TJ 92050, 10 juin 2026, RG 22/07527

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE
10 Juin 2026

N° R.G. : N° RG 22/07527 - N° Portalis DB3R-W-B7G-XYMY

N° Minute :

AFFAIRE

S.C.I. [S]

C/

S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] [Localité 2]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

S.C.I. [S]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Alain JAUNEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0304

DEFENDEUR

S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3]
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 4]
représenté par Maître Jérémy REGADE de la SELAS LPA Law, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E1491

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Mars 2026 en audience publique devant :

Carole GAYET, Juge, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Céline CHAMPAGNE, Vice-Président
Anne-Laure FERCHAUD, Juge
Carole GAYET, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

La Société Civile Immobilière [S] est propriétaire du lot n°34 (local commercial situé au rez-de-chaussée) au sein de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5], soumis au statut de la copropriété.

Son gérant est Monsieur [H] [F].

Le 19 mai 2022 s’est tenue une assemblée générale des copropriétaires au cours de laquelle a notamment été rejetée la résolution n°20 ainsi rédigée :

« A la demande de Monsieur [F], autorisation de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble par les copropriétaires et à leurs frais

L’assemblée générale, en application de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, après avoir constaté que la destination de l’immeuble était respectée, autorise le(s) copropriétaire(s) le souhaitant à effectuer, à leurs frais exclusifs, les travaux suivants : pose d’une climatisation au sein de son local, tels que définis aux descriptifs et plans joints à la présente convocation. – sous réserve de : - se conformer à la réglementation en vigueur ; -Le(s) copropriétaire(s) restera(ont) responsable(s) vis-à-vis de la copropriété et des tiers de toutes les conséquences dommageables résultant de ces travaux. – Les conditions et modalités de réalisation de ces travaux devront être communiquées au syndic qui pourra exercer un contrôle à tout moment. Résolution votée en charges communes générales ».

Contestant le refus qui lui a ainsi été opposé pour l’installation d’un système de climatisation centrale, la SCI [S], par exploit du 22 août 2022, a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Nanterre. Au visa des articles 9, 25 b et 30 de la loi du 10 juillet 1965, 10 du décret du 17 mars 1967, elle demande au tribunal de :

Par conclusions en défense notifiées par voie électronique le 12 mai 2023 le syndicat des copropriétaires, au visa de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967 et des articles 1240 et suivants du code civil, demande au tribunal de :

RECEVOIR le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 6]
[Localité 7] en ses demandes et le dire bien fondé ;

DEBOUTER la SCI [S] de sa demande d’autorisation judiciaire de travaux ;

DEBOUTER la SCI [S] de sa demande d’indemnisation à hauteur de 10 000 euros,
En conséquence,

REJETER l’ensemble des demandes, fins et conclusions formées par la SCI [S] à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à Neuilly-sur-Seine (92200) ;

CONDAMNER la SCI [S] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à Neuilly-sur-Seine (92200) la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la SCI [S] aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées des parties pour un exposé détaillé de leurs moyens et prétentions. 

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 novembre 2023 et l’affaire renvoyée à la mise en état du 26 janvier 2024 pour fixation de la date de plaidoiries.

L’audience de plaidoirie, initialement fixée au 14 octobre 2025, a été reportée au 10 mars 2026 en raison du départ de deux des trois magistrats de la 8e chambre, non remplacés durant plusieurs mois.

MOTIFS

I Sur la demande d’autorisation judiciaire de travaux

La SCI [S] demande au tribunal de l’autoriser à procéder, à compter du prononcé du présent jugement, à l’installation du système de climatisation décrit au devis D-190481 du 28 mars 2022 établi par la société Varot et Co, en ce incluses toutes les sujétions techniques en résultant et notamment les percements connexes en façade intérieure de l’immeuble. Elle fait tout d’abord valoir que les travaux projetés ne portent atteinte ni à la destination de l’immeuble, lequel est à usage mixte d’habitation et de bureaux commerciaux au rez-de-chaussée, ni aux droits des autres copropriétaires, les travaux n’ayant pas pour objet de modifier les conditions d’exploitation ou d’habitabilité. Elle ajoute que ces travaux ne requièrent aucune autorisation administrative puisqu’ils n’affectent que la façade sur cour et que la climatisation n’a vocation à fonctionner que de manière diurne et les seuls jours ouvrables. Elle soutient par ailleurs que le refus opposé par l’assemblée générale est constitutif d’une faute, en ce qu’il porte atteinte aux modalités de jouissance de son lot, d’une part, à l’égalité de traitement des copropriétaires, d’autre part. Elle expose ainsi que le règlement de copropriété ne prévoit aucune restriction à l’installation d’un système de climatisation avec évacuation extérieure de sorte que le refus de travaux constitue un abus de majorité. Elle ajoute que l’assemblée générale a autorisé la banque LCL à installer un système de climatisation dans des conditions d’exploitation identiques. Elle se prévaut d’un procès-verbal dressé par huissier de justice en date du 21 juin 2022 dont il ressort notamment une « forte chaleur » ressentie au sein des locaux de la SCI ainsi que l’absence de « dépassement d’émergence en provenance de la climatisation LCL (tous les relevés sont inférieurs à 60 DB) ».

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande d’autorisation judiciaire. Il soutient tout d’abord que les travaux projetés portent atteinte à l’harmonie et à l’esthétique de l’immeuble, et donc à sa destination. Il expose en effet qu’il s’agit d’un immeuble bourgeois de standing élevé, situé à [Localité 6], ce dont témoignent sa façade sur rue et sa cour intérieure comme les dispositions du règlement de copropriété. Il explique que le projet soumis par la SCI [S] condamne une fenêtre à l’entrée de la cour, dont l’usage normal est de permettre le passage de l’air et de la lumière et non de faire office de sortie d’évacuation d’air chaud d’un climatiseur. Il ajoute que la cour intérieure végétalisée, de facture architecturale de l’année 1903, est bien entretenue et constitue un espace de passage quotidien pour les occupants, qui ne souhaitent pas y voir une fenêtre condamnée par une grille et recevoir de l’air chaud. Il précise que le système de climatisation projeté n’est pas comparable à celui de la banque LCL dont la sortie extérieure se fait par un petit soupirail discret situé au ras du sol, au moins quatre fois moins grand que la surface de la fenêtre de la SCI [S] et surtout sans condamner une fenêtre. Il ajoute qu’il ne veut pas créer un précédent en autorisant la SCI [S] à utiliser une fenêtre comme sortie extérieure de climatisation au risque de transformer la cour en caisson de résonnance et en four. Il soutient par ailleurs que le système de climatisation projeté n’est pas conforme à la destination de l’immeuble en ce qu’étant source de bruit (jusqu’à 67 DB), il porte atteinte aux droits des autres copropriétaires de l’immeuble. Il explique que la notice indique que l’appareil peut « être utilisé pour chauffer ou refroidir 3 pièces » et qu’il a donc vocation à fonctionner toute l’année, en été comme en hiver. Il rappelle que l’essentiel des chambres de l’immeuble donnent sur la cour et qu’il est nécessaire de préserver la quiétude de celle-ci en y limitant les sources de bruit, d’autant qu’une chambre se situe juste au-dessus de la fenêtre qui doit être condamnée. Il expose enfin qu’il ne souhaite pas empêcher la SCI [S] de doter ses locaux d’un nouveau système de climatisation mais que des solutions alternatives existent, en particulier avec extraction d’air par la cave, ainsi que l’a fait la banque LCL, et via la façade extérieure de l’immeuble, sur l’[Adresse 6] qui est une artère extrêmement passante. Il produit diverses photographies pour montrer que nombre de boutiques procèdent ainsi avec grille d’évacuation de la climatisation sur cette avenue.

Selon l'article 8, I de la loi du 10 juillet 1965, un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

L'article 9, alinéa 1er, de la même loi précise que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

Aux termes de l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination, ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

En vertu de l'article 30, alinéa 4, de cette même loi « lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu'il est possible d'en réserver l'usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu'en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée. »

Les travaux d'amélioration visés à l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 ne peuvent faire l'objet d'une autorisation judiciaire qu'à la condition qu'ils respectent la destination de l'immeuble et qu'ils ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires (Civ. 3e, 10 décembre 2003, n° 02-14.251), notamment en ce qui concerne l’atteinte à l’esthétique de l’immeuble.

Le tribunal ne peut ainsi refuser d'autoriser des travaux que s'ils sont contraires à la destination de l'immeuble ou s'ils portent atteinte aux droits des autres copropriétaires. Toutefois, les travaux contraires à l’intérêt collectif doivent être refusés. Il en est de même de ceux qui affectent l'harmonie de l'immeuble et son esthétique.

L’autorisation judiciaire de l’article 30 ne dépend pas des autorisations administratives données et relève de la seule appréciation du tribunal au regard des conditions posées par cet article.

En l’espèce, il n’est ni contestable ni contesté que les travaux objets de la présente demande d’autorisation judiciaire constituent des travaux d’amélioration au profit de la SCI [S] dont la climatisation des locaux est à ce jour assurée par deux climatiseurs à eau anciens et au sein desquels l’expert a ressenti une forte chaleur.

L’atteinte à la destination de l’immeuble s’apprécie au regard du règlement de copropriété, des caractéristiques physiques et de la situation de l’immeuble.

Le règlement de copropriété stipule que les occupants devront « être de bonne vie et mœurs », « habiter bourgeoisement et jouir en bon père de famille de la fraction divise » occupée, et veiller « à ne rien faire et à ce qu’il ne soit rien fait qui puisse nuire à la bonne tenue de l’immeuble ». Il est également indiqué que l’immeuble a un caractère « essentiellement bourgeois », « aucun métier, profession, commerce ou industrie » ne pouvant y être exercé sauf en rez-de-chaussée. Le règlement stipule encore que les fenêtres, même la peinture, « et de manière générale tout ce qui contribue à l’harmonie de l’immeuble » ne pourront être modifiées que par le syndicat des copropriétaires réuni en assemblée générale et délibérant à la majorité des voix. La pose de persiennes et de stores est encadrée s’agissant de la couleur. Il est de même interdit d’étendre du linge aux fenêtres, y compris lorsqu’elles donnent sur la cour intérieure. Il est enfin stipulé que « d’une façon générale, il est interdit de causer des bruits autres que ceux résultant d’une occupation bourgeoise et d’un usage normal des lieux ».

Le règlement de copropriété ne contient ainsi aucune stipulation particulière interdisant les systèmes de climatisation, les seules limites étant, d’une part, la préservation de l’harmonie et de l’esthétique de l’immeuble, d’autre part, les troubles de jouissance, eu égard au bruit notamment, qui seraient causés aux autres copropriétaires.

Les photographies versées aux débats montrent un immeuble en pierre de taille, de bon standing, avec façade sur une artère fortement passante et commerçante à [Localité 6], et comportant une cour pavée sur l’arrière, bien entretenue et dans laquelle sont disposées des plantes en pots.

Il apparaît également qu’une petite grille de ventilation, située à ras du sol et cachée derrière une plante, a été installée pour permettre l’évacuation du système de climatisation de la banque LCL.

Aucune pièce ne vient en revanche établir la date de construction de l’immeuble.

Il ressort des documents joints à la convocation à l’assemblée générale du 19 mai 2022 que la SCI [S] demande la pose d’un système de climatisation dont l’évacuation doit se faire par la fenêtre de la cuisine, actuellement protégée par des barreaux, donnant sur la cour intérieure de l’immeuble.

La notice de l’appareil Fujitsu type AOYG 24 KBTA3 dont l’installation est projetée montre un climatiseur de dimension relativement importante (71 cm x 82 cm) avec hélice et grille de ventilation, qui devrait être installé en remplacement de la fenêtre de la cuisine du local de la SCI [S], donc visible de la cour sans toutefois empiéter matériellement sur celle-ci.

L’installation projetée est ainsi, « esthétiquement », totalement différente de celle de la banque LCL.

De ces éléments il résulte que les travaux envisagés par la SCI [S] portent atteinte à l’esthétique et l’harmonie de l’immeuble et partant à sa destination.

En outre, la notice de l’appareil de climatisation indique, en mode refroidissement, une puissance acoustique de 61 décibels, ce qui constitue un bruit fatigant pour les occupants de l’immeuble, susceptible d’être largement amplifié dans une cour intérieure.

Le commissaire de justice relève d’ailleurs dans son rapport du 21 juin 2022 que les décibels produits par l’unité de climatisation installée par la banque LCL « ne produisent pas de nuisances sonores, avec des tonalités inférieures à 61 décibels en fonctionnement », cette valeur semblant donc constituer un seuil.

Il est par ailleurs indiqué dans l’« Information Presse » relative à l’ « arrêté du 5 décembre 2006 relatif aux modalités de mesurage des bruits de voisinage », produite en pièce n°9 par la SCI [S], que « quand on additionne deux sources de même niveau, le résultat global augmente de 3 décibels. Ainsi deux sources de 60 décibels chacune vont, ensemble, émettre un son de 63 décibels ». Dans ces conditions, l’installation de la SCI [S] conduirait à un bruit dans la cour de 64 décibels ce qui constitue un trouble de jouissance réel, quand bien même ne serait-il que diurne.

Enfin, la SCI [S] ne s’explique pas sur l’impact de son installation sur la chaleur dégagée dans la cour, là encore susceptible d’occasionner des troubles de jouissance aux autres copropriétaires dont les appartements, et en particulier les chambres, donnent sur la cour.

En l’état de ces constatations il convient de débouter la SCI [S] de sa demande d’autorisation judiciaire de travaux et partant de sa demande de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1241 du code civil.

II Sur les autres demandes

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La SCI [S], succombant en ses demandes, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, la SCI [S] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Elle sera corrélativement déboutée de sa demande à ce titre.

Compte tenu du sens du présent jugement la SCI [S] sera également déboutée de sa demande de dispense de participation aux frais de la présente procédure sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, s'agissant d'une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020, l'exécution provisoire est de droit à moins que la décision rendue n'en dispose autrement dès lors que le juge estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée.

PAR CES MOTIFS