TJ 78646, 15 juill. 2026, RG 25/05227

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
15 JUILLET 2026

N° RG 25/05227 - N° Portalis DB22-W-B7J-TJU7
Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la COMPAGNIE DE GESTION FONCIERE COGEFO, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 679 804 625 ayant son siège social situé [Adresse 2] et prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité,

représenté par Maître Typhanie BOURDOT de la SELARL MBD AVOCATS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Florian CANDAN, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDEUR :

Monsieur [A] [J]
demeurant [Adresse 3],
[Localité 1],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 09 Septembre 2025 reçu au greffe le 14 Septembre 2025.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 04 Juin 2026, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 15 Juillet 2026.

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EXPOSE DU LITIGE

M. [A] [J] est copropriétaire des lots n° 45 et 59 au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4].

En l'absence de règlement de l'arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, le cabinet COGEFO, a par acte de commissaire de justice en date du 9 septembre 2025, fait assigner M. [J] devant le tribunal de céans.

Dans cet acte, le syndicat sollicite la condamnation de M. [J] au paiement des sommes suivantes :
- 11.543,09 euros à titre principal, au titre des charges arrêtées au 20 juin 2025 avec intérêts au taux légal,
- 1.482,02 euros au titre des frais conformément à l’article 10.1 de la loi du
10 juillet 1965,
- 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires demande en outre au tribunal la capitalisation des intérêts et de condamner M. [J] aux entiers dépens.

Pour un exposé exhaustif des moyens et arguments du syndicat demandeur, il est fait expressément référence à son assignation.

M. [J], régulièrement assigné par acte remis à étude n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l'article 473 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 11 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu'elles n'ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :
- le relevé de propriété,
- un état récapitulatif faisant état d’une somme due de 11.543,67 euros incluant des frais,
- divers appels de fonds pour la période courant du 1er janvier 2023 au
16 juin 2025,
- les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en date des
15 mai 2023, 30 mai 2024 et 7 avril 2025, ayant approuvé les comptes, voté les budgets prévisionnels et voté la réalisation de divers travaux outre les attestations de non-recours,
- le contrat de syndic,
- un jugement du 30 mai 2023 par lequel le défendeur a déjà été condamné pour de précédents impayés.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 11.436,45 euros au
titre des charges de copropriété impayées, après déduction des frais de
suivi contentieux 2023 qui ne constituent pas des charges, arrêtées au
11 août 2025, appel de fonds du troisième trimestre 2025 inclus.

M. [J] sera donc condamné au paiement de la somme ainsi retenue.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1.482,02 euros au titre des frais de recouvrement de sa créance mais ne fournit aucune pièce pour en justifier.

Il sera donc débouté de sa prétention à ce titre.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Selon l’article 36 du décret du 17 mars 1967, et sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, la somme ci-dessus fixée sera productive d’intérêts à compter de l’assignation.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plusieurs années a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l'ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux. Ce constat apparaît particulièrement établi lorsqu’en l’espèce, le copropriétaire a déjà été condamné le 30 mai 2023 pour de précédents impayés.

Il convient, dès lors, de condamner M. [J] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. [J] sera condamné à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [J] , qui succombe, sera condamné aux entiers dépens sans qu’il y ait lieu de faire droit à la demande de recouvrement direct qui ne peut être accordée au profit de l’avocat plaidant non postulant.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS