TJ 92050, 17 juill. 2026, RG 26/01479

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 17 JUILLET 2026

N° RG 26/01479 - N° Portalis DB3R-W-B7K-4CU7

N° de minute :

sociétéUNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD SE

c/

S.A.S. CHATEAUFORM’ FRANCE

DEMANDERESSE

Société UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD SE
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Maître Erwan LE DOUCE BERCOT du PARTNERSHIPS JONES DAY, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : J007

DEFENDERESSE

S.A.S. CHATEAUFORM’ FRANCE
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Maître Sébastien REGNAULT de l’AARPI OPERA AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : K0055

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Xavier HAUBRY, Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 13 juillet 2026, avons mis l'affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

En date du 24 février 2014, un contrat intitulé bail commercial a été signé entre :
- la société UNIBAIL RODAMCO SE, aux droits de laquelle intervient la société UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD SE, bailleur ;
- la société CHATEAUFORM’France, preneur.

Ce bail concerne un ensemble de locaux situés à [Localité 3] au 2ème étage de l’immeuble CNIT 3. La surface exacte des locaux loués n’est pas indiquée dans l’acte, mais l’annexe 2 du bail permet d’en avoir une idée (2ème étage d’une des trois pointes du CNIT avec avancement d’une partie de l’étage en direction d’une autre des pointes), le loyer fixé le 24 février 2014 s’élevant à 736 650 euros par an hors taxes et hors charges.

Par acte du 23 novembre 2021, les parties ont convenu d’une résiliation du bail du 24 février 2014 au 31 décembre 2020 et de la conclusion d’un nouveau bail avec effet rétroactif au 1er janvier 2021, pour une durée de douze années soit jusqu’au 31 décembre 2032, avec renonciation par le preneur du droit de donner congé avant le 31 mars 2029 et sous réserve d’un préavis de douze mois.

Après des échanges liés à la question de la destination contractuelle des locaux et de la destination urbanistique (usage commercial ou événementiel pour le bail, usage de bureaux selon le plan d’urbanisme) et dans un contexte de diminition de 30% du chiffre d’affaire du fait selon le preneur d’odeurs et de différentes prolématiques d’accès liés à des travaux de création d’une gare pour le [Etablissement 1], la société CHATEAUFORM’France a notifié au bailleur, le 20 mai 2026, une résiliation unilatérale du bail avec effet au 31 juillet 2026. La lettre de résiliation indique qu’elle est réalisée aux torts du bailleur en raison de son manquement à son obligation de délivrance et fait notamment référence à la destination urbanistique des locaux telle qu’elle est mentionnée dans le plan local d’urbanisme de la commune de [Localité 4].

Après autorisation et par acte d’un commissaire de justice du 18 juin 2026, la société UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELS SE a assigné la société CHATEAUFORM’France d’avoir à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre, à heure indiquée, afin que le preneur soit enjoint de poursuivre l’exploitation des locaux loués, sous astreinte de 10 000 euros par jour de retard, en raison tant d’un trouble manifestement illicite que d’un dommage imminent.

Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures des parties et aux notes d’audience.

A l'issue de l'audience, tenue le 13 juillet 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 17 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes

Le preneur soulève l’irrecevabilité des demandes, au motif que le bailleur n’a pas saisi le juge du fond de la contestation de la rupture anticipée du bail et est seul à pouvoir décider de cette saisine et de son moment.

Le bailleur indique qu’une décision au fond ne pourra pas intervenir avant plusieurs mois voire plusieurs années. Il indique que s’il n’est pas fait droit à sa demande en référé, il sera mis devant le fait accompli fin juillet 2026.

Sur ce,

Si l’article 484 du code de procédure civile prévoit que le juge des référés ne doit pas être le juge saisi du principal, il n’impose pas que le juge du fond ait été saisi pour permettre au juge des référés de se prononcer valablement.

Aussi et en l’espèce, l’irrecevabilité soulevée sera écartée.

Sur l’absence de trouble manifestement illicite

Le bailleur invoque l’existence d’un trouble manifestement illicite, alors que le bail interdit formellement toute rupture anticipée et que la seule possibilité ouverte au preneur est prévue pour le 31 mars 2029 avec respect d’un préavis de douze mois. Il considère que le preneur ne justifie pas que les conditions de l’article 1226 du code civil sont réunies, et que la résiliation unilatrale réalisée en l’espèce est manifestement abusive dès lors que le preneur a contractuellement renoncé à toute contestation relative à la destination des locaux loués alors qu’il occupe ces locaux depuis 2014 et qu’il n’y a aucune discordance entre la destination contractuelle et la destination administrative des locaux loués. Le bailleur considère que le litige relatif au respect des règles d’urbanisme est un prétexte oipportuniste destiné à permettre au preneur de quitter les locaux loués de manière anticipée au mépris de ses engagements contractuels.

Le preneur répond que l’article 1226 du code civil permet une résiliation unilatérale afin de mettre fin à une violation grave du contrat et que la résiliation unilatérale constitue une exception à la force obligatoire des conventions en présence d’un manquement grave, et que rien ne justifie d’attendre que le juge du fond se prononce sur celle-ci pour qu’elle produise ses effets. Il explique que la non-conformité aux règles d’urbanisme est un obstacle majeur à la cession du fond de commerce qui a été envisagée au regard de la baisse importante de chiffre d’affaires.

Sur ce,

L’article 1226 du code civil dispose notamment que “Le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification”. En cas de litige, il incombe au juge du fond de rechercher si le comportement revêtait une gravité suffisante pour justifier la rupture unilatérale. Le juge des référés n’a donc pas vocation à se prononcer sur le respect ou non des conditions posées par l’article 1226 précité dès lors que cette question relève du juge du fond.

L’article 835 du code de procédure civile donne notamment compétence au président du tribunal judiciaire pour statuer en référé, notamment pour prévenir d’un trouble manifestement illicite, même en cas de contestation sérieuse si le juge retient le caractère manifestement illicite du trouble causé.

En l’espèce, le seul trouble invoqué est celui du versement de sommes d’argent qui correspondent aux paiements des loyers, ou de l’engagement de dépenses qui n’auraient pas à l’être si le contrat s’était poursuivi ; Le juge du fond pourra, si le bailleur décide de le saisir, apprécier la pertinence de la résiliation unilatérale qui a été notifiée et, s’il l’estime non justifiée, condamner le preneur aux sommes qu’il considèrerait correspondre au préjudice causé par la rupture anticipée, respectant alors pleinement l’article 1226 du code civil qui prévoit que la résiliation unilatérale est réalisée aux risques et périls de celui qui la notifie à l’autre partie.

De plus, la solution du litige ne présente pas l’évidence requise pour permettre au juge des référés de retenir sa compétence. La juridiction présidentielle écartera donc l’existence d’un trouble manifestement illicite.

Sur l’absence de dommage imminent

Le bailleur soutient que la résiliation unilatérale du bail lui cause un dommage imminent en raison de la perte des loyers une fois le preneur parti, de l’impossibilité de relouer la surface le temps d’obtenir un jugement au fond alors qu’il faudra régler certaines dépenses et assurer le gardiennage du local. Il ajoute qu’il subira une perte de valeur de l’ensemble immobilier outre des préjudices d’image auprès des autres locataires et des prospects avec lesquels des négociations sont en cours.

Le preneur répond qu’il a prit soin de demander dès le 15 octobre 2025 la mise en conformité du bien délivré avec les règles d’urbanisme, qu’il n’a notifié la résiliation unilatérale qu’après plusieurs mises en demeure, et a cessé l’exploitation du local le 9 juillet 2026. Il ajoute que c’est le bailleur qui est seul responsable de son éventuel dommage, et que la question de la valeur du fond de commerce détenu par le preneur restera à régler en raison des fautes commises par le bailleur.

Sur ce,

L’article 835 du code de procédure civile donne notamment compétence au président du tribunal judiciaire pour statuer en référé, notamment pour prévenir d’un dommage imminent. La Cour de cassation considère que l’appréciation de l’existence ou non de ce risque de dommage imminent relève de l’appréciation souveraine des juges du fond. La seule exposition à un dommage ne suffit pas à justifier l’intervention préventive du juge des référés.

En l’espèce,

Si l’une des parties subit nécessairement un préjudice non justifié et s’il appartiendra au juge du fond, s’il est saisi, de déteriminer les torts respectifs des parties et leurs conséquences indemnitaires dans un sens et/ou dans l’autre, le juge des référés ne dispose pas des éléments qui permettraient d’éviter tout risque de dommage. En effet, si la cessation de l’exécution du bail expose le bailleur à la perte des loyers injustifiée si le juge du fond considère que la résiliation anticipée est abusive, sa poursuite imposée exposerait le preneur au paiement de loyers injustifiés si le juge du fond devait considérer que la résiliation anticipée était pleinement justifiée. Dans un cas comme dans l’autre, il n’appartient pas au juge des référés de prononcer une décision provisoire qui empièterait de fait, quel que soit son sens, sur la compétence des juges du fond. Par ailleurs et contrairement à ce qu’indique le bailleur, il pourra, une fois les locaux libérés, les louer à un autre locataire, le preneur présent à la présente instance se prétendant lui même dépourvu de tout droit sur les locaux litigieux au lendemain du 31 juillet 2026.

En cet état et faute de démonstration suffisante de la part du bailleur, la compétence de la juridiction des référés sera écartée en raison de l’absence de dommage imminent.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’article 491 du code de procédure civile impose au juge des référés de statuer sur les dépens. L'article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. En l’espèce, il convient de condamner la société UNIBAIL-RODAMCO-WESTFILED SE, qui succombe, aux dépens de l’instance.

L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation. En l’espèce, il serait inéquitable de laisser au défendeur la charge des frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu de condamner le demandeur à payer au défendeur la somme de 3 000 euros au titre de ses frais irrépétibles.
Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS