TJ 37261, 19 juin 2026, RG 25/02672
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Texte de la décision
MINUTE N° :
JUGEMENT
DU 19 Juin 2026
N° RC 25/02672
DÉCISION CONTRADICTOIRE PREMIER RESSORT
Société [Z]
ET :
[R] [H] [U]
[N] [S]
Débats à l'audience du 19 Février 2026
Le
- copie exécutoire+copie certifiée conforme+dossier de plaidoirie
à Me MORENO
- copie certifiée conforme
aux défendeurs
- copie certifiée conforme
à M. Le Préfet d’[Localité 1] et [Localité 2]
- copie certifiée conforme au dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 3]
TENUE le 19 Juin 2026
Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
PRÉSIDENT : M. DJAMAA, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,
GREFFIER : L. PENNEL,
DÉBATS :
A l'audience publique du 19 Février 2026
DÉCISION :
Prononcée publiquement le 19 Juin 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, intialement fixée le 17 Avril 2026 et prorogée, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
ENTRE :
[Z], immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 784 298 614,
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Maxime MORENO de la SCP VAILLANT AVOCATS, avocat au barreau de TOURS,
D'une Part ;
ET :
Monsieur [R] [H] [U],
Madame [N] [S],
demeurant tous deux au [Adresse 3]
comparants en personne,
D'autre Part ;
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 19 juillet 2023, la société [Z] a donné à bail à Mme [N] [S] et M. [R] [H] [U] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 467,79 euros et une provision sur charges de 187,65 euros, payables d'avance.
En raison de l'existence d'une situation d'impayés, le 12 novembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré par procès-verbal remis à l'étude à la requête de la société [Z] à Mme [N] [S] et M. [R] [H] [U]. Il portait sur la somme en principal de 2 487,85 euros au titre des loyers et charges échus, selon décompte arrêté au 12 novembre 2024.
Par acte de commissaire de justice remis à l'étude le 27 mai 2025, la société [Z] a fait assigner Mme [N] [S] et M. [R] [H] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- Constater, en application du juge de la clause résolutoire, la résiliation du bail consenti à Mme [N] [S] et M. [R] [H] [U] par la société [Z] pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives et de ce fait constater que les locataires sont actuellement occupants du logement sans droit ni titre ;
- À titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail qui a été consenti à Mme [N] [S] et M. [R] [H] [U] par la société [Z] pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives et de ce fait constater que les locataires sont actuellement occupants sans droit ni titre ;
- Ordonner l'expulsion de Mme [N] [S] et M. [R] [H] [U] ainsi que celle de tout occupant de leur chef du logement qu'ils occupent sis [Adresse 5], [Localité 4], au besoin avec le concours de la force publique ;
- Condamner solidairement Mme [N] [S] et M. [R] [H] [U] à payer à la société [Z] :
* Au titre des sommes dues à ce jour, la somme de 4 641,19 euros, selon décompte arrêté en date du 30 avril 2025 ;
* À titre d'indemnité d'occupation, une somme mensuelle équivalente au montant actuel du loyer et des charges locatives jusqu'au départ effectif des locataires ;
* À la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
* À tous les dépens et frais de mise en exécution, conformément aux article 696 du code de procédure civile et L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution, en ce compris le coût du commandement de payer du 12 novembre 2024, soit 146,86 euros, et de l'assignation ainsi que de sa notification EXPLOC .
L’affaire a été appelée à l’audience du 19 février 2026.
La société [Z], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes et actualisé sa créance à la somme de 3 478,07 euros, le décompte étant arrêté au 2 février 2026 et incluant l'échéance du mois de janvier 2026. Elle a précisé que les locataires avaient repris le paiement des loyers courants depuis quelques mois et a consenti à des délais de paiement.
Mme [N] [S] et M. [R] [H] [U], comparants, reconnaissent le montant de leur dette. Ils ont exposé que M. [H] [U] avait repris un travail en CDD depuis 5 mois, pour un salaire de 1 700 euros avec toutefois des périodes de carence, ramenant ses revenus à 1 200 euros. S’agissant de leurs charges, ils ont mentionné un crédit d’un montant mensuel de 120 euros qui prendrait fin dans environ quatre mois. Ils ont indiqué qu’ils souhaitaient se maintenir dans les lieux et proposent des mensualités de 100 euros afin de régler leur dette.
La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l'audience indique que les locataires ont une enfant à charge. Outre le salaire de M. [H] [U], il est mentionné que Mme [S] perçoit 1 000,00 euros d'indemnités chômage et 196 euros d'allocations. Le montant total des charges est évalué à 1 316,00 euros.
L’affaire est mise en délibéré au 17 avril 2026, prorogé au 19 juin 2026.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
Chaque partie ayant comparu, le présent jugement est contradictoire et rendu en premier ressort.
Sur la recevabilité de la demande
* Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 26 novembre 2024. Sa demande est donc recevable à ce titre.
* Sur la notification au préfet
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 2 juin 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 19 février 2026.
La demande formée par le bailleur est donc recevable.
Sur les demandes principales
* Sur la solidarité
L'article 1310 du code civil prévoit que la solidarité ne se présume pas ; il faut qu'elle soit expressément stipulée. Cette règle ne cesse que dans les cas où la solidarité a lieu de plein droit, en vertu d'une disposition de la loi.
***
En l’espèce, le contrat de bail conclu entre la société [Z] d’une part, et Mme [N] [S] et M. [R] [H] [U] d’autre part, comporte une clause de solidarité entre colocataires, prévoyant qu'ils seraient tenus au paiement de des loyers, charges ou indemnités.
Par voie de conséquence, Mme [N] [S] et M. [R] [H] [U] seront tenus solidairement du paiement de la dette locative.
* Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
***
Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 novembre 2024, pour la somme en principal de 2 487,85 euros, en précisant que les locataires bénéficient d'un délai de deux mois.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, le locataire n'ayant réglé que la somme de 1 500 euros au cours de cette période, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 janvier 2025, ce jour étant le premier jour ouvrable suivant la date d'échéance du délai de deux mois.
La clause résolutoire est donc acquise depuis le 14 janvier 2025.
* Sur le montant de l'arriéré locatif
Aux termes de l’article 7a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
***
En l’espèce, la société [Z] verse aux débats le décompte des sommes dues au titre du loyer et des charges, arrêté au 2 février 2026. Celui-ci fixe la dette à la somme de 3 478,07 euros.
Mme [N] [S] et M. [R] [H] [U] ne contestent pas le montant de cette dette.
De cette somme doit être retranchée la somme de 133,08 euros de frais de contentieux, laquelle n'entre pas dans les loyers et charges. Doit également être déduite la somme totale de 1 857,39 euros, qui correspond à des charges libellées dans le décompte « association syndicale », et dont il apparaît qu'elle ne correspond à aucune charge récupérable au titre du contrat de bail.
La dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation s'élève donc à 1 487,60 euros au 2 février 2026.
Il convient en conséquence de condamner solidairement les défendeurs au paiement de cette somme. Elle portera intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.
* Sur les délais de paiement
L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
***
En l'espèce, les parties se sont accordées pour permettre à Mme [N] [S] et M. [R] [H] [U] de rembourser leur dette en effectuant des versements de 100,00 euros par mois en plus du montant de leur loyer et de leurs charges.
Compte tenu de la situation financière des locataires, et du montant de la dette, il y a lieu de leur accorder un échelonnement de la dette sur une durée de 30 mois et selon mensualités d’un montant de 50 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
Sur les demandes accessoires
Mme [N] [S] et M. [R] [H] [U], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.
En considération de la situation économique des parties, la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée.
PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
DÉCLARE l’action recevable ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 juillet 2023 entre la société [Z], d’une part, et Mme [N] [S] et M. [R] [H] [U], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 14 janvier 2025 ;
CONDAMNE solidairement Mme [N] [S] et M. [R] [H] [U] à verser à la société [Z] la somme de MILLE QUATRE CENT QUATRE-VINGT-SEPT EUROS ET SOIXANTE CENTIMES (1 487,60 euros) terme du mois de janvier 2026 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêts au taux légal à compter de la notification du présent jugement ;
AUTORISE Mme [N] [S] et M. [R] [H] [U] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 29 mensualités de CINQUANTE EUROS (50euros) chacune et une 30ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;
PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu’à défaut pour Mme [N] [S] et M. [R] [H] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
* que Mme [N] [S] et M. [R] [H] [U] soient condamnés solidairement à verser à la société [Z] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit la somme de 627,50 euros, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;
* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
CONDAMNE in solidum Mme [N] [S] et M. [R] [H] [U] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;
DÉBOUTE la société [Z] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toute autre demande ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 19 juin 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par M. DJAMAA, juge des contentieux de la protection, et par L. PENNEL, greffière.
La greffière, La juge des contentieux de la protection,
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