TJ 97416, 29 juin 2026, RG 26/00198

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

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N° du dossier : N° RG 26/00198 - N° Portalis DB32-W-B7J-DBLDH

N° MINUTE : 26/00161

JUGEMENT

DU 29 Juin 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

S.D.C. RÉSIDENCE [Etablissement 1] par son syndic CITYA REUNION GESTION,ayant son siège social sis [Adresse 1], 97410 SAINT PIERRE, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2] Rep/assistant : Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
comparant

à :

Monsieur [X] [Z], demeurant [Adresse 3][
comparant

DÉBATS : A l’audience publique du 02 Mars 2026 pour mise à disposition au 04 mai 2026 prorogée au 29 juin 2026

DÉCISION :

Prononcée par Hélène BIGNON, Vice-présidente au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Gina DOLCINE, Greffier,

CE à Maître Thibaut BESSUDO
CCC
Le

EXPOSE DU LITIGE

Par décision d’assemblée générale du 3 avril 2025, le contrat de gestion accordé à la société Cytia Réunion Gestion, a été renouvelé par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] sis [Adresse 5] [Localité 1] (Ile de la Réunion), dont M. [X] [Z] est propriétaire des lots n°40 et 75 correspondant à 327/10 000 tantièmes.

Se prévalant d’impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 7], par lettre recommandée avec accusé de réception déposée le 31 juillet 2025 revenue avec la mention « pli avisé non réclamé » a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure M. [Z] de payer la somme de 6 446,87 euros sous trente jours.

C’est dans ce contexte que suivant exploit de commissaire de justice remis à personne le 15 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la société Cytia Réunion Gestion, a fait assigner M. [X] [Z] devant le tribunal judiciaire de Saint-Pierre-de-la-Réunion aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, :
le condamner à lui payer la somme de 6 327,46 euros, qui se décompose comme suit 5 481,42 euros au titre des charges de copropriété impayées et 846,04 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi du 13 juillet 2006, outres les intérêts de droit à compter de la première mise en demeure, avec anatocisme, en application de l’article 1236 du code civil, le condamner à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de dommages et intérêts, vu la résistance abusive, sur le fondement de l’article 1240 du code civil,le condamner à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,le condamner aux entiers dépens.
L’affaire a été fixée et retenue à l’audience du 2 mars 2026.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 7], représenté par son avocat, a maintenu ses demandes telles que formulées aux termes de son assignation, valant dernières conclusions. Elle a indiqué, en outre, ne pas s’opposer quant à la demande de délais de paiement.

En défense, M. [X] [Z] a comparu en personne, a sollicité des délais de paiement et proposé de rembourser la somme de 200 euros par mois. Il a reconnu le montant de la dette et exposé avoir repris les paiements à hauteur de 100 euros par mois et, quant à sa situation professionnelle et financière, être employé communal, percevoir un salaire de 2 000 euros par mois, ne plus avoir de crédit à charge et que son restant à vivre mensuel s’élève à 500 euros.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de la partie demanderesse, il est expressément renvoyé à ses écritures, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe le 4 mai 2026, prorogé à la date du 29 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges de copropriété échues
L'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable au cas d'espèce, dispose que : « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. ».

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet au syndicat des copropriétaires de voter chaque année le budget prévisionnel, de fixer la périodicité et le montant des versements destinés à faire face au paiement des dépenses courantes. Le premier versement est exigible le premier jour de la période et les provisions seront appelées en fonction des clés de répartition.

L’article 43 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 modifié précise que « Le budget prévisionnel couvre un exercice comptable de douze mois. Il est voté avant le début de l'exercice qu'il concerne ».

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les dépenses pour travaux fixées par décret pris en conseil d’état sont hors budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires devra ainsi prendre le soin de déterminer les modalités de leur versement (périodicité, montant et date d’exigibilité).

Les copropriétaires n’ont pas à attendre l’approbation des comptes pour s’acquitter de ces provisions.

Il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant ainsi que les documents comptables et le décompte de répartition des charges (Cass. 3e civ., 11 déc. 2012, n° 11-26.348).

Le syndicat des copropriétaires doit justifier de l'approbation des comptes et du vote des budgets prévisionnels ou autres qui a pour effet de rendre certaine, liquide et exigible sa créance relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve.

En l'espèce, le demandeur expose que M. [Z] reste redevable de la somme de 5 481,42 euros au titre de ses charges de copropriété impayées et produit, au soutien de sa demande, :
le relevé de propriété publié par la Direction générale des finances publiques confirmant la propriété par M. [X] [Z] des lots n°40 et 75 d’un bien cadastré EM [Cadastre 1] sur la commune de [Localité 1],le contrat de gestion type de syndic dressé par la société Cytia Réunion Gestion,les convocations aux assemblées générales des 30 mars 2021, 31 mai 2022, 22 février 2023, 29 mars 2024 et 3 avril 2025 adressées par lettres recommandées avec accusé de réception, revenues « pli avisé non réclamé »,les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 30 mars 2021, 31 mai 2022, 22 février 2023, 29 mars 2024 et 3 avril 2025 adressées par lettres recommandées avec accusé de réception, revenues « pli avisé non réclamé », auxquelles M. [X] [Z] était absent,les appels de fonds pour les périodes du 1er octobre 2020 au 31 décembre 2025, un extrait de compte pour la période du 31 octobre 2027 au 6 novembre 2025 faisant état d’un solde débiteur d’un montant de 6 327,46 euros,une mise en demeure de payer la somme de 6 446,87 euros, adressées par lettre recommandée avec accusé de réception le 31 juillet 2025 revenue avec la mention « pli avisé non réclamé ».
M. [Z], absent, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de la dette.

Il convient de préciser, à titre liminaire, que compte tenu des pièces communiquées, la demande sera circonscrite à la période comptable courant du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2026, la présente juridiction ne pouvant être assurée de la réalité des appels de fond intervenus antérieurement, faute de production des procès-verbaux d’assemblée générale pour la période antérieure, et ce d’autant plus que le compte était constamment débiteur depuis à minima le 31 octobre 2017.

La lecture des documents produits permet d’établir que les comptes pour la période comptable courant du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2024 et les budgets prévisionnels pour la période comptable courant du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026 ont fait l’objet d’une approbation par les assemblées générales de copropriétaires auxquelles le défendeur a été régulièrement convoqué par lettre recommandée avec accusé réception et que les charges de copropriété sollicitées correspondent aux appels de fonds dans le cadre du budget ordinaire, loi Alur et de travaux votés en assemblée générale, à savoir les travaux de modification d’emplacement du portillon, de curage complet du réseau de canalisation et de réalisation d’un projet de plan pluriannuel de travaux.

Toutefois, les sommes facturée au titre de travaux d’éclairage (1er juillet 2017 et 1er octobre 2021), de réparation de fuite (1er juin 2025) et de travaux de clôture villa n°1 (1er juillet 2025) n’étant pas justifiées seront déduites de la somme sollicitée. En effet, elles n’ont, en tout état de cause, vu les procès-verbaux d’assemblée générale produits, fait l’objet ni d’une approbation par le syndicat des copropriétaires, ni d’un vote ni même d’une résolution.

Aussi, les autres frais type mise en demeure, contentieux, honoraires, frais bancaires et frais protocole d’accord pour recouvrement de charges seront eux aussi retranchés, à ce stade, en ce qu’ils ne constituent pas des charges de copropriété.

Ainsi, au jour de l’audience, la partie défenderesse reste devoir la somme de 3 704,34 euros (6 327,46 – 911,44 – 1 711,68) au titre des charges de copropriété échues impayées.

La créance du syndicat est ainsi fondée à hauteur de cette somme pour la période courant du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation.

Sur les frais de recouvrement
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve.

En l’espèce, il ressort de l’extrait de compte, que sur la période courant du 1er octobre 2019 au 6 novembre 2025, ont été facturés des frais de mise en demeure à huit reprises. Le demandeur produit une unique lettre de mise en demeure. Force est de constater qu’aucun des frais facturés eu égard à leurs dates respectives ne correspond à la date de ce courrier.

De plus, les frais intitulés « HONORAIRES C/[Z] » et « CONTENTIEUX » relèvent en tout état de cause non pas des frais au sens des dispositions susvisées mais des dépens.

Dans ces conditions, échouant dans la production de la preuve qui lui incombe, le syndicat des copropriétaire sera dès lors débouté de sa demande formée à ce titre.

Sur les dommages et intérêts
En l'espèce, la somme précise de 1 500 euros est sollicitée au titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil. Le syndicat expose que les manquements répétés de M. [Z] à son obligation de régler ses charges sans justification valable révèlent sa mauvaise foi, privent la collectivité des copropriétaire d’une somme nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble et entrainent des difficultés de trésorerie de sorte que par son comportement, M. [Z] cause un préjudice distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Si la faute du défendeur est établie en ce qu’il n’honore pas le paiement des charges de copropriété auxquels il est tenu, la preuve de la réalité et de l’étendu du préjudice dont se prévaut le demandeur n’est pas rapportée. Il sera d’ailleurs rappelé que le syndicat est indemnisé du fait des intérêts moratoires assortissant sa créance.

En conséquence, il convient de le débouter de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts
La partie demanderesse sollicite du tribunal qu'il fasse application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil prévoyant la capitalisation des intérêts échus et non payés depuis plus d'un an.

S'agissant d'une demande en justice, l'article précité n'exige pas que, pour produire des intérêts, les intérêts échus soient dus au moins pour une année entière au moment de la demande, mais seulement que celle-ci vise les intérêts dus pour une telle durée.

Il s’ensuit que les intérêts échus dus au moins pour une année entière sur l'ensemble des sommes auxquelles M. [Z] est condamné, seront capitalisés à compter de l'assignation s'agissant des charges.

Sur la demande de délais de paiement
Conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve.

En l’espèce, M. [Z] sollicite des délais de paiement et propose de rembourser sa dette à hauteur de 200 euros par mois. Il indique être employé communal, percevoir un salaire mensuel de 2 000 euros et disposer de la somme de 500 euros après paiement de l’ensemble de ses charges.

Si la proposition formulée permettrait de rembourser la dette dans le délai légal de grâce et bien que le syndicat demandeur ne formule aucune opposition, M. [Z] ne produit aucune pièce permettant à la présente juridiction de s’assurer de la réalité de ses capacités de remboursement.

Dans ces conditions, il convient de le débouter de sa demande.

Sur les frais du procès
En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Z], qui succombe, sera condamné aux dépens.

L’équité commande au surplus de le condamner au paiement d’une indemnité en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile qu’il convient de fixer à 500 euros.

X-
Sur l’exécution provisoire
La présente décision est exécutoire par provision de plein droit en application de l'article 514 -1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS