TJ 92050, 3 juin 2026, RG 24/09116

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE
03 Juin 2026

N° RG 24/09116 - N° Portalis DB3R-W-B7I-Z5RL

N° Minute :

AFFAIRE

S.D.C. LES POISSONS

C/

[L] [W] [T], [M] [W] [T]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

S.D.C. LES POISSONS
Cabinet SOUPIZET IMMOBILIER
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Gilles DE BIASI de la SELEURL HERMEXIS AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D951

DÉFENDEURS

Monsieur [L] [W] [T]
[Adresse 2]
[Localité 3]

défaillant

Madame [M] [W] [T]
[Adresse 2]
[Localité 3]

défaillante

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Mars 2026 en audience publique devant Anne-Laure FERCHAUD, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [L] [W] [T] et Mme [M] [W] [T], sont propriétaires indivis de plusieurs lots au sein de la résidence « [Adresse 3] » sise [Adresse 4] à [Localité 4], soumise au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de M. et Mme [W] [T] dans le règlement des charges dont ils sont redevables, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, les a fait assigner devant ce tribunal par exploits du 28 octobre 2024 aux fins de :

Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,
Vu le décret n° 67-223 du 17 mars 1967, et notamment ses articles 35 et 36,

Recevoir le syndicat des copropriétaires en ses demandes, fins et conclusions, et l’y déclarer bien fondé, Condamner solidairement Mme [M] [W] [T] et M. [L] [W] [T], à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 13.267,58 euros en principal, selon le décompte arrêté à la date du 18 octobre 2024, assortie du montant des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 septembre 2022 et à compter de la présente assignation pour le surplus, Faire application de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et en conséquence, dire que Mme [M] [W] [T] et M. [L] [W] [T], assumeront seuls la charge de l’ensemble des frais de procédure, et, en conséquence, condamner solidairement les défendeurs à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 717,65 euros, auxquels s’ajoutent 44,34 euros de frais de rejets de prélèvements, Condamner solidairement Mme [M] [W] [T] et M. [L] [W] [T] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, Condamner solidairement Mme [M] [W] [T] et M. [L] [W] [T] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Les condamner solidairement aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Gilles-Eric de Biasi, Avocat aux offres de Droit, en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant toute voie de recours et sans constitution de garantie.
Assignés par actes remis en l’étude du commissaire de justice instrumentaire qui indique leur avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, M. et Mme [W] [T] n’ont pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile il est fait expressément référence aux termes de l’assignation pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 novembre 2025. L’affaire a été mise en délibéré au 03 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il sera par ailleurs rappelé que les demandes tendant à voir «  recevoir ( …) et l’y déclarer bien-fondé » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n'étant en réalité que la redite des moyens invoqués et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement. Il n'y a dès lors pas lieu de statuer sur cette demande.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires qui n’est pas contestée.

Sur la demande de note en délibéré

Selon l’article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444 du même code.

Aux termes dudit article 442, le président et les juges peuvent inviter les parties à fournir les explications de droit ou de fait qu'ils estiment nécessaires ou à préciser ce qui paraît obscur.

En vertu de l’article 16 alinéas 1 et 3 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En l’espèce, lors de l’audience de plaidoiries, le syndicat des copropriétaires a sollicité la transmission du procès-verbal d’assemblée générale ayant nommé le nouveau syndic de la copropriété.

Par message électronique du 20 mars 2026, le syndicat a transmis le procès-verbal de l’assemblée générale du 29 septembre 2025 de nomination du nouveau syndic qui est désormais le Cabinet Soupizet Immobilier.

Cette note en délibéré, qui a été autorisée, est recevable et il en sera ainsi tenu compte dans le présent jugement.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur les sommes réclamées au titre des charges

L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

En vertu des dispositions combinées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

Le syndicat des copropriétaires réclame en l'espèce paiement de la somme de 13.267,58 euros au titre des charges de copropriété dues arrêtés au 18 octobre 2024.

Il établit, par la production de la matrice cadastrale, que M. et Mme [W] [T] sont propriétaires des lots n°395 et 396 dans l’immeuble susvisé.

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :
- les appels de fonds et de travaux,
- les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des 27 juin 2022, 28 juin 2023 et 17 juin 2024 ayant approuvé les comptes des exercices 2021, 2022 et 2023, voté les budgets prévisionnels 2022, 2023, 2024 et 2025 ainsi que divers travaux,
- les attestations de non-recours,
-le décompte des défendeurs faisant apparaître un solde débiteur de 16.747,07 euros au titre des charges courantes du 1er juillet 2023 au 18 octobre 2024 (4ème trimestre 2024 inclus), et un solde de versements effectués par les défendeurs d’un montant de 3.479,49 euros.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d'une créance certaine, liquide et exigible d'un montant de (16.747,07 – 3.479,49) 13.267,58 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées du 1er juillet 2023 au 18 octobre 2024 (4ème trimestre 2024 inclus), que M. et Mme [W] [T] devront lui payer.

Sur les intérêts de retard

Le syndicat des copropriétaires demande que la somme qui lui soit allouée au titre des charges arriérées soit majorée des intérêts au taux légal à compter du 7 septembre 2022, date de la mise en demeure et à compter de l’assignation pour le surplus.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :
1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;
4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Le syndicat des copropriétaires ne produit pas la mise en demeure du 7 septembre 2022. Dès lors, les intérêts au taux légal courront sur la somme allouée au titre des charges de copropriétés impayées à compter de l’assignation du 28 octobre 2024.

Sur les frais nécessaires au recouvrement de la créance

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 717,65 euros au titre des frais de recouvrement décomposés de façon suivante :
- 52 euros au titre de frais de « mise en demeure » facturé le 05 mars 2024
- 52 euros au titre de frais de « relance mise en demeure » facturé le 18 mars 2024
- 53,17 euros au titre de frais de « dernier avant poursuite » facturés le 22 mars 2024
- 78 euros au titre de « facture contentieux sommation de payer », facturés le 16 mai 2024
- 170,48 euros au titre de « facture huissier BGA-LEGAL sommation de payer », facturés le 21 mai 2024
- 312 euros au titre de « constitution dossier contentieux », facturés le 18 octobre 2024
Soit 717,65 euros

Le demandeur ajoute à cette somme le montant de 44,34 euros au titre de frais de rejets de prélèvements, dont il n’est pas justifié. Ce montant ne sera pas comptabilisé au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Toutefois, le demandeur ne produit que le contrat de syndic couvrant la période du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025, de sorte qu’il n’est pas possible de justifier le montant de ces prestations du syndic facturées avant sa conclusion. Ces sommes ne seront donc pas retenues.

S’agissant des frais de constitution de dossier, le contrat ne prévoit qu’une facturation qu’« en cas de diligences exceptionnelles », dont il n’est pas justifié en l’espèce. De surcroît, cette prestation fait partie des missions de base de tout syndic au recouvrement de sa créance, dont le montant doit être répartie entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes. Cette somme sera donc écartée.

Concernant le dernier avis avant poursuite du 21 mars 2024 est produite avec une note d’honoraires dont l’année d’émission n’est pas visible. En outre, l’intérêt réel de cette diligence n’est pas démontré. Cette somme sera donc exclue.

Dès lors, seuls seront retenus les frais d’huissier quant à la sommation de payer du 17 mai 2024, dont il est justifié, le syndicat des copropriétaires dispose d’une créance à l’encontre des défendeurs d’un montant de 170,48 euros au titre des frais nécessaires relevant des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, que M. et Mme [W] [T] devront lui payer.

Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 du code civil « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d'aucune perte.
Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

L'octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, en expliquant que le comportement des défendeurs qui n’ont pas réglé leurs charges en dépit de plusieurs relances, mises en demeure et sommation, lui cause ainsi de graves difficultés de trésorerie.

Or, en l'espèce, le demandeur ne justifie pas que la défaillance des défendeurs dans le paiement de ses charges de copropriété aurait été à l’origine d’avance de fonds par les autres copropriétaires. Il se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés de copropriétaires à l'obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l'immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d'aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de M. et Mme [W] [T] dans le paiement de leurs charges de copropriété aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie.

Par conséquent, faute de justifier de l'existence d'un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l'article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de condamnation solidaire des défendeurs

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les défendeurs soient condamnés solidairement au paiement des sommes mises à leurs charges, y compris des dépens et des frais irrépétibles.

Selon l’article 1310 du code civil, qui a repris en substance les termes de l’article 1202 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, le demandeur produit un extrait du règlement de copropriété qui dispose en son article 29 que « les obligations de chaque copropriétaire sont indivisibles, en conséquence, le syndicat pourra exiger de n’importe lequel des héritiers ou ayant droit d’un copropriétaire, l’entièreté exécution des obligations à la charge de leur auteur ». Dès lors le demandeur justifie de la solidarité invoquée.

Dans ce contexte, les défendeurs seront condamnés solidairement pour les charges et les frais au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En revanche, les défendeurs seront condamnés in solidum pour les dépens et les frais au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les demandes accessoires

M. et Mme [W] [T], qui succombent, sont condamnés in solidum à supporter la charge des dépens de l'instance en application de l’article 696 du code de procédure civile, lesquels pourront être recouvrés par Me Gilles-Eric de Biasi, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Les défendeurs seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Il n’y a donc pas lieu de l’ordonner comme sollicité en demande.

Compatible avec la nature de l'affaire, il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS