TJ 34172, 17 juill. 2026, RG 26/00019

N° RG 26/00019 - N° Portalis DBYB-W-B7K-QG2E

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]

JUGEMENT DU 17 Juillet 2026

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice LA SARL [Localité 1] IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Me Cyrille CAMILLERAPP, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS:

Monsieur [Q] [J], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Madame [G] [J], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Franck VERMEULEN, Magistrat à Titre Temporaire au Tribunal Judiciaire de Montpellier
Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 11 Mai 2026
Affaire mise en deliberé au 17 Juillet 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 17 Juillet 2026 par
Franck VERMEULEN, Président
assisté de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : Me Cyrille CAMILLERAPP

EXPOSE DU LITIGE

M. [Q] et Mme [G] [J] sont titulaires de plusieurs lots de copropriété dans l'immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 2], lots correspondant à un appartement de type T5 et une cave.

M. [Q] et Mme [G] [J] n'occupent pas les lieux mais les louent tirant ainsi des revenus de ce bien.

Pourtant, depuis de nombreux mois M. [Q] et Mme [G] [J] négligent de régler les charges appelées et nécessairement induites par la possession de ces lots.

Il faut remonter à la date du 1 janvier 2024 pour que le compte de M. [Q] et Mme [G] [J] ne présente pas de solde débiteur.

La dette de M. [Q] et Mme [G] [J] s'élevait au 17 septembre 2025 à la somme de 5442,13 euros et c'est pour le paiement de cette somme qu'à cette date une sommation de payer leur a été signifiée.

Ce commandement de payer faisait suite à plusieurs mises en demeure précédemment envoyées les 5 août et 23 septembre 2024 ainsi que le 6 juin 2025.

Au 7 octobre 2025, la dette de M. [Q] et Mme [G] [J] s'élevait à la somme de 6749,22 euros en ceux compris les frais de recouvrement facturés au Syndicat des Copropriétaires par le syndic, frais qui sont dus par le seul copropriétaire débiteur en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 décembre 2025, signifié article 659 du CPC, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à MONTPELLIER, pris en la personne de son syndic en exercice la SARL [Localité 1] IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 6] à MONTPELLIER, a fait assigner M. [Q] et Mme [G] [J] demeurant tous deux [Adresse 7] à BRISSAC devant le Tribunal judiciaire de Montpellier le 11 mai 2026 aux fins de :

Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et notamment ses articles 10, 10-1, 14-1, 30 et suivants,
Vu le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et notamment ses articles 35, 36 et suivants, 61-1 Vu l'article 1240 du Code Civil,
Vu l'article L. 313-2 du code monétaire et financier,

Y venir les requis susnommés

S'ENTENDRE CONDAMNER solidairement à payer la somme de 6749,22 euros arrêtée au 7 octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 5 août 2024, date de la première mise en demeure de payer ;

S'ENTENDRE DIRE ET JUGER que le taux d'intérêt applicable sera celui fixé pour les créances des personnes physiques n'agissant pas pour des besoins professionnels et ce en application de la jurisprudence qui assimile les Syndicats à un non-professionnel (Cassation, chambre civile 1, 25 novembre 2015, Nº de pourvoi: 14-21873 et Tribunal d'Instance de Montpellier, 7 mai 2019, RG nº 11-18-001145) ;

S'ENTENDRE CONDAMNER solidairement à payer la somme de 674,00 euros en réparation du préjudice que la résistance abusive de Madame [G] [J] et de Monsieur [Q] [J] cause au Syndicat des Copropriétaires ;

Vu les articles 514 et suivants du Code de Procédure Civile,

S'ENTENDRE DIRE ET JUGER n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire qui est nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire ;

S'ENTENDRE CONDAMNER solidairement à payer la somme de 1500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

S'ENTENDRE CONDAMNER solidairement aux entiers frais et dépens en ce compris le coût de la sommation de payer, les droits et émoluments des actes d'huissier de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

L’affaire est appelée à l’audience du 11 mai 2026.

À cette audience, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son conseil, a maintenu les termes de son exploit introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

À cette audience, M. [Q] et Mme [G] [J] n’ont pas comparu, ni n’ont été représentés.

L'affaire a été mise en délibéré au 17 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 750-1 du code de procédure civile, en application de l'article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5000,00 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne produit pas d’attestation de tentative de conciliation, les demandes étant supérieures à 5000,00 euros.

Il s’ensuit que les exigences légales sont respectées

Ainsi, la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] apparaît donc recevable.

Sur les charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

1. Décompte actualisé
2. Matrice cadastrale
3. Mise en demeure du 05/08/2024
4. Mise en demeure du 23/09/2024
5. Mise en demeure du 06/06/2025
7. Mail de l'Huissier à [Localité 1] du 12/08/2025
6. Sommation de payer du 17/09/2025
8. Mail de Madame [G] [J] au syndic du 25/01/2025
9. Contrat de syndic du 09/06/2022
10. Contrat de syndic du 09/06/2025
11. Procès-verbal de l'assemblée générale du 27/09/2023
12. Procès-verbal de l'assemblée générale du 10/09/2024
13. Procès-verbal de l'assemblée générale du 02/06/2025
14. 01/01/2024 Budget prévisionnel, ler trimestre 2024
15. 01/04/2024 Budget prévisionnel, 2ème trimestre 2024
16. 01/07/2024 Budget prévisionnel, 3ème trimestre 2024
17. 05/08/2024 Facture [Localité 1] du 05/08/2024
18. 10/09/2024 Solde réparation des charges année 2023
19. 23/09/2024 Facture [Localité 1] du 23/09/2024
20. 01/10/2024 Budget prévisionnel, 4ème trimestre 2024
21. 01/01/2025 Budget prévisionnel, ler trimestre 2025
22. 01/04/2025 Budget prévisionnel, 2ème trimestre 2025
23. 02/06/2025 Solde répartition des charges année 2024
24. 26/06/2025 Facture [Localité 1] du 26/06/2025
25. 01/07/2025 Budget prévisionnel, 3ème trimestre 2025
26. 17/09/2025 Facture huissier Sommation de payer
27. 01/10/2025 Budget prévisionnel, 4ème trimestre 2025
28. 07/10/2025 Facture [Localité 1] du 07/10/2025

Il ressort de ces documents que M. [Q] et Mme [G] [J] restent devoir la somme de 6311,22 euros à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte au 7 octobre 2025.

M. [Q] et Mme [G] [J] seront donc condamnés en deniers ou quittances à payer 6311,22 euros, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.
- sur les frais de mise en demeure et lettre de relance :

Il a été produit la mise en demeure du 5 août 2024 et la lettre de relance du 23 septembre 2024.

Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité.

Fait droit à hauteur du montant prévu au contrat de syndic : respectivement 30,00 euros et 20,00 euros.

La demande en paiement au titre des frais de relance et de mise en demeure, sera par conséquent accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic, soit la somme totale de 50,00 euros.

- Sur les frais de constitution dossier avocat :

Concernant les frais de «constitution de dossier avocat » ou « ouverture de dossier contentieux», ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

- Sur les frais de poursuite :

Le syndicat impute au débit du compte des sommes relatives à des actes établis par le conseil du syndicat des copropriétaires ainsi que des frais d'assignation.

S'agissant de ces sommes demandées au titre des frais de poursuite, elles concernent des actes établis par le conseil du syndicat des copropriétaires. Elles constituent des frais irrépétibles de procédure et seront donc examinées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

- Sur les frais d'huissier :

La sommation de payer en date du 17 septembre 2025 sera imputée au copropriétaire défaillant à hauteur de la somme de 194,06 euros.

Le syndicat impute enfin au débit du compte des frais d'huissier (frais d'assignation, frais de notification des conclusions...) qui relèvent des dépens et seront donc examinés sur ce fondement.

Sur les dommages et intérêts :
L'article 1153 alinéa 4 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

La carence de M. [Q] et de Mme [G] [J] à payer les charges a causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l'avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d'entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements commun.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, sera équitablement réparé par l'allocation d'une somme de 674,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Par conséquent M. [Q] et de Mme [G] [J] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 674,00 euros.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

M. [Q] et Mme [G] [J], partie perdante, seront condamnés aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’État.

Condamné aux dépens, M. [Q] et Mme [G] [J] devront verser au syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 2] pris en la personne de son administrateur provisoire FDI SERVICES IMMOBILIERS une somme qu’il est équitable de fixer à 500,00 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS