aux termes du dispositif de ses conclusions, le syndicat sollicite deux fois les mêmes sommes.

Mme [T] sera donc condamnée au paiement de la somme ainsi retenue.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 3.654,54 euros au titre des frais de recouvrement de sa créance.

Toutefois, seuls les frais de la mise en demeure du 13 novembre 2023, de celle du 22 avril 2024 et du commandement du 11 juin 2024 sont justifiés au dossier et seront mis à la charge de la défenderesse.

La défenderesse sera donc condamnée au paiement de ces sommes à hauteur de 304,70 euros sans qu’il y ait lieu d’ajouter des frais de syndic ou d’avocat sur les frais de commandement dont seuls les frais d’huissier doivent être retenus et le syndicat sera débouté du surplus de ses prétentions à ce titre.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Selon l’article 36 du décret du 17 mars 1967, et sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, la somme ci-dessus fixée sera productive d’intérêts à compter du 26 avril 2024, date de réception de la mise en demeure du 22 avril 2024 sur la somme 19.072,74 euros due à cette date et à compter de l’assignation pour le surplus. Les sommes dues au moment du commandement de payer étant équivalentes, il n’y a pas lieu de fixer une date à ce titre.

En revanche, ce commandement sera le point de départ des intérêts pour les frais, s’agissant des derniers frais dus.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plusieurs années a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l'ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner Mme [T] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, Mme [T] sera condamnée à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Mme [T] , qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS