TJ 97416, 29 juin 2026, RG 26/00133

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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N° du dossier : N° RG 26/00133 - N° Portalis DB32-W-B7J-DBJU5

N° MINUTE : 26/00445

JUGEMENT

DU 29 Juin 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

Madame [G] [Q] [D], demeurant [Adresse 1] Rep/assistant : Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
comparant

à :

Monsieur [S] [K], demeurant [Adresse 2]
non comparant

Madame [G] [N] [K], demeurant [Adresse 3]
non comparant

DÉBATS : A l’audience publique du 02 Mars 2026 pour mise à disposition le 04 mai 2026 prorogée au 29 juin 2026

DÉCISION :

Prononcée par Hélène BIGNON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Gina DOLCINE, greffier,

CE à Maître Thibaut BESSUDO
CCC
Le

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 24 avril 2024 d’une durée de trois ans tacitement renouvelable avec prise d’effet le 1er mai 2024, Mme [G] [Q] [D], représentée par la société OFIM 2, a donné à bail à Mme [G] [N] [K] et M. [S] [K] un logement sis [Adresse 4] ([Localité 1]) pour un loyer mensuel de 918,20 euros, comprenant 10 euros de provision sur charges récupérables et 37 euros de provision sur taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM).

Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés, la bailleresse a fait signifier le 10 décembre 2024 à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et précisant son intention de s’en prévaloir à défaut de paiement de la somme en principal de 5 297,93 euros hors coût de l'acte dans le délai de six semaines et les a mis en demeure de justifier de l'occupation du logement dans un délai d’un mois.

C’est dans ce contexte que suivant exploit de commissaire de justice remis à étude le 25 octobre 2025, Mme [G] [Q] [D] a fait assigner Mme [G] [N] [K] et M. [S] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre-de-la-Réunion aux fins de :

dire les demandes recevables,
à titre principal,
constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire conventionnelle insérée au bail litigieux,constater que Mme et M. [K] sont occupants sans droits ni titres des lieux litigieux depuis le 22 janvier 2025,ordonner sans délai l’expulsion des lieux litigieux de Mme et M. [K] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 50 euros par jours de retard,l’autoriser à enlever tous les biens ou effets laissés dans le logement aux frais exclusifs et aux risques et périls de Mme et M. [K], lequel sera réputé les avoir abandonnés et dire qu’elle sera libre d’en disposer,fixer l'indemnité d'occupation à un montant équivalent au montant des loyers qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, révision comprise, augmenté des charges locatives, ce à compter du 22 janvier 2025 et dire qu'elle sera révisable dans les mêmes conditions que les loyers et charges, condamner Mme et M. [K] à lui payer cette indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des lieux et restitution des clefs,condamner Mme et M. [K] à lui verser la somme de 7 134,33 euros au titre des arriérés de loyers, charges locatives et indemnité d'occupation ci-dessus mentionnés, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 5 561,08 euros et à compter de la présente assignation sur le surplus de la somme due, somme à parfaire en fonction des indemnités d'occupation qui seront dues jusqu'au complet délaissement des lieux et restitution des clefs,dans le cas où des délais de paiement seraient accordés et les effets de la clause résolutoire suspendus, il sera jugé qu'à défaut de paiement d'une seule échéance à sa date exacte ainsi que le non-paiement des loyers et charges courants, sans mise en demeure préalable, l'échelonnement de la dette sera caduc et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible. Dans ce cas, la clause résolutoire reprendra ses effets et l'expulsion du locataire pourra avoir lieu,
à titre subsidiaire,
prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement répété des loyers et charges, et lui allouer les mêmes demandes comme formulées aux termes du présent dispositif,
en tout état de cause,
condamner Mme et M. [K] à lui payer la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,condamner Mme et M. [K] aux entiers dépens, dont les frais du commandement de payer,débouter Mme et M. [K] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions.
L’affaire a été fixée et retenue le 2 mars 2026.

Lors de cette audience, Mme [D], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que formulées dans son assignation, valant dernières conclusions. Elle a précisé que le dernier versement remonte à l’année 2024.

En défense, Mme et M. [K] sont absents.

Un diagnostic social et financier dressé le 9 février 2026 a été reçu au greffe avant l’audience. Il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. Il en ressort que M. [K] a alerté à plusieurs reprises la bailleresse de la nécessité de réaliser des travaux pour pallier aux problèmes d’humidité, lesquels rendent le logement insalubres, qu’il a cessé le paiement du loyer face à l’inaction de la bailleresse espérant la faire réagir, que le couple et leurs enfants ont quitté le logement en novembre 2025 et intégré un nouveau logement depuis lors.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de la partie demanderesse, il est expressément renvoyé à son assignation, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 4 mai 2026, prorogée au 29 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la comparution des parties
En l’espèce, régulièrement avisés à étude, Mme et M. [K] n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés et n’ont fait connaître aucun motif d’empêchement.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, malgré leur absence, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, du seul fait qu'il est susceptible d'appel.

Il sera, par ailleurs, rappelé que conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, le juge statut sur le fond et ne fait droit aux demandes que dans la mesure où il les estime régulières, recevables et bien fondées.

Sur la recevabilité de l’action en constatation de résiliation
L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par la voie électronique le 27 octobre 2025, soit au moins quarante-deux jours avant l’audience du 2 mars 2026.

L’action est donc recevable et sera déclarée comme telle.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire
Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1353 du même code dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon les articles 1728 et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

En l'espèce, Mme [D] sollicite de voir constater la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire en raison du défaut de paiement des causes du commandement de payer dans le délai imparti.

Le bail conclu entre les parties le 24 avril 2024 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

La demanderesse justifie avoir fait délivrer aux locataires, le 10 décembre 2024, un commandement de payer les loyers, faisant mention de l’existence de la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant au principal de 5 297,93 euros.

Mme et M. [K], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe de la demande.

En tout état de cause, ledit commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines.

Il s’ensuit qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 21 janvier 2025.

Sur la libération des lieux sous astreinte, l’expulsion et le sort des meubles
Par l’effet de la clause résolutoire, Mme et M. [K] deviennent occupants sans droit ni titre des lieux litigieux depuis le 22 janvier 2025. Ainsi, il convient de leur ordonner de libérer le logement dans le mois de la signification de la présente décision.

A défaut de départ volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, au besoin avec l’aide et l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Il sera utilement rappelé que, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la suppression ou la réduction du délai prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.

Si l'article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que tout juge, même d'office, peut ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision, il n'apparaît pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour Mme et M. [K] de quitter les lieux. En effet, la condamnation par ailleurs au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par Mme [D], satisfaisait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L. 421-2 du code des procédures civiles d'exécution. De plus, le recours à la force publique se révèle être une mesure suffisante pour le contraindre à quitter les lieux. Mme [D] sera déboutée de cette demande formée à ce titre.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d’autoriser la demanderesse à procéder à leur enlèvement et à en disposer librement, ces demandes demeurant à ce stade purement hypothétiques.

Sur l’indemnité d’occupation
Une indemnité d’occupation est due jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant. Elle constitue la contrepartie de la jouissance des locaux dont le bail a pris fin et la compensation du préjudice résultant pour le bailleur de la privation de la libre disposition des lieux.

En occupant sans droit ni titre les lieux auparavant loués depuis la résiliation du bail effective 21 janvier 2025, Mme et M. [K] causent un préjudice à Mme [D] qui sera réparé par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle qui sera égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n'avait pas été résilié, payable à compter du 1er février 2025 et jusqu'à la date de la libération effective des lieux et remise des clefs, soit la somme de 918,20 euros, révisable annuellement en fonction de la variation annuelle du dernier indice de révision des loyers connu à la date de révision publié par l'INSEE.

Les indemnités d’occupation déjà échues mais impayées au jour de la présente décision produiront intérêts au taux légal à compter de la date de celle-ci, conformément aux prévisions de l’article 1231-7 du code civil. Les autres produiront intérêts au taux légal à compter de la date à laquelle elles seront exigibles.

Sur le montant de l'arriéré locatif
En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, Mme [D] sollicite la condamnation de Mme et M. [K] au paiement de la somme de 7 134,33 euros, étant souligné qu’elle a indiqué lors de l’audience que le dernier paiement remontait à 2024.

Selon le décompte actualisé produit en demande arrêté à la date du 1er février 2026, les défendeurs sont redevables de la somme de 18 292,73 euros.

Les défendeurs, non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de la dette.

Il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées par la demanderesse, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être requalifiées en indemnité d'occupation et ne seront donc pas prises en compte dans le calcul du montant de la créance due.

En considération de ces éléments, l’arriéré locatif, au titre des loyers impayés arrêtés à la date du 21 janvier 2025, échéance du mois de janvier comprise, s’élève à la somme de 6 216,13 euros.

Par conséquent, il convient de condamner Mme et M. [K] au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les frais du procès
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Mme et M. [K], qui succombent, seront tenus des dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 19 juin 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [D] les sommes exposées dans le cadre de la présente instance et non comprises dans les dépens. Il sera dès lors fait droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile dans les termes fixés au présent dispositif.

Sur l’exécution provisoire
Vu l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision, qui n'est pas incompatible avec la nature de l'affaire.

PAR CES MOTIFS