TJ 37261, 19 juin 2026, RG 25/03176

MINUTE N° :

JUGEMENT
DU 19 Juin 2026

N° RC 25/03176

DÉCISION REPUTEE CONTRADICTOIRE DERNIER RESSORT

S.C.I. [J]

ET :

[C] [A]
[M] [U]

Débats à l'audience du 19 Février 2026

Le
- Grosse+copie
à Mme [J]

- Copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

TENUE le 19 Juin 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : M. DJAMAA, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : L. PENNEL,

DÉBATS :

A l'audience publique du 19 Février 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 19 Juin 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, initialement fixée le 17 Avril 2026 et prorogée, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.C.I. [J],
dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par Madame [J] [X], gérante,

D'une Part ;
ET :

Monsieur [C] [A], né le 04 Août 2000 à [Localité 2],

Monsieur [M] [U], né le 10 Avril 2000 à [Localité 3],
demeurant [Adresse 3]

non comparants, non représentés,

D'autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2021, la SCI [J] a loué à M. [C] [A] et Mme [M] [U] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 550,00 euros et 20,00 euros de provisions sur charges, payables d'avance.

Le montant du dépôt de garantie a été fixé à la somme de 550,00 euros.

Un état des lieux d'entrée a été réalisé contradictoirement le 1er juillet 2021.

Suite à l'engagement par le bailleur d'une procédure en expulsion, fondée sur la clause résolutoire du contrat de bail et en considération d'une situation d'impayé locatif, les locataires ont volontairement quitté le logement.

Un constat tenant lieu d'état des lieux de sortie et été établi le 27 décembre 2023, en présence de Madame [M] [U] et du père de Monsieur [C] [A], ce dernier ayant été régulièrement convoqué.

Une conciliation a été tentée par la SCI [J] afin de parvenir à un accord sur les réparations locatives, mais le conciliateur a constaté l'échec de cette tentative le 16 septembre 2024.

Le 2 juillet 2025, la SCI [J] a fait assigner M. [C] [A] et Mme [M] [U], par actes de commissaire de justice signifiés respectivement à personne et à tierce personne présente au domicile, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours aux fins suivantes :
- Condamner solidairement les défendeurs à payer au requérant la somme de 2 373,72 euros au titre des réparations locatives ;
- Condamner solidairement les défendeurs à payer au requérant la somme de 153,20 euros au titre du partage du coût du procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie ;
- Condamner solidairement les défendeurs à payer au requérant une somme de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner sur le fondement de l'article 696 du code de procédure civile solidairement les défendeurs au paiement des entiers dépens de l'instance et de ses suites.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 février 2026.

La SCI [J], représentée par Madame [X] [J], qui justifie être gérante statutaire, a maintenu ses demandes et actualisé sa créance à la somme de 1 823,72 euros, après déduction du dépôt de garantie. Le demandeur précise également solliciter le remboursement des frais d'état des lieux de sortie, soit 153,20 euros, outre les dépens et la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles. Elle précise que les défendeurs ont déjà été condamnés au titre d'un impayé de loyers et qu'elle n'est pas favorable à des délais de paiement.

M. [C] [A] et Mme [M] [U], bien que régulièrement cités par procès-verbal de remise à personne et à tierce personne présente au domicile, n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

L’affaire est mise en délibéré au 17 avril 2026, prorogé au 19 juin 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il résulte de l'article 473 du code de procédure civile que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n'a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

L'article 474 du code de procédure civile précise qu'en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l'un au moins d'entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l'égard de tous si la décision est susceptible d'appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Par conséquent, le présent jugement est réputé contradictoire et en dernier ressort.

Sur les demandes principales

* Sur la solidarité

L'article 1310 du code civil prévoit que la solidarité ne se présume point ; il faut qu'elle soit expressément stipulée. Cette règle ne cesse que dans les cas où la solidarité a lieu de plein droit, en vertu d'une disposition de la loi.

***

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre la SCI [J] d’une part, et M. [C] [A] et Mme [M] [U] d’autre part, comporte une clause de solidarité, prévoyant qu'ils seraient tenus au paiement de toutes sommes dues en exécution du contrat de bail.

Par voie de conséquence, M. [C] [A] et Mme [M] [U] seront tenus solidairement du paiement des réparations locatives éventuellement indemnisées.

* Sur les réparations locatives

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé :
- de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;
- de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Aux termes des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Par ailleurs, l'article 1730 du code civil prévoit que s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet acte, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

En outre, il est établi que lorsque l'état des lieux de sortie révèle des désordres non mentionnés dans l'état des lieux d'entrée, les travaux ou remplacement d'éléments d'équipement nécessités pour une restitution en bon état sont à la charge du preneur qui est présumé responsable des dégradations intervenues pendant sa jouissance à moins qu'il puisse se prévaloir de l'une des causes d'exonération visées à l'article 1730 du code civil précité.

***

En l'espèce, la SCI [J] produit un ensemble de factures et sollicite sur cette base le paiement de la somme de 2 373,72 euros, hors déduction du dépôt de garantie.

Il convient, dès lors, poste par poste de demande, de comparer l’état des lieux d’entrée avec l’état des lieux de sortie pour contrôler l'existence ou non de dégradations locatives imputables au locataire et donc dépassant l’usure normale du logement donné à bail, et d’évaluer le montant des réparations qui sont à la charge du locataire, compte tenu des devis et factures produits le cas échéant.

* Sur l'entrée

La SCI [J] sollicite que soit mis à la charge de M. [C] [A] et Mme [M] [U] le coût de remplacement de la serrure de porte d'entrée (44,40 euros), d'achat de paillassons (11,91 euros) et de réfection des revêtements muraux (343,50 euros).

Il ressort de l'état des lieux d'entrée que la porte d'entrée est en état neuf, tout comme les murs. Aucun paillasson n'est mentionné.

Le constat de commissaire de justice faisant office d'état des lieux de sortie mentionne que le papier peint des murs est en état d'usure, il manque au niveau de la porte d'entrée et présente des griffures et salissures ainsi que des traces de moisi. Il n'est fait mention ni de la porte d'entrée ni de paillassons. Il est seulement indiqué que Madame [U] a déclaré ne pas avoir le double des clés en sa possession au jour de l'état des lieux mais s'est engagée à le restituer.

La présence de paillassons n'étant mentionnée dans aucun état des lieux, aucune indemnité à ce titre ne saurait être mise à la charge des locataires.

S'agissant de la porte d'entrée, l'absence de mention à ce titre dans l'état des lieux de sortie conduit à considérer que la serrure de la porte d'entrée est en bon état de fonctionnement. L'absence de restitution entière des clés pourrait motiver le changement de serrures, mais le bailleur ne précise pas si l'engagement de restitution de Madame [U] a été respecté ou non. La demande au titre de la serrure de porte est donc rejetée.

En revanche, il apparaît bien que l'état des murs de l'entrée s'est dégradé. Bien qu'il soit question d'un état usé, le papier peint a manifestement été dégradé au-delà de l'usure normale, notamment au regard des griffures et manques constatés. Il s'agit donc bien là d'une dégradation imputable aux locataires.

Pour fonder sa demande, la SCI [J] produit une facture de l'entreprise ELLE'COLOR du 19 février 2024, portant notamment sur une prestation de dépose et de repose de papier peint dans l'entrée du logement, pour la somme de 316 euros. Ce montant apparaît proportionné aux dégradations constatées.

Par conséquent, il convient de faire droit à la demande pour la somme de 316 euros à titre d'indemnité pour l'ensemble de cette pièce.

* Sur la cuisine

La SCI [J] sollicite que soit mis à la charge de M. [C] [A] et Mme [M] [U] le coût de remplacement de la plaque de cuisson (170,99 euros), d'achat de papier peint (17,98 euros) et de colle (6,34 euros), d'achat de baguettes d'angle (22,21 euros), de remplacement de tapis antidérapants dans les tiroirs (6,24 euros) et de remplacement d'un seuil de porte (4,92 euros).

Il ressort de l'état des lieux d'entrée que la porte de la pièce est en bon état tandis que les murs, les meubles ou encore la plaque de cuisson sont en très bon état. Il est précisé que l'intérieur des meubles est pourvu de tapis antidérapants.

Le constat de commissaire de justice faisant office d'état des lieux de sortie mentionne que le papier peint des murs est en très mauvais état, avec des déchirures et griffures, en particulier sur le mur séparant la cuisine de la salle de bains. La plaque à induction est cassée. Les photographies incluses dans le constat font apparaître que les tapis à l'intérieur des meubles de cuisine sont sales et présentent des auréoles.

Il n'est pas fait mention dans l'état des lieux de sortie d'un seuil de porte dégradé. Aucune indemnité n'est donc due sur ce point.

En revanche, il ressort bien de la comparaison des deux états des lieux que les murs de la cuisine ont été dégradés, sans que leur état puisse être imputé à l'usure normale. De même l'intérieur des meubles ainsi que la plaque de cuisson ont manifestement été dégradés par le comportement des locataires. Ces derniers peuvent donc être tenus d'indemniser le bailleur de ces chefs.

Au soutien de sa demande, la SCI [J] produit notamment plusieurs tickets de caisse des magasins ACTION, une facture de l'entreprise AMAZON et une facture de l'entreprise MR. [H]. Les montant demandés sont proportionnés au préjudice subi par le bailleur.

Par conséquent, il convient de faire droit à la demande pour la somme de 223,76 euros à titre d'indemnité pour l'ensemble de cette pièce.

* Sur le salon et le dégagement

La SCI [J] sollicite que soit mis à la charge de M. [C] [A] et Mme [M] [U] le coût d'achat de peinture (65,89 euros), d'achat de baguettes d'angle, de cornières PVC et de colle (37,99 euros), de remplacement d'ampoule (2,49 euros) et de réfection des murs (899,50 euros) ainsi que de deux portes (90,00 euros).

Il ressort de l'état des lieux d'entrée que les portes sont en très bon état dans le salon et le dégagement, de même que les murs du salon. Il est par ailleurs précisé que l'éclairage consiste en quatre spots et un plafonnier, tous en très bon état.

Le constat de commissaire de justice faisant office d'état des lieux de sortie mentionne que les deux portes donnant sur la pièce ont un bon aspect mais que les murs sont sales de manière générale. Dans le dégagement, un pan de mur comporte une zone de papier arrachée et des traces crayon ainsi que de moisissure, outre une baguette d'angle manquante. Dans le salon, de nombreuses déchirures et traces de salissures sont relevées. Deux trous de cheville non rebouchés sont par ailleurs visibles. S'agissant de l'éclairage, un spot ne fonctionne plus.

Il ressort de l'état des lieux de sortie qu'aucune dégradation n'est constatée sur les portes. La demande du bailleur sur ces éléments doit donc être rejetée.

S'agissant des murs, leur état dégradé ne peut être imputé à l'usure normale, compte tenu de la nature de ces dégradations mais aussi de la courte durée du bail. Les locataires doivent donc en être tenus responsables et indemniser le préjudice du bailleur.

La SCI [J], pour fonder sa demande, produit une facture de l'entreprise ELLE'COLOR du 19 février 2024, une facture de l'entreprise M. [H] du 20 janvier 2024 et un ticket de caisse de l'entreprise BRICOMARCHE du 16 janvier 2024. Le bailleur ne justifie cependant pas de la nécessité d'acheter du matériel de peinture supplémentaire alors qu'il a fait appel à un professionnel. Le montant de sa demande apparaît donc disproportionné au préjudice subi et seul le coût d'intervention du peintre sera donc indemnisé.

Quant à l'éclairage, la présence d'un spot hors d'état de fonctionnement constitue une dégradation réparable. Le montant demandé à ce titre, s'appuyant sur un ticket de caisse des magasins ACTION du 12 février 2024, apparaît proportionné au préjudice subi.

Par conséquent, il convient de faire droit à la demande pour la somme de 901,99 euros à titre d'indemnité pour l'ensemble de cette pièce.

* Sur la salle de bain

La SCI [J] sollicite que soit mis à la charge de M. [C] [A] et Mme [M] [U] le coût de remplacement de tapis antidérapants dans les tiroirs (6,24 euros).

Il ressort de l'état des lieux d'entrée que le meuble sous vasques, en très bon état, est pourvu de tapis antidérapants à l'intérieur des tiroirs.

Le constat tenant lieu d'état des lieux de sortie mentionne la présence du meuble sous vasques mais sans apporter de précisions sur l'état des tapis antidérapants à l'intérieur.

Ainsi, la SCI [J] ne démontre pas une dégradation des tapis antidérapants à l'intérieur des tiroirs du meuble sous lavabos. Aucune indemnité ne peut donc être mise à la charge des locataires sur ce point.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande indemnitaire.

* Sur les toilettes

La SCI [J] sollicite que soit mis à la charge de M. [C] [A] et Mme [M] [U] le coût de remplacement des sanitaires (101,75 euros).

Il ressort de l'état des lieux d'entrée que la cuvette des toilettes est en bon état mais sans abattant.

Le constat de commissaire de justice faisant office d'état des lieux de sortie mentionne que les sanitaires sont pourvus d'un abattant et la cuvette est sale. Le système de chasse d'eau est défectueux et la tablette est cassée.

Il s'en déduit que les locataires ont bien dégradé les sanitaires par leur comportement et doivent donc indemniser le bailleur de ce chef.

La demande de la SCI [J] s'appuie sur une facture de l'entreprise BRICO DEPÔT du 3 février 2024 et un ticket de caisse de l'entreprise MR. [H] du 13 février 2024. Il en ressort que le bailleur demande une indemnité à hauteur de l'entier remplacement des toilettes. Or, les dégradations ne portent que sur le système de chasse d'eau, outre la saleté de la cuvette. La présence d'un abattant alors qu'il n'y en avait pas à l'entrée n'est pas une dégradation. Il convient donc de ramener l'indemnité accordée à de plus justes proportions.

Par conséquent, il convient de faire droit à la demande pour la somme de 50 euros à titre d'indemnité pour l'ensemble de cette pièce.

* Sur l'escalier du deuxième étage

La SCI [J] sollicite que soit mis à la charge de M. [C] [A] et Mme [M] [U] le coût de réparation d'une marche (16,73 euros) et de réfection de la peinture des murs et de pose d'une baguette d'angle (123,75 euros).

Il ressort de l'état des lieux d'entrée que l'escalier est en très bon état, ayant été décrassé, poncé et vitrifié. Les murs sont également en très bon état.

Le constat de commissaire de justice faisant office d'état des lieux de sortie mentionne que l'escalier est marqué, et les photographies produites dans le constat font apparaître qu'une marche présente un éclat au niveau de l'angle. Le papier peint des murs est tâché, surtout dans l'axe de la fenêtre, et présente d'autres traces et déchirures.

Ainsi, les murs et l'escalier ont été dégradés pendant la durée du bail, et cet état ne résulte manifestement pas de l'usure normale mais bien d'un comportement imputable aux locataires. Ceux-ci sont donc redevables d'une indemnité à ce titre.

La demande de la SCI [J] s'appuie sur une facture de l'entreprise ELLE'COLOR du 19 février 2024 ainsi que sur deux tickets de caisse illisibles, étant précisé que les demandes étant de nature indemnitaire, l'absence de production d'une facture ne constitue pas en soi un motif de rejet de la demande. Il apparaît en l'espèce que les montants demandés ne sont pas excessifs et correspondent aux dégradations constatées.

Par conséquent, il convient de faire droit à la demande pour l'ensemble des sommes demandées à titre d'indemnisation pour dégradations locatives.

* Sur les chambres de l'étage

La SCI [J] sollicite que soit mis à la charge de M. [C] [A] et Mme [M] [U] le coût de réparation des portes des deux chambres (75 euros au total).

Il ressort de l'état des lieux d'entrée que les deux portes sont en très bon état.

L'état des lieux de sortie mentionne que la porte de la chambre à gauche de l'escalier a un bon aspect, outre quelques traces de salissures et un enfoncement au niveau de la plaque de propreté entourant la poignée, tandis qu'aucune mention ne figure sur la porte de l'autre chambre.

Ces éléments font apparaître que le seul élément dont l'état s'est dégradé en cours de bail est la plaque de propreté de la poignée de la première porte. L'enfoncement constaté ne peut être attribué à l'usure normale de la chose. Ainsi, les locataires sont redevables d'une indemnité à ce titre.

La demande du bailleur s'appuie sur la facture de l'entreprise ELLE'COLOR du 19 février 2026. Compte tenu de la faible ampleur de la dégradation, la somme demandée, qui couvre l'entière réfection des deux portes, apparaît excessive.

Par conséquent, il convient de faire droit à la demande pour la somme de 10 euros à titre d'indemnité pour l'ensemble de cette pièce.

* Sur les dépenses accessoires

La SCI [J] sollicite que soit mis à la charge de M. [C] [A] et Mme [M] [U] le coût de nettoyage du logement (247,04 euros), de l'électricité utilisée lors des travaux de réfection (15,63 euros), d'achat de produits d'entretien (33,98 euros), d'achat de pinceaux ou rouleaux (9,64 euros) et de remplacement d'une clé de boîte aux lettres et de cave (19,60 euros).

Il ressort de l'état des lieux d'entrée que le logement a été loué en bon état de propreté, outres des traces de moisissure mentionnées à l'arrière des sanitaires. Deux jeux de clés ont été donnés aux locataires.

L'état des lieux de sortie mentionne que le logement se trouve dans un état de propreté médiocre, des salissures étant relevées à de multiples reprises sur les murs, les sols ou les fenêtres. Il est indiqué que Mme [U] a déclaré ne pas avoir le double des clés en sa possession au jour de l'état des lieux mais s'est engagée à le restituer.

En manquant à leurs obligations de nettoyage du logement, les locataires ont dégradé son état, si bien que le bailleur est fondé à demander une réparation de ce chef. La somme demandée s'appuie sur une facture de la société INTER TRAVAIL SERVICES du 31 janvier 2024 ainsi que sur un ticket de caisse des magasins ACTION du 12 janvier 2024, portant sur divers produits d'entretien. Le montant n'apparaît pas excessif au regard du préjudice subi, si bien qu'il convient d'y faire droit.

S'agissant des clés, l'absence de restitution entière des clés pourrait motiver le versement d'une indemnité, mais le bailleur ne précise pas si l'engagement de restitution de Mme [U] a été respecté ou non. La demande à ce titre est donc rejetée.

Enfin, les bailleurs démontrent avoir fait appel à des professionnels pour remettre en état l'appartement et avoir également réalisé eux-mêmes certains travaux. La mise à la charge des locataires du coût d'achat d'outillage et de la consommation électrique est donc justifiée, ces deux dépenses étant dûment justifiées par la production de factures d'électricité des 22 et 28 janvier 2024 et d'un ticket de caisse des magasins ACTION du 5 février 2024.

Par conséquent, il convient de faire droit à la demande pour la somme de 306,29 euros à titre d'indemnité de réparation locative.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que le montant total des indemnités de réparation locative est de 1 948,52 euros. Déduction faite du montant du dépôt de garantie (550 euros), M. [C] [A] et Mme [M] [U] sont redevables solidairement de la somme totale de 1 398,52 euros à titre d'indemnisation pour dégradations locatives.

* Sur les demandes accessoires

M. [C] [A] et Mme [M] [U], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des entiers dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI [J], M. [C] [A] et Mme [M] [U] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS