TJ 51454, 10 juill. 2026, RG 26/00439

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 10 JUILLET 2026

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N° RG 26/00439 - N° Portalis DBZA-W-B7K-FJ4Q

Minute 26-

Jugement du :
10 juillet 2026

La présente décision est prononcée le 10 juillet 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Monsieur Laurent STEVENIN, magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Ourouk ALNEJEM greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 30 mars 2026

DEMANDEUR :

SEM [Localité 1] HABITAT VENANT AUX DROITS DE [Localité 1] HABITAT [Localité 2] ARDENNE, OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT
[Adresse 1]
[Localité 3]

représenté par Madame [T] salariée munie d'un pouvoir

ET

DÉFENDEURS :

Madame [Y] [J]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]

Comparante en personne

Monsieur [O] [J]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]

Non comparant ni représenté

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 19 octobre 2020, la société [Localité 1] HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [J] [O] et Mme [J] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 408,36 euros et d’une provision pour charges de 202,22 euros.

Par actes de commissaire de justice du 26 août 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2 299,57 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Soutenant le caractère infructueux de ce commandement, la société [Localité 1] HABITAT, par assignation du 21 janvier 2026, a fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] aux fins de voir constater, sous bénéfice de l’exécution provisoire, l’acquisition de la clause résolutoire, et par voie de conséquence ordonner leur expulsion, obtenir condamnation au paiement solidaire de la dette locative, d’une indemnité d’occupation des lieux, et enfin, aux entiers dépens de l’instance.

Par application de l’article 455 du Code de procédure civile, il y a lieu de se référer à l’assignation pour un exposé détaillé des prétentions et moyens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 janvier 2026, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Prétentions et moyens des parties

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 30 mars 2026 à laquelle la société [Localité 1] HABITAT, régulièrement représentée, réitère oralement ses prétentions initiales dans les termes de son acte introductif d’instance sauf à actualiser sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à 1 722,63 euros. La société [Localité 1] HABITAT considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [J] [Y], comparante, ne conteste pas la dette locative et sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ceux-ci.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice signifié à domicile, M. [J] [O] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [J] [Y] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 29 juin 2026, prorogé au 10 Juillet 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société [Localité 1] HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Pour autant, l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui ramène et diminue le délai imparti au locataire pour payer les causes du commandement à 6 semaines, ne peut prévaloir sur les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s’ils continuent de se réaliser postérieurement à celle-ci.

A cet égard, la clause résolutoire insérée au bail emporte contractualisation du délai accordé au locataire afin d’apurer les causes du commandement.

Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Il découle de tout ce qui précède qu’il y a lieu d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige, soit deux mois.

Le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Comme précédemment indiqué, il conviendra de retenir ce délai contractuel en l'espèce.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié aux locataires le 26 août 2025, pour un montant principal de 2 299,57 euros. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Les locataires ne produisant en tout état de cause aucun élément de nature à établir un versement libératoire. Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 27 octobre 2025 à 24 heures, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, selon les modalités de computation des délais prévues à l’article 642 du code de procédure civile.

La résiliation du bail étant intervenue de plein droit à cette date, les locataires sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à l'accord des parties sur ce point et conformément à l'article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de M. [J] [O] et Mme [J] [Y] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 48 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [J] [O] et Mme [J] [Y] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société [Localité 1] HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 19 mars 2026, M. [J] [O] et Mme [J] [Y] lui devaient la somme de 1 722,63 euros, les frais de procédure ayant été expurgés.

M. [J] [O] et Mme [J] [Y] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, au titre de la solidarité légale entre époux.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [J] [O] et Mme [J] [Y] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Il résulte de ce texte que l’indemnité d’occupation vise à pallier le préjudice subi par l'occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.

Dans ce prolongement, l'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien.

En l’espèce, en occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis le 28 octobre 2025, les locataires causent un préjudice à la société [Localité 1] HABITAT qui sera réparé par sa condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers indexé et des charges, dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

M. [J] [O] et Mme [J] [Y], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS