TJ 78646, 16 juill. 2026, RG 26/00451

MINUTE N°
N° RG 26/00451 - N° Portalis DB22-W-B7K-T5RZ

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Etablissement 1] 1/2/3, sise [Adresse 1] / [Adresse 2], [Localité 1] [V]

C/

Madame [I] [B] [D] [C]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 2]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 JUILLET 2026

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Etablissement 1] 1/2/3, sise [Adresse 1] / [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la société SERGIC, société par actions simplifiée, immatribulée au registre du commerce et des sociétés de LILLE METROPOLE sous le numéro 428 748 909 dont le siège social est situé [Adresse 6], agissant elle-même poursuites et diligences de son représentant légal domicilié audit siège, représenté par Maître Thierry LAISNÉ, avocat au barreau de VAL D’OISE
d'une part,

DÉFENDEUR :

Madame [I] [B] [D] [C], demeurant [Adresse 7], comparant en personne
d'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Président : Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à titre temporaire
Greffière : Hoang Oanh LE-THANH

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DE LA MISE À DISPOSITION:

Président : Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à titre temporaire
Cadre-Greffière : Blandine JAOUEN

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Me Thierry LAISNÉ

1 copie certifiée conforme à : Madame [I] [B] [D] [C]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 14 avril 2026, le Syndicat Des Copropriétaires de la [Adresse 8] / [Adresse 9] à SARTROUVILLE (78 500), pris en la personne de son Syndic en exercice, la société SERGIC, [Adresse 10] à WASQUEHAL (59 290), a fait assigner Madame [I] [C], devant ce Tribunal aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes :

- 4 320,17 € au titre des charges et travaux de copropriété impayés suivant décompte arrêté à la date du 8 avril 2026 ;

- 379 € au titre des frais de recouvrement ;

- avec les intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure et en ordonnant leur capitalisation ;

- 800 € à titre de dommages et intérêts ;

- 1 200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- les dépens ;

- en rappelant l’exécution provisoire du jugement et que les charges courantes doivent être payées à l’échéance.

L'assignation a été délivrée pour l'audience du Tribunal du 19 mai 2026.

A l’audience du 19 mai 2026, le Syndicat Des Copropriétaires de la [Adresse 11] 1/2/3 a été représenté par son Conseil. Il a actualisé sa demande au titre des charges et travaux de copropriété pour la porter à la somme de 4 169,79 €, un règlement ayant été effectué depuis l’assignation, et a maintenu l’intégralité de ses autres demandes formées au titre de l’assignation.

Madame [I] [C] a comparu en personne. Elle a expliqué qu’elle a perdu son emploi, il y a deux ans, qu’elle ne parvient pas à en retrouver un autre et que ne percevant plus que l’ASS, elle n’a plus été en mesure de payer ses charges et travaux de copropriété, mais qu’elle a convenu d’un échéancier avec le Syndic. Madame [C] a ajouté qu’elle a un enfant à charge qu’elle élève seule. Elle a précisé qu’elle a un niveau BAC + 5 et une expérience de 10 ans dans le secteur de la communication, mais que celui-ci ne recrute pas. Madame [C] a indiqué qu’elle a eu un rendez-vous avec l’association CRESUS et qu’elle va déposer un dossier de surendettement. Madame [C] a donc demandé qu’il lui soit accordé un délai le temps que la procédure de surendettement soit mise en oeuvre. Le Magistrat présidant l’audience lui a précisé que dans la mesure où la décision de recevabilité à la procédure de surendettement n’est pas encore intervenue, il ne peut en être tenu compte, mais que si elle dépose rapidement son dossier de surendettement, la décision de recevabilité sera intervenue d’ici à ce que le jugement qui fera suite à l’audience soit rendu. Le Magistrat présidant l’audience a également indiqué à Madame [C] qu’elle bénéficiera alors de la suspension des procédures d’exécution qui résulte de la recevabilité à la procédure de surendettement et que la créance du Syndicat Des Copropriétaires sera à régler selon les mesures de désendettement qui seront arrêtées par la Commission de Surendettement et vraisemblablement subordonnées à la vente de son bien immobilier.

Le jugement a été mis en délibéré pour être rendu le 16 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les charges et travaux de copropriété

Il résulte de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et ce, en fonction de la quote-part afférente à leurs lots résultant du règlement de copropriété.

De même, selon l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions, exigibles le premier jour de chaque trimestre, égales au quart du budget voté en assemblée générale.

Enfin, l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le Syndicat Des Copropriétaires de la [Adresse 11] 1/2/3 verse aux débats :

- l’extrait cadastral des lots appartenant à Madame [I] [C] ;

- les appels de charges et travaux du 3ème trimestre 2024 au 2ème trimestre 2026 ;

- les procès-verbaux des assemblées générales en date des 27 juin 2023, 3 juillet 2024 et 18 septembre 2025 portant approbation des comptes des exercices 2022/2023, 2023/2024 et 2024/2025 ainsi que des budgets prévisionnels et travaux des exercices 2023/2024, 2024/2025, 2025/2026 et 2026/2027 ;

- le décompte de la créance du 1er juillet 2024 au 4 avril 2026 ;

- la mise en demeure du Conseil du Syndicat Des Copropriétaires en date du 7 février 2025 et la facture d’honoraires d’un montant de 120 € du Conseil du Syndicat Des Copropriétaires du même jour pour l’établissement et l’envoi de cette mise en demeure ;

- le Contrat de Syndic en vigueur du 19 septembre 2025 au 31 décembre 2026.

Il ressort de ces documents que Madame [I] [C] reste devoir la somme de 4 169,79 € au titre des charges et travaux de copropriété, arrêtés à la date du 4 avril 2026.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 13 février 2025, date de distribution de la mise en demeure adressée à Madame [C] par le Conseil du Syndicat Des Copropriétaires, sur la somme de 2 332,22 € et du 14 avril 2026, date de l'assignation, pour le surplus.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée, dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

En l'espèce, les frais de recouvrement, dont le paiement est sollicité, sont des frais de mise en demeure, de relance et d’envoi de dossier en procédure.

*Frais de mise en demeure et de relance

Le Syndicat Des Copropriétaires demande le paiement de deux mises en demeure dont l’une adressée par son Conseil et d’une relance.

Toutefois, à l’exception de la lettre de mise en demeure adressée par son Conseil datée du 7 février 2025, le Syndicat Des Copropriétaires n’apporte aucune justification s’agissant de l’autre mise en demeure et de la relance.

En conséquence, il ne sera fait droit à la demande du Syndicat Des Copropriétaires qu’à hauteur de la somme de 120 € facturée par son Conseil pour l’établissement et l’envoi de la mise en demeure datée du 7 février 2025.

* Frais d’envoi de dossier en procédure

Aux termes du Contrat de Syndic, la facturation de frais de constitution du dossier transmis à l’auxiliaire judiciaire et de suivi du dossier transmis à l’avocat n'est prévue qu'en cas de diligences exceptionnelles. En outre, la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice et de suivi du dossier transmis à l’avocat constituent des actes d'administration de la copropriété entrant dans la mission générale des syndics.

Ces frais ne sont donc pas nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et le fait que le Contrat de Syndic prévoit une rémunération spécifique à ce titre n’en change pas la nature.

En conséquence, il ne sera pas fait droit à la demande du Syndicat Des Copropriétaires concernant les frais d’envoi de dossier en procédure.

Les frais de recouvrement, qui seront mis à la charge de Madame [I] [C], représentent donc le montant total de 120 €.

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En n’acquittant pas de façon prolongée ses charges et travaux de copropriété, Madame [I] [C] a commis une faute, qui a causé au Syndicat Des Copropriétaires un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, qui sera justement et entièrement réparé par l’allocation d’une somme de 200 € à titre de dommages-intérêts.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. […]

Madame [I] [C] a sollicité des délais de paiement dans l’attente de la mise en oeuvre de sa procédure de surendettement.

Toutefois, Madame [I] [C] n’ayant pas encore déposé son dossier de surendettement, il ne peut être pris en compte pour octroyer des délais de paiement.

Par ailleurs, compte tenu du délai dans lequel sera rendu le présent jugement, si Madame [I] [C] dépose très rapidement son dossier de surendettement, la Commission de Surendettement aura statué sur sa recevabilité à la procédure de surendettement d’ici à ce que le présent jugement soit rendu.

Si Madame [I] [C] est déclarée recevable à la procédure de surendettement, elle bénéficiera de la suspension des procédures d’exécution qui résulte de la recevabilité à la procédure de surendettement et sa dette à l’égard du Syndicat Des Copropriétaires sera à régler selon les mesures de désendettement qui seront décidées par la Commission de Surendettement.

En conséquence, Madame [I] [C] sera déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur l'article 700 du code de procédure civile, les dépens et l’exécution provisoire

Il paraît inéquitable de laisser le Syndicat Des Copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu'il a pu exposer. Une indemnité de 400 € lui sera donc allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Madame [I] [C], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Le jugement sera assorti de plein droit de l'exécution provisoire, en application de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS