TJ 92050, 10 juin 2026, RG 23/10074

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE
10 Juin 2026

N° RG 23/10074 - N° Portalis DB3R-W-B7H-ZAMU

N° Minute :

AFFAIRE

S.D.C. SDC de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 2], pris en la personne de son syndic

C/

[Y] [C]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

SDC de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 3] [Adresse 2] [Localité 4], pris en la personne de son syndic
Société SOGESTIM
[Adresse 3]
[Localité 5]

représenté par Maître Rémy HUERRE de la SELEURL HP & Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : J109

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [C]
[Adresse 4]
[Localité 6]

représenté par Me Delphine DEMÉAUTIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J044

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Mars 2026 en audience publique devant Carole GAYET, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Y] [C] est propriétaire au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de M. [C] dans le règlement des charges dont il est redevable, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la société SOGESTIM, l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 13 décembre 2023, aux fins de voir :

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 29 avril 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

DIRE ET JUGER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] recevable et bien fondé en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

DIRE ET JUGER que Monsieur [Y] [C] n’a pas payé l’intégralité des charges de copropriété dont il est redevable au 2ème trimestre 2025 à savoir la somme de 8.943,53 € ;

En conséquence :

CONDAMNER Monsieur [Y] [C] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] la somme de 8.943,53 €, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 octobre 2023, et pour le surplus, à compter de la présente assignation ;

FAIRE APPLICATION des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNER Monsieur [Y] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNER Monsieur [Y] [C] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8], la somme de 3.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

CONDAMNER Monsieur [Y] [C] aux entiers dépens.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer aux écritures précitées du syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

Bien qu’ayant constitué avocat le 21 novembre 2024, M. [C] n’a pas déposé de conclusions au soutien de ses intérêts.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 juin 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 10 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I Sur les demandes en paiement du syndicat des copropriétaires

Sur la distinction des charges et des frais et/ou dépens

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme totale de 8.943,53 euros sans indiquer aux termes du dispositif de son assignation à quoi correspond cette somme.

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. Il convient de distinguer les charges prévues par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la même loi.

Il s’évince de la partie « Discussion » des écritures du syndicat des copropriétaires et du relevé de compte produit en pièce n°10 que la somme qu’il réclame correspond à la somme de 6.802,16 euros au titre des charges de copropriété sur la période du 9 août 2021 au 25 avril 2025 et à la somme de 2.141,37 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat.
  
Partant, les charges, d’un montant de 6.802,16 euros, seront examinées en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et les frais de recouvrement, d’un montant de 2.141,37 euros, seront examinés en application de l’article 10-1 de la même loi.

Sur la demande au titre des charges

L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

Le syndicat des copropriétaires réclame en l'espèce paiement de la somme de 6.802,16 euros au titre des charges de copropriété sur la période du 9 août 2021 au 25 avril 2025.

Le syndicat des copropriétaires justifie par la production d’un extrait de matrice cadastrale M. [C] est propriétaire du lot n°5 de l’état descriptif de division.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse également aux débats les pièces suivantes :
-les procès-verbaux d’assemblées générales des 10 novembre 2020, 1er juin 2021, 28 juin 2022, 10 juillet 2023 et 19 septembre 2024 ayant approuvé les comptes des exercices 2019 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des exercices 2021 à 2025, et voté divers travaux ainsi que la rédaction d’un projet de convention de droit de surplomb avec la LOGIREP, son financement et la publication de la convention;
- un relevé de compte sur la période du 9 août 2021 au 25 avril 2025 ;
- les appels de fonds sur la période,
- le contrat de prestation de services conclu avec SOGESTIM à compter du 19 septembre 2024 ayant pour objet « un service de dépannage en urgence en cas de survenance d’un désordre dans les parties communes de l’immeuble. »

Des pièces versées aux débats il résulte que le syndicat des copropriétaires justifie d'une créance certaine, liquide et exigible de 6.802,16 euros au titre des charges de copropriété sur la période du 9 août 2021 au 25 avril 2025 que M. [C] sera condamné à lui verser.

Sur la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 2.141,37 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance selon décompte suivant :
Frais de mise en demeure par le syndic en date du 24 mai 2023 : 42,00 euros,Frais de mise en demeure par avocat en date du 28 août 2023 : 180,00 euros,Frais de transmission pour mise en demeure par avocat du 28 août 2023 : 96,00 euros,Frais de suivi dossier transmis à avocat pour mise en demeure en date du 24 octobre 2023 : 240,00 euros,Honoraires de suivi de dossier assignation en date des 18 décembre 2023 (2x240,00 euros) ; 22 janvier 2024 (120,00 euros) ; 18 mars, 22 avril, 22 mai, 25 juin, 22 juillet, 23 septembre, 24 octobre, 21 novembre et 19 décembre 2024 (9 X 60,00 euros soit 540,00 euros) ; 22 janvier, 24 février, 25 mars et 25 avril 2025 (4 x 60,00 euros soit 240,00 euros),Frais « ID FACTO HONORAIRES ASSIGNATION » du 23 août 2024 : 105,69 euros,Frais « [C] – SIGNIF H CONCLUSIONS » du 6 novembre 2024 : 97,68 euros.
Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

A l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires produit :

le contrat de syndic sur la période du 11 juillet 2023 au 30 juin 2024,la facture pour mise en demeure par le syndic du 26 novembre 2020 (42,00 euros), avec courrier et justificatif d’envoi en recommandé avec avis de réception, la facture pour mise en demeure par le syndic du 24 mai 2023 (42,00 euros), avec courrier et justificatif d’envoi en recommandé avec avis de réception, la facture pour « transmission pour mise en demeure par avocat » du 28 août 2023 (96,00 euros), avec courrier d’avocat et justificatif d’envoi en recommandé avec avis de réception, et facture d’avocat de 180,00 euros,
la facture pour « suivi dossier transmis avocat pour mise en demeure + demande matrice cadastrale » du 24 octobre 2023 (240,00 euros),la facture pour « suivi dossier assignation paiement – envoi pièces à avocat » du 18 décembre 2023 (240,00 euros),la facture pour « suivi dossier assignation avocat » du 22 janvier 2024 (120,00 euros),les factures du syndic pour transmission de dossier à avocat des 18 mars, 22 avril, 22 mai, 25 juin, 22 juillet, 23 septembre, 24 octobre, 21 novembre et 19 décembre 2024, et des 22 janvier, 24 février, 25 mars et 25 avril 2025 (13 x 60,00 euros),la facture d’ID Facto, huissiers de justice, pour signification en date du 13 décembre 2023 (105,69 euros),la facture d’ID Facto, huissiers de justice, pour signification en date du 29 octobre 2024 (97,68 euros).
Il sera toutefois relevé que les frais de mise en demeure par le syndic du 26 novembre 2020 ne sont pas inclus à la demande du syndicat au titre des frais et concernent en toute hypothèse une période non couverte par le contrat de syndic versé aux débats, comme la mise en demeure du 24 mai 2023 de sorte que le montant imputé à M. [C] n’est pas justifié.

Par ailleurs les frais de transmission de dossier à l’avocat par le syndic entrent dans la mission de base de tout syndic sauf diligences particulières dont il n’est pas justifié en l’espèce.

Enfin les frais de signification d’actes seront arbitrés au titre des dépens et les honoraires d’avocat au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ne seront ainsi retenus que les frais de mise en demeure par avocat du 28 août 2023 pour un montant de 180,00 euros dont il est dûment justifié.

En conséquence, M. [C] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 180,00 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Sur les intérêts de retard et la demande de capitalisation

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les sommes qui lui sont allouées au titre des charges et des frais soient productives d’intérêts « au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 octobre 2023, et pour le surplus, à compter de la présente assignation. »

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :
1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxièmes et troisièmes alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;
4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Outre l’ambiguïté de la demande du syndicat des copropriétaires, qui sollicite que les intérêts courent à compter de la mise en demeure du 19 octobre 2023 sans viser aucune somme et à compter de l’assignation pour le surplus, il ressort des pièces versées aux débats qu’il n’est justifié d’aucune mise en demeure adressée à M. [C] le 19 octobre 2023.

En conséquence les intérêts courront sur les sommes allouées au syndicat des copropriétaires au titre des charges et des frais à compter de l’assignation qui vaut mise en demeure.

Le syndicat des copropriétaires demande encore que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil.

L'article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

Il convient en conséquence d'accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et d'ordonner que les intérêts au taux légal qui courront sur les sommes qui lui sont allouées seront eux-mêmes productifs d'intérêts lorsqu'ils seront échus et dus pour une année entière.

Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d'aucune perte.
Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

L'octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts, faisant valoir qu’il est incontestable que la résistance abusive de Monsieur [Y] [C] au paiement de ses charges cause un trouble certain au fonctionnement de la copropriété. Il se prévaut à cet égard d’un arrêt rendu par la cour d’appel de Paris en date du 13 janvier 2000, ayant jugé que « les manquements répétés d’une SCI à son obligation essentielle à l’égard d’un syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, outre qu’ils révèlent sa mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires (…) un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires » ainsi que d’un arrêt de cette même cour en date du 21 octobre 2024 aux termes duquel « les copropriétaires qui ne répondent pas aux appels de charges commettent une faute vis-à-vis du Syndicat sanctionné par le versement de dommages et intérêts ». Il souligne que depuis l’engagement de la présente procédure, le 13 décembre 2023, M. [C] n’apure pas son arriéré de charges, le compte étant toujours débiteur d’une somme importante, alors qu’il ne vit pas à l’adresse de l’immeuble et loue manifestement son bien.

Ce faisant le syndicat des copropriétaires se contente néanmoins de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés de copropriétaires à leur obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l'immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété. Il ne fait état d'aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de M. [C] dans le paiement de ses charges de copropriété en l’espèce aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie particulières, outre que la mauvaise foi du défendeur n’est pas démontrée.

Par conséquent, faute de justifier de l'existence d'un préjudice financier né, actuel et distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l'article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

II Sur les autres demandes

M. [C], qui succombe, sera condamné à supporter la charge des entiers dépens de l'instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que M. [C] sera condamné à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l'affaire, il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS