CA Paris, 7 juill. 2026, RG 24/09604

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 4

ARRÊT DU 07 JUILLET 2026

(n° , 9 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/09604 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJPRM

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Mars 2024-Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'AUXERRE- RG n° 23/00137

APPELANTE

S.A AUXERRE LOGIS intervenant aux lieu et place de l'EPIC OFFICE AUXERROIS DE L'HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par Me Alain THUAULT de la SCP S.C.P. THUAULT-FERRARIS-CORNU, avocat au barreau d'AUXERRE

INTIMÉES

Madame [U] [T]

née le 01 Juin 1969 à [Localité 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

DÉFAILLANTE

Assignation devant la Cour d'Appel de PARIS en date du 08 août 2024, déposée à l'Etude d'Huissier de Justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile

Etablissement [Etablissement 1]

Service des Mesures Judiciaires de l'UDAF

[Adresse 3]

[Localité 1]

DÉFAILLANTE

Assignation devant la Cour d'Appel de PARIS en date du 08 août 2024, déposée à l'Etude d'Huissier de Justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 mai 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Roselyne GAUTIER, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

- Par défaut

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, délibéré initialement prévu le 16 juin 2026 puis prorogé plusieurs fois jusqu'au 07 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile

- signé par Madame Roselyne GAUTIER , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCEDURE

Suivant contrat en date du 8 janvier 2008, l'EPIC Office Auxerrois de l'Habitat a consenti à Madame [U] [T], assistée de son curateur, un bail à usage d'habitation, portant sur un logement situé au [Adresse 2] à [Localité 1] (89), moyennant un loyer mensuel de 183,06 euros, outre la provision sur charges récupérables.

Par jugement en date du 26 novembre 2018, le juge des tutelles du Tribunal d'instance d'Auxerre (89) a renouvelé la mesure de curatelle renforcée avec assistance aux biens et à la personne à l'égard de Madame [U] [T], exercée par l'association tutélaire UDAF de l'Yonne.

Par courrier recommandé du 24 mars 2023, l'EPIC Office Auxerrois de l'Habitat a rappelé à Madame [U] [T] ses obligations de locataire au titre de la jouissance paisible des lieux, suite à des nuisances sonores et dégradations constatées au sein de l'immeuble du fait de son fils Monsieur [Z] [T], et l'a mise en demeure de cesser les troubles à la tranquillité du voisinage.

Cependant, les plaintes des autres résidents de l'immeuble ont persisté.

Par exploit de commissaire de justice en date du 5 juillet 2023, l'EPIC Office Auxerrois de l'Habitat a fait assigner Madame [U] [T] et l'association UDAF de l'Yonne en sa qualité de curateur, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Auxerre en vue de prononcer la résiliation du bail et d'ordonner son expulsion des lieux.

Après un renvoi demandé par les parties pour permettre d'échanger leurs pièces et écritures, l'affaire a été appelée en retenue à l'audience du 14 décembre 2023.

Par un jugement en date du 6 mars 2024 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Auxerre, par jugement contradictoire a :

- débouté l'EPIC Office Auxerrois de l'Habitat de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation du contrat de bail conclu le 8 janvier 2008 avec Madame [U] [T], pour le logement situé au [Adresse 2] à [Localité 1] (89),

- constaté que la demande de l'EPIC Office Auxerrois de l'Habitat relative à l'expulsion de Madame [U] [T] devient sans objet,

- constaté que la demande de l'EPIC Office Auxerrois de l'Habitat relative à la condamnation de Madame [U] [T] au paiement d'indemnités d'occupation devient sans objet,

- débouté l'EPIC Office Auxerrois de l'Habitat de sa demande au titre des frais irrépétibles,

- condamné l'EPIC Office Auxerrois de l'Habitat à supporter les entiers dépens de l'instance,

- dit que les dépens seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle,

- dit qu'une copie du présent jugement sera adressée par les soins du Greffe au représentant de l'Etat dans le département,

- rappelé que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Par déclaration d'appel reçue au greffe le 23 mai 2024, l'EPIC Office Auxerrois de l'Habitat a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions déposées avant la clôture, soit le 14 juin 2024, l'EPIC Office Auxerrois de l'Habitat demande à la cour de :

- infirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel, prononcé par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Auxerre le 06 mars 2024,

Statuant à nouveau,

Vu les articles 1184, 1719, 1728 et suivants du code civil,

Vu l'article 7 b de la loi du 6 juillet 1989,

Vu le contrat de bail en date du 8 janvier 2008 et notamment, les articles 10 et 15 dudit bail,

- prononcer la résiliation du bail consenti initialement par l'Office Auxerrois de l'Habitat à Madame [U] [T] à ses torts exclusifs du fait de ses manquements graves et répétés à ses obligations contractuelles,

- ordonner l'expulsion de Madame [U] [T] des lieux et de tous occupants de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d'un serrurier.

- condamner Madame [U] [T] à payer à Auxerre Logis Société anonyme à conseil d'administration une indemnité d'occupation qui sera équivalente au montant des loyers et charges en cours et ce, à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux.

- la condamner au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

- déclarer la décision à intervenir opposable à [Etablissement 1], exerçant une mesure de curatelle renforcée aux biens et à la personne de Madame [U] [T].

Le premier intimé, Madame [T] [U] a qui la déclaration d'appel et les conclusions d'appelant ont été signifiées le 8 aout 2024 à Etude n'a pas constitué avocat.

Le second intimé, [Etablissement 1] a qui la déclaration d'appel et les conclusions d'appelant ont été signifiés le 8 aout 2024 à personne (Madame [S] [O], en sa qualité de délégué) n'a pas constitué avocat.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire sur l'absence de constitution des intimées,

L'article 472 du code de procédure civile dispose :

" Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. "

Il ressort des pièces de la procédure que la déclaration d'appel ainsi que les conclusions de l'appelante ont été régulièrement signifiées le 8 août 2024 à Madame [U] [T] et à l'association [Etablissement 1].

Aucune des intimées n'a constitué avocat devant la cour.

En application des dispositions précitées, il appartient dès lors à la cour d'examiner le bien-fondé des prétentions de l'appelante au regard des seuls éléments de fait et de droit régulièrement versés aux débats.

L'appel ayant été relevé dans les formes et délais prescrits par la loi, il y a lieu d'examiner les chefs du jugement critiqués.

Sur la résiliation judiciaire du bail,

L'article 1728 du code civil dispose :

" Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. "

L'article 1729 du code civil dispose :

" Si le preneur emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou s'il résulte de sa jouissance un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. "

L'article 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose :

" Le locataire est obligé :

(...)

b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. "

L'article 15 du contrat de bail stipule notamment que le locataire répond des troubles de jouissance causés dans l'immeuble tant par lui-même que par les personnes vivant à son foyer ou reçues par lui.

Il résulte de ces dispositions que le locataire est tenu d'assurer une jouissance paisible des lieux loués et répond non seulement de ses propres agissements mais également de ceux des personnes qu'il héberge ou laisse occuper les lieux avec son accord.

La Cour de cassation juge de façon constante que le locataire manque à son obligation de jouissance paisible lorsque les troubles anormaux de voisinage sont causés par les membres de sa famille ou par les personnes vivant habituellement à son domicile.

Ainsi, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé que le bailleur est fondé à poursuivre la résiliation du bail lorsque les troubles anormaux de voisinage sont imputables au fils du locataire vivant dans les lieux loués, dès lors que le locataire répond contractuellement de ces agissements (Cass. 3e civ., 17 décembre 1997, n° 95-20.112).

La Cour de cassation a également rappelé que la résiliation du bail peut être prononcée lorsque les nuisances, violences, menaces, dégradations ou comportements agressifs commis par les occupants des lieux portent une atteinte grave et répétée à la tranquillité des autres résidents de l'immeuble, peu important que le locataire soutienne n'avoir pas personnellement participé aux faits reprochés (Cass. 3e civ., 4 juin 2014, n° 13-16.790).

De même, la troisième chambre civile a encore jugé que des troubles persistants causés par les proches du locataire constituent un manquement suffisamment grave à l'obligation de jouissance paisible pour justifier la résiliation judiciaire du bail, la circonstance que certains faits aient donné lieu à des poursuites pénales étant sans incidence sur le pouvoir souverain du juge civil d'apprécier la gravité des manquements contractuels (Cass. 3e civ., 8 mars 2018, n° 17-13.177).

Enfin, il est de jurisprudence constante que la cessation alléguée des troubles ne fait pas obstacle au prononcé de la résiliation lorsque les faits présentent, par leur répétition, leur gravité et leur durée, un caractère suffisamment sérieux pour démontrer une inexécution grave des obligations locatives, le juge devant apprécier la situation au regard de l'ensemble des circonstances de la cause.

Cette jurisprudence trouve une particulière application lorsque les troubles sont constitués par des violences physiques, des menaces, des dégradations répétées des parties communes, des nuisances sonores nocturnes récurrentes ou encore par un climat d'insécurité durable affectant l'ensemble de la collectivité des habitants.

L'obligation de jouissance paisible mise à la charge du locataire constitue une obligation essentielle du contrat de bail. Les troubles graves et répétés causés par les occupants du logement ou les personnes hébergées par le locataire sont susceptibles de justifier la résiliation judiciaire du bail lorsqu'ils portent une atteinte anormale et persistante à la tranquillité des autres occupants de l'immeuble.

La Cour de cassation juge de manière constante que le locataire répond des troubles anormaux de voisinage causés par les personnes vivant avec lui ou qu'il héberge dans les lieux loués, même lorsqu'il n'en est pas personnellement l'auteur, dès lors que ces troubles constituent un manquement à son obligation de jouissance paisible. Elle retient également que la persistance de tels troubles caractérise un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail.

En l'espèce, le premier juge a estimé que les pièces produites par le bailleur étaient insuffisantes pour démontrer la persistance des troubles au-delà de l'été 2023.

Toutefois, la cour ne retient pas cette appréciation :

Si plusieurs témoignages produits aux débats ne satisfont pas entièrement aux exigences formelles de l'article 202 du code de procédure civile, une telle irrégularité n'est pas de nature à leur retirer toute valeur probatoire.

Les courriers émanant notamment de Madame [I], de plusieurs voisins de l'immeuble, de Mesdames [M] [K] et [B] [G] ainsi que de Monsieur [N] [R] décrivent de manière concordante des nuisances sonores répétées, des hurlements diurnes et nocturnes, des dégradations des parties communes, des jets d'objets et un climat d'insécurité permanent imputés à Monsieur [Z] [T] fils de la locataire occupant le logement avec cette dernière.

Leur concordance, leur précision sur la nature des faits dénoncés et leur multiplicité permettent à la cour d'en retenir la valeur probante.

En outre, il résulte expressément des constatations du jugement entrepris que Madame [U] [T] ne contestait pas que son fils ait été à l'origine de troubles du voisinage, de dégradations et de comportements inappropriés à l'égard des autres occupants de l'immeuble entre mars et juin 2023.

Cette reconnaissance constitue en soi un élément particulièrement significatif de la réalité des faits dénoncés.

C'est encore à tort que le premier juge a considéré que l'absence d'information sur les suites judiciaires des plaintes déposées affaiblissait la démonstration des troubles allégués.

La cour rappelle que la réalité matérielle des faits dénoncés dans une plainte ne dépend pas des suites pénales qui lui sont réservées, lesquelles relèvent de l'appréciation de l'autorité de poursuite.

La cour est désormais saisie d'un élément nouveau particulièrement déterminant.

L'appelante verse aux débats le jugement correctionnel rendu le 13 février 2024 ayant déclaré Monsieur [Z] [T] coupable, notamment, des violences commises le 1er juin 2023 sur la personne de Monsieur [N] [R] avec usage ou menace d'une arme, faits ayant donné lieu à la constitution de partie civile de la victime.

Cette décision pénale établit avec une particulière force probante la réalité et la gravité des agissements dénoncés par les occupants de l'immeuble contrairement à ce qu'avait retenu le premier juge.

Contrairement encore à ce qu'ont soutenu Madame [U] [T] et son représentant à l'audience de première instance, il n'est nullement démontré que les troubles auraient cessé à compter du mois d'août 2023 et que son fils aurait quitté le logement à cette date.

Au contraire, une attestation délivrée le 5 décembre 2023 par le Service des Mesures Judiciaires d'[Etablissement 1] établit que Monsieur [Z] [T] demeurait alors toujours officiellement domicilié chez sa mère, dans le logement objet du bail.

Cette pièce objective, émanant de l'organisme chargé d'exercer la mesure de protection judiciaire de l'intéressé, contredit directement les déclarations de la locataire et de son représentant.

Elle démontre encore que plusieurs mois après l'assignation, la situation à l'origine du litige demeurait inchangée, ce dernier demeurant toujours au domicile objet du bail et persistait dans ses troubles au voisinage.

Par ailleurs, les nombreuses plaintes, mains courantes, témoignages concordants et interventions signalées révèlent non pas des incidents isolés mais un comportement durablement perturbateur s'inscrivant dans une période continue courant de la fin de l'année 2022 jusqu'au moins la fin de l'année 2023.

Les violences commises le 1er juin 2023 sur la personne de Monsieur [N] [R], dont la matérialité est désormais corroborée par la condamnation pénale prononcée le 13 février 2024, s'insèrent dans cette succession ininterrompue d'agissements troublant gravement la tranquillité de l'immeuble.

La cour retient dès lors que les troubles anormaux de voisinage reprochés au fils de la locataire présentent un caractère non seulement grave mais également continu, répété et persistant.

L'absence de démonstration certaine de leur cessation et les affirmations inexactes sur le fait que le fils de la locataire aurait quitté le domicile de sa mère en août 2023, impose de constater que Madame [U] [T] a durablement manqué à son obligation essentielle d'assurer une jouissance paisible des lieux loués.

Il ressort ainsi de l'ensemble des éléments soumis à l'appréciation de la cour que les agissements imputables à Monsieur [Z] [T] ont profondément altéré la tranquillité de l'immeuble, généré un sentiment d'insécurité pour les autres résidents et entraîné de nombreuses interventions auprès du bailleur et des services de police.

Ces troubles, commis par le fils de la locataire toujours hébergé dans les lieux loués, engagent la responsabilité contractuelle de celle-ci au regard de son obligation de jouissance paisible.

Ils ont placé le bailleur dans l'impossibilité d'assurer aux autres occupants la jouissance paisible des lieux dont il est tenu et sont susceptibles d'engager sa propre responsabilité à leur égard.

Compte tenu de leur gravité, de leur répétition, de leur ancienneté et de leur persistance, ces manquements présentent un caractère suffisamment sérieux pour justifier la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de Madame [U] [T].

Le jugement entrepris sera en conséquence infirmé.

Sur les conséquences de la résiliation,

L'article 1227 du code civil dispose :

" La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. "

L'article 1240 du code civil dispose :

" Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. "

La résiliation judiciaire du bail emporte l'obligation pour le locataire de libérer les lieux.

À défaut de départ volontaire, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Madame [U] [T] ainsi que de tous occupants de son chef.

À compter du présent arrêt et jusqu'à la libération effective des lieux, l'occupation du logement sera dépourvue de titre.

Il convient dès lors de condamner Madame [U] [T] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Sur les dépens et les frais irrépétibles,

L'article 696 du code de procédure civile dispose :

" La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. "

L'article 700 du code de procédure civile dispose :

" Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° À l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. "

Madame [U] [T] et [Etablissement 1], qui succombent en appel, seront condamnées in solidum aux dépens de première instance et d'appel.

L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS