TJ 92050, 10 juill. 2026, RG 25/00181

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 10 JUILLET 2026

N° RG 25/00181 - N° Portalis DB3R-W-B7J-2FYJ

N° de minute :

S.C.I. SCI JMK1

c/

S.A.S. DELICES DE L’ETNA

DEMANDERESSE

S.C.I. SCI JMK1
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Maître Olivier MAYRAND de la SELARL DMP AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0162

DEFENDERESSE

S.A.S. DELICES DE L’ETNA
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Me Avner DOUKHAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1026

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Karine THOUATI, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 01 avril 2026, avons mis l'affaire en délibéré au 28 mai 2026, prorogé à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 février 2022, la SCI JMK1 a donné à bail à la SAS DELICES DE L’ETNA un local commercial situé [Adresse 3] à CLICHY (92110), pour une durée de neuf années, à compter du 1er mars 2022 et jusqu’au 28 février 2031, et moyennant un loyer annuel de 18.600 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance.

Par avenant en date du 30 mars 2022, les parties ont convenu de définir la prise d’effet du bail au 1er avril 2022 jusqu’au 31 mars 2031.

Par avenant en date du 7 avril 2022, les parties ont modifié le préambule du bail commercial ainsi que l’article II DESIGNATION pour localiser les lieux loués au [Adresse 2] à [Localité 3].

Par acte du 29 novembre 2024, la SCI JMK1 a fait délivrer au preneur un commandement, visant la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail, portant sur le paiement de la somme de 6.621,37 euros au titre de l’arriéré locatif.

Arguant que la SAS DELICES DE L’ETNA n’aurait pas régularisé les causes du commandement dans le délai imparti, la SCI JMK1 a, par acte du 17 janvier 2025, assigné la SAS DELICES DE L’ETNA devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre statuant en matière de référé aux fins principalement de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 30 décembre 2024 et condamner la défenderesse au paiement de 14.342,54 euros au titre des impayés arrêtés le 9 janvier 2025.

A l’audience du 1er avril 2026, la SCI JMK1 a soutenu ses conclusions aux fins principalement de voir :

constater la résiliation de plein droit de la location consentie sur le local commercial situé [Adresse 2] à [Localité 3], avec effet au 30 décembre 2024,ordonner l’expulsion de la SAS DELICES DE L’ETNA des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,condamner la SAS DELICES DE L’ETNA au paiement de la somme provisionnelle de 15.787,10 euros correspondant aux loyers, charges impayés et indemnités d’occupation, dus au 1er avril 2026,condamner la SAS DELICES DE L’ETNA au paiement d’une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges locatives, jusqu’à la libération effective des lieux,condamner la SAS DELICES DE L’ETNA au paiement de la somme de 662,12 euros au titre de la clause pénale insérée au contrat de bail,débouter la SAS DELICES DE L’ETNA de ses demandes, fins et conclusions, subsidiairement, constater l’existence de contestations sérieuses et se déclarer incompétent pour instruire ces demandes,condamner la SAS DELICES DE L’ETNA à payer une somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,condamner la SAS DELICES DE L’ETNA aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.
La SCI JMK1 fait valoir que les justificatifs des montants de provision sur charges demandés ont bien été adressés à la SAS DELICES DE L’ETNA et qu’ils sont valables puisque les numéros de [Adresse 4] sont situés sur la même parcelle de la copropriété cadastrée M numéro [Cadastre 1] ; que la demande de remboursement de la somme de 2.841,67 euros au titre des loyers sur la période du 14 avril 2022 au 9 juin 2022 n’a aucun fondement juridique ou factuel ; qu’elle ne saurait être condamnée à rembourser la cotisation foncière des entreprises qu’elle n’a jamais appelé auprès de la société locataire.

En défense, la SAS DELICES DE L’ETNA a soutenu oralement des conclusions aux fins de voir :

débouter la SCI JMK1 de sa demande de paiement de la provision sur charge depuis novembre 2024,constater que la clause résolutoire n’est pas valablement acquise,condamner la SCI JMK1 au remboursement de la somme de 4.089,50 euros au titre des provisions sur charges versées par la SAS DELICES DE L’ETNA depuis le 14 février 2022, à titre provisionnel,condamner la SCI JMK1 au remboursement de la somme de 2.841,67 euros au titre des loyers sur la période du 14 avril 2022 au 9 juin 2022 en raison de la perte d’activité de la SAS DELICES DE L’ETNA, à titre provisionnel,condamner la SCI JMK1 au remboursement de la somme de 1.983,00 euros au titre de la cotisation foncière des entreprises, à titre provisionnel,condamner la SCI JMK1 au paiement de la somme de 2.400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La SAS DELICES DE L’ETNA soutient que la bailleresse n’a pas justifié des montants de provision sur charges demandés puisque seuls les justificatifs du [Adresse 3] à [Localité 3] lui ont été transmis alors qu’elle loue les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 3] en vertu de l’avenant en date du 7 avril 2022. Elle fait également valoir qu’elle a subi une perte d’activité résultant du défaut de conformité des locaux objets du bail sur la période du 14 avril 2022 au 9 juin 202 ; que la cotisation foncière des entreprises fait partie de la contribution économique territoriale qui est à la charge du bailleur en vertu du contrat de bail du 14 février 2022.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du contrat de bail et ses corollaires

L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article L145-41 du code de commerce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit mentionner ce délai.

En l'espèce,

le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et charges

Il est constant que la SCI JMK1 a fait signifier à la SAS DELICES DE L’ETNA un commandement d’avoir à payer la somme de 6.621,37 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 29 novembre 2024.

La SAS DELICES DE L’ETNA n’ayant pas, dans le délai d'un mois à compter de la délivrance du commandement du 29 novembre 2024, réglé les causes dudit commandement, il y a lieu de constater la résiliation du bail à la date du 30 décembre 2024, d’ordonner l’expulsion dans les termes du dispositif, et de condamner le preneur à verser une indemnité d’occupation à compter du 30 décembre 2024 égale au montant contractuel du loyer.

Sur les demandes de provision

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

Sur la provision au titre des loyers impayés et les indemnités d'occupation
Il résulte du décompte annexé au commandement de payer du 29 novembre 2024 et du relevé de compte pour la période du 20 mai 2022 au 1er avril 2026 que la somme provisionnelle de 15.787,10 euros sollicitée au titre des loyers et charges dus au 1er avril 2026 correspond aux loyers et charges des mois de mai 2022 à juin 2026.

Il ressort de l’avenant en date du 7 avril 2022 que les parties ont modifié le préambule du bail commercial ainsi que l’article II DESIGNATION pour localiser les lieux loués au [Adresse 2] à [Localité 3].

Il ressort des pièces versées aux débats notamment la lettre recommandée avec accusé de réception en date du 11 décembre 2024, que la SCI JMK1 a envoyé à la SAS DELICES DE L’ETNA les tableaux de régularisation de charges de l’année 2023 et les pages du règlement de copropriété relatives à la description générale de l’immeuble.

Si certains tableaux de régularisation de charges de l’année 2023 versés aux débats par la SCI JMK1 sont relatifs à l’immeuble sis [Adresse 5], les tableaux de régularisation des charges des années 2021, 2022 et 2023 versés aux débats par la SAS DELICES DE L’ETNA sont relatifs à l’immeuble sis [Adresse 6].

De plus, il ressort du certificat de numérotage du 10 décembre 2019 que les numéros [Adresse 7] sont attribués à la parcelle cadastrée section M numéro [Cadastre 1].

Dès lors, il ressort de ces éléments et des pièces versées aux débats par les parties que la SAS DELICES DE L’ETNA n’établit pas de manquement de la SCI JMK1 à son obligation de justifier le montant des provisions sur charges avec l’évidence requise en référé.

D’autre part, la SAS DELICES DE L’ETNA fait valoir qu’elle a subi une perte d’activité résultant du défaut de conformité des locaux objets du bail sur la période du 14 avril 2022 au 9 juin 2022.

Toutefois, il est stipulé à l’article III « DELIVRANCE – ETAT DES LIEUX INITIAL » du bail du 14 février 2022 que « l’accord des parties a tenu compte de ce que le preneur prend en charge ces travaux aux lieux et place du bailleur et que ce dernier a satisfait à son obligation de délivrance ».

Dès lors, la somme de 15.787,10 euros apparaît non sérieusement contestable, et il convient de condamner, à titre provisionnel, la SAS DELICES DE L’ETNA au paiement de cette somme au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er avril 2026 (échéance du 2ème trimestre 2026 incluse).

La SAS DELICES DE L’ETNA sera, en outre, condamnée au paiement de l’indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer courant augmenté des charges et taxes afférentes, à compter du 1er juillet 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux.

La clause pénale, même prévue au contrat, étant susceptible d'être réduite en son montant voire supprimée par le juge en raison de circonstances que le juge des référés n'a pas pouvoir d’apprécier, de sorte qu’une telle demande en paiement formée à ce titre est sérieusement contestable.

En conséquence, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande formulée au titre de la clause pénale.

Sur la demande reconventionnelle du remboursement des provisions sur charges
La défenderesse demande reconventionnellement le remboursement provisionnel de la somme de 4.089,50 euros au titre des provisions sur charges versées par elle-même depuis le 14 février 2022.

Or, il ressort des éléments relevés ci-dessus et des pièces versées aux débats par les parties que la SAS DELICES DE L’ETNA n’établit pas de manquement de la SCI JMK1 à son obligation de justifier le montant des provisions sur charges sollicitées avec l’évidence requise en référé.

Il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de trancher le fond du litige. Il ne peut qu’être relevé que l’existence de l’obligation à la charge du bailleur est sérieusement contestable, de sorte qu’il sera dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande reconventionnelle au titre de la cotisation foncière des entreprises
La SAS DELICES DE L’ETNA soutient que la cotisation foncière des entreprises fait partie de la contribution économique territoriale qui est à la charge du bailleur en vertu du contrat de bail du 14 février 2022.

La SCI JMK1 fait valoir qu’elle ne saurait être condamnée à rembourser la cotisation foncière des entreprises qu’elle n’a jamais appelé auprès de la société locataire.

Il ressort des pièces versées aux débats par la SAS DELICES DE L’ETNA, notamment les avis d’impôt 2023 et 2024, que celle-ci est redevable envers la Direction générale des finances publiques de la somme totale de 1.983 euros au titre de la cotisation foncière des entreprises.

Or, il ressort de l’article 9.5 « Charges » du bail du 14 février 2022 que la contribution économique territoriale, composée en partie de la cotisation foncière des entreprises, est à la seule charge du bailleur.

Dès lors, il convient de condamner la SCI JMK1 au paiement provisionnel de la somme non sérieusement contestable de 1.983 euros en vertu de l’article 9.5 « Charges » du bail du 14 février 2022.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens, dont la liste est fixée par la loi. Ceux-ci seront donc mis à la charge de la SAS DELICES DE L’ETNA.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner la SAS DELICES DE L’ETNA à verser à la SCI JMK1 la somme de 1.000 euros.

PAR CES MOTIFS