TJ 50147, 13 juill. 2026, RG 25/00288

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COUTANCES

Greffe civil
-
Juge des Contentieux de la Protection

AFFAIRE : N° RG 25/00288 - N° Portalis DBY6-W-B7J-EAFW

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION RENDU LE 13 JUILLET 2026

ENTRE :

DEMANDEUR :

L'Office Public de l'Habitat - MANCHE HABITAT
immatriculé au RCS de COUTANCES sous le n° 275 000 024
dont le siège social est sis 5 Rue Emile Enault BP 50440 50010 ST LÔ CEDEX,
Prise en la personne de sa directrice générale en exercice Madame [K] [D], non comparante représentée par Madame [F] [W], chef du service relations-usagers, munie d'un mandat écrit,

ET

DÉFENDERESSE :

Madame [R] [V]
née le 08 décembre 1974 à VILLEDIEU LES POELES (MANCHE)
demeurant 12 rue des Marronniers - 50410 PERCY-EN-NORMANDIE
non comparante, ni représentée

Débats à l’audience publique du 27 avril 2026 :

Juge des Contentieux de la Protection : Madame Sophie FREMOND, en présence de Monsieur [Z] [Y], auditeur de justice, siégeant en surnombre,
Greffier : Madame Julie LOIZE, lors des débats et de la mise à disposition au greffe

Après débats à l'audience publique du 27 avril 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 13 juillet 2026, date à laquelle le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 décembre 2017, l’office public de l’habitat de la Manche (ci-après “MANCHE HABITAT”) a donné à bail à Madame [R] [V] un local à usage d'habitation situé 12, rue des maronniers 50410 PERCY-EN-NORMANDIE, moyennant un loyer mensuel révisable de 454,93 euros par mois, outre les charges, et le versement d'un dépôt de garantie égal à un mois de loyer. Pour l’année 2026, le montant du loyer s’est élevé à la somme de 541,50 euros (dont 19,10 euros de charges).

Par ordonnance du 23 décembre 2024, signifiée à personne le 06 févrer 2025, le juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Coutances a enjoint à Madame [R] [V] de payer à MANCHE HABITAT la somme de 867,68 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 22 août 2024. Cette ordonnance n’a pas été contestée.

En raison de la persistance d’impayés de loyers et de l’absence de justification d’une assurance contre les risques locatifs à compter du 03 mars 2025, Madame [R] [V] s’est vue signifier le 17 juin 2025 un commandement de payer la somme principale de 2 364,80 euros à payer dans un délai de deux mois, ainsi qu’un commandement d’avoir à justifier la souscription d’une assurance contre les risques locatifs dans un délai d’un mois.

Le 04 juillet 2025, Madame [R] [V] a adressé à son bailleur une attestation d’assurance contre les risques locatifs valide entre le 04 mars 2025 et le 03 mars 2026.

Par acte de commissaire de justice signifié à domicile le 29 août 2025, MANCHE HABITAT a fait assigner sa locataire, Madame [R] [V], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Coutances, aux fins de :
- constater la résiliation de plein droit du bail à la date du 18 août 2025 par le jeu de la clause résolutoire y insérée, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et de l’article 1304-7 du code civil,
- ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [R] [V], ainsi que celle de toutes personnes et de tous objets se trouvant dans les lieux loués de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier,
- autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde-meubles au choix du requérant, aux frais et risques de qui il en appartiendra,
- condamner Madame [R] [V] à payer à MANCHE HABITAT le montant des loyers et charges dus à la date du commandement, outre les loyers et charges échux ou à échoir jusqu’à la date de résiliation du bail, soit la somme de 1 867,86 euros au 19 août 2025, augmentés des frais de procdure, ladite somme portant intérêts judiciaires sur le fondement de l’article 1344-1 du code civil,
- condamner Madame [R] [V] à payer à MANCHE HABITAT à compter de la résiliation du bail et à titre d’indemnité d’occupation une somme au moins égale au montant des loyers y compris suivant la clause contractuelle d’indexation, surloyers et charges qu’elle aurait dû payer si elle était restée locataire, et ce jusqu’à lalibération effective des lieux loués,
condamner Madame [R] [V] à payer à MANCHE HABITAT la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner Madame [R] [V] aux dépens.

A l’audience du 27 avril 2026, après renvoi à l’audience du 05 janvier 2026, MANCHE HABITAT, par l’intermédiaire de son représentant légal muni d’un mandat, maintient l’intégralité de ses demandes, sauf à actualiser la dette locative à la somme de 1 195,22 euros non titrée à la date du 24 avril 2026 (soit 2 063,22 euro dont 867,68 euros titrés). Il indique que Madame [V] n’a pas justifié d’une assurance contre les risques locatifs depuis le 03 mars 2026. Il indique que sa locataire a, par courrier reçu le 05 mars 2026, informé de son intention de prendre congé du logement loué, en précisant une date de départ au 31 mars 2026. Il précise que par courrier du 11 mars 2026, la résiliation du contrat a été fixée au 05 avril 2026 et qu’une visite en vue de l’état des lieux de sortie a été prévue le 08 avril 2026, date à laquelle Madame [V] ne se serait pas présentée.

Bien que régulièrement convoquée par acte de commissaire de justice signifié le 29 août 2025 à domicile, Madame [R] [V] n’était ni présente ni représentée.

Aucun diagnostic social et financier concernant Madame [R] [V] n’a été joint au dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 juillet 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; cependant le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

Aux termes de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à l'espèce, telle que modifiée par la loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017, entrée en vigueur le 29 janvier 2017, la notification de l’assignation au représentant de l'État dans le département doit être effectuée deux mois avant la date de l’audience. C’est une contrainte de forme et de délai. Elle est une condition de recevabilité de la demande du propriétaire en résiliation de bail. Le IV du même article précise que ces dispositions sont applicables lorsque la résiliation est motivée par une dette locative du preneur.

Par ailleurs, aux termes de l’article 24 I alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989, le représentant de l’Etat dans le département, fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà des commandements de payer, délivrés à compter du 1er janvier 2015 pour le compte d’une personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévues à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990 (CCAPEX). Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint, par simple lettre reprenant les éléments essentiels du commandement.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Manche par voie électronique avec avis de réception le 29 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le demandeur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 13 juin 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le constat de l’acquisition de la clause résolutoire

Sur le défaut d’assurance :

Aux termes de l’article 7 g) de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce : “Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire.”

En l’espèce, le contrat de bail signé le 19 décembre 2017 prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de justifier avoir souscrit une assurance contre les risques locatifs, prévue au point 5.2.

Par acte de commissaire de justice du 17 juin 2025, MANCHE HABITAT a fait délivrer à Madame [R] [V] un commandement d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs visant la clause résolutoire et reproduisant l’article 7 g) de la loi du 06 juillet 1989.

Par courrier reçu le 04 juillet 2025, Madame [R] [V] a justifié au bailleur de la souscription d’une assurance contre les risques locatatifs valide pour la période comprise entre le 04 mars 2025 et le 03 mars 2026.

Dès lors les termes du commandement ont été respectés.

Ainsi, en dépit de l’absence de justification d’une assurance à compter du 04 mars 2026, il y a lieu de considérer que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies pour ce motif.

Sur les impayés de loyers et charges :

Aux termes de l’article 24 I alinéa 2 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce : “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.”

Par avis de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Aux termes du V dudit article, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dont l’application est immédiate à toutes les instances en cours, “le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.”

En l’espèce, le contrat de bail signé le 19 décembre 20217 prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires prévue au point 4.7.

Par acte de commissaire de justice du 17 juin 2025, MANCHE HABITAT a fait délivrer à Madame [R] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 2 364,80 euros, reproduisant les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 au titre des loyers et charges dus au 10 juin 2025 (mois de mai inclus).

Entre le 12 juin 2025 et le 12 août 2025, Madame [R] [V] a payé une somme totale de 896,05 euros, soit l’équivalent d’un mois de loyer à cette époque (536,10 euros) ajoutés de 359,95 euros.

En dépit du courrier du 11 mars 2026 de MANCHE HABITAT n’ayant pas abouti à la libération des lieux, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 18 août 2025, la locataire n’ayant pas réglé l’intégralité des sommes visées au commandement dans le délai de deux mois.

La défenderesse n’a pas comparu pour faire valoir des éléments actualisés sur sa situation personnelle ou contester les demandes présentées.

Aucun diagnostic social et financier permettant d’apprécier les conséquences personnelles et particulières de son expulsion, n’a été transmis par les services sociaux.

MANCHE HABITAT indique n’avoir aucune nouvelle de sa locataire depuis le 05 mars 2026.

Dès lors, aucun délai de paiement ne lui sera accordé et l’expulsion de Madame [R] [V] sera ordonnée, en conséquence.

Passé le délai de deux mois suivant la notification du commandement d’avoir à libérer les lieux prévus par les dispositions des articles L. 412-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

Sur le paiement d’une indemnité d’occupation

Du fait de la résiliation du contrat à compter du 18 août 2025, la locataire qui, à défaut d’information contraire, se maintient dans les lieux doit être considérée comme occupante sans droit ni titre, tenue de verser au propriétaire du logement une indemnité d’occupation.

Il y a lieu de fixer cette indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, pour la période courant du 18 août 2025 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

MANCHE HABITAT justifie dans son principe de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail, le commandement de payer et un décompte actualisé de la créance pour la somme de 1 195,54 euros non titrée arrêtée au jour de l'audience, compte tenu des impayés de loyers entre le 26 août 2024 et le 25 mars 2026 (mois de mars inclus), de la reprise de versements à hauteur de 896,05 euros entre le 12 juin 2025 et le 12 août 2025 et d’une ordonnance d’injonction de payer titrant une somme de 867,68 euros.

La locataire, non comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette créance.

Par conséquent, compte tenu du montant demandé à l’audience, il convient de condamner Madame [R] [V] au paiement de la somme de 1 195,22 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 31 mars 2026 (terme de mars inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les autres demandes

Madame [R] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l'article 700 du code de procédure civile, ce qui donnera lieu au rejet de la demande de MANCHE HABITAT sur ce point.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du code de procédure civile.
AFFAIRE : N° RG 25/00288 - N° Portalis DBY6-W-B7J-EAFW

PAR CES MOTIFS