TJ 14366, 20 juill. 2026, RG 26/00238

Cour d’appel de [Localité 1]

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LISIEUX
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/00238 - N° Portalis DBW6-W-B7K-DR6N

JUGEMENT DU 20 JUILLET 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Loïc FROSSARD
Greffière : Laura MOTIER

DÉBATS :

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 18 Mai 2026 du tribunal judiciaire de LISIEUX dans la composition énoncée ci-dessus.

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L’affaire oppose :

PARTIE DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, le Cabinet INTERPLAGES, Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n°B 841 407 331, prise en la personne de sa Présidente et dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par Me Laurence LECLERCQ-DEZAMIS, avocat au barreau de PARIS

PARTIES DÉFENDERESSES

Monsieur [N] [G],
demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

Madame [R] [Z] épouse [G],
demeurant [Adresse 5]

représentée par Me Christophe WILHELM, avocat au barreau de PARIS

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À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 16 Juillet 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction. Le délibéré a été prorogé au 20 juillet 2026 par mention au dossier.

FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur [N] [G] et Madame [R] [Z] épouse [G] sont propriétaires indivis du lot de copropriété numéro 4 au sein de la résidence située [Adresse 6] à [Localité 4].

Par lettre recommandée datée du 19 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de cette résidence représenté par son syndic la société CABINET INTERPLAGES a vainement mis en demeure Monsieur [N] [G] et Madame [R] [Z] épouse [G] de lui payer la somme de 5 432,88 euros au titre des charges de copropriété dues.

Suivant actes de commissaire de justice du 23 février 2026, le syndicat des copropriétaires de cette résidence représenté par son syndic la société CABINET INTERPLAGES a fait assigner Monsieur [N] [G] et Madame [R] [Z] épouse [G] devant la présente juridiction aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, condamner ceux-ci :
à lui payer les sommes de :2 363,88 euros au titre des charges de copropriété échues du 3ème trimestre 2023 au 1er janvier 2026 inclus, non compris les causes de la précédente décision rendue et non compris les frais, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,1 150,00 euros au titre des frais prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,5 000,00 euros à titre de dommages-intérêts par application de l’article 1231-6 du code civil, solidairement ou à tout le moins in solidum,solidairement aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 4 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
L’affaire a été initialement appelée à l’audience du 16 mars 2026 et a été renvoyée à celle du 18 mai 2026 en raison de l’indisponibilité des défendeurs.

À ladite audience du 18 mai 2026, le syndicat demandeur a réitéré oralement ses demandes par la voix de son conseil, précisant s’opposer à la demande de délai de grâce et soulignant l’important préjudice causé à la copropriété, qui est de taille modeste et privée des moyens d’engager des travaux.

Monsieur [N] [G] a comparu personnellement et représenté Madame [R] [Z] épouse [G], son épouse, suivant mandat à cet effet. Ils n’ont pas contesté le montant de l’impayé de charges, mais ont sollicité un report à six mois ou à défaut les plus larges délais de paiement, afin de liquider une partie de leur patrimoine. Ils demandent par ailleurs à voir écarter les demandes accessoires, notamment les frais, dans la mesure où ils n’ont jamais contesté la dette et auraient pu signer un accord amiable.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la demande en paiement

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part au syndicat de rapporter la preuve des sommes dues par le copropriétaire défendeur, et d’autre part, à ce dernier de démontrer qu’il s’est effectivement libéré de cette dette.

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de cotiser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de cette même loi, et ce proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot, le règlement de copropriété fixant la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable du budget précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois l’assemblée peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 10-1 de cette loi édicte que demeurent à la charge exclusive du copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

En outre, l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part des charges et le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit en l’espèce notamment les pièces suivantes :
l'extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [N] [G] et Madame [R] [Z] épouse [G],le procès-verbal des assemblées générales ordinaires des copropriétaires des 15 juin 2023, 08 août 2024 et 04 octobre 2025 approuvant la désignation du syndic, le budget prévisionnel et la réalisation des travaux de réhabilitation de l’immeuble, et contre lesquelles il n’est allégué aucune contestation,les appels de fonds,diverses lettres de relance,un relevé de comptes et des conclusions d’actualisation arrêtées au 01 avril 2026.
Il résulte de ces éléments que Monsieur [N] [G] et Madame [R] [Z] épouse [G] demeurent redevables de la somme de 2 628,71 euros au titre des charges arrêtées au 01 avril 2026 – ce que ceux-ci ne contestent pas.

Condamnation sera donc prononcé en ce sens, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement, compte tenu de l’intégration en cours d’instance d’un nouveau débit.

S’agissant des frais, les frais de transmission à l’avocat et de suivi d’impayé sont à écarter en ce qu’ils ont été engagés alors même que les débiteurs ne contestaient pas la dette et qu’un accord (au besoin homologué) aurait pu être trouvé à moindres frais. Aussi, les frais de syndic seront arrêtés à 1 675,00 – 1 437,00 = 238,00 euros.

Vu l’article 1343-5 du code civil, en l’absence de reprise de règlements sérieux et compte tenu de l’ancienneté de la dette, et le syndicat présentant un état de besoin lié au faible nombre de copropriétaires et la nécessité d’engager des travaux, la demande de délai de grâce soutenue par Monsieur [N] [G] et Madame [R] [Z] épouse [G] sera rejetée.
Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6, alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Selon l’article 2274 du même code, la bonne foi est toujours présumée, et c'est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

En l’espèce, le syndicat demandeur n’administre aucune démonstration de la mauvaise foi des copropriétaires défendeurs.

La demande indemnitaire sera donc rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Vu l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

Monsieur [N] [G] et Madame [R] [Z] épouse [G], succombants, seront condamnés aux dépens de l’instance.

Le syndicat des copropriétaires a dû exposer des frais non compris dans les dépens pour faire valoir ses droits. Par conséquent, Monsieur [N] [G] et Madame [R] [Z] épouse [G] seront condamnés à lui payer la somme de 1 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’absence de condamnation solidaire ou in solidum au principal, les condamnations accessoires, qui en suivent le régime, seront également conjointes.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL JUDICIAIRE,