TJ 59350, 9 juill. 2026, RG 25/02799

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/02799 - N° Portalis DBZS-W-B7J-ZK4Z

JUGEMENT

DU : 09 Juillet 2026

Société 3F NOTRE LOGIS

C/

[W] [S]
[H] [S]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 09 Juillet 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Société 3F NOTRE LOGIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Isabelle MERVAILLE-GUEMGHAR, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [W] [S], demeurant [Adresse 2]

non comparante, représentée par son conjoint M. [H] [S]

M. [H] [S], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 02 Avril 2026

Julie DOMENET, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 09 Juillet 2026, après prorogation, par Julie DOMENET, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 11 juillet 2023, à effet au même jour, la société anonyme (SA) 3F Notre Logis a donné à bail à Mme [W] [S] et M. [H] [S] un logement situé [Adresse 3], appartement n°496, à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial révisable de 649,14 euros, provision sur charges comprises, pour une durée trois mois renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 19 novembre 2024, la SA 3F Notre Logis a fait signifier à Mme [W] [S] et M. [H] [S] un commandement de lui payer dans les deux mois la somme principale de 2 016,51 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans le Nord (Ccapex) par courrier reçu le 22 novembre 2024.

Puis, par acte de commissaire de justice en date du 25 février 2025, la SA 3F Notre Logis a fait assigner Mme [W] [S] et M. [H] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir, au visa des dispositions de la loi du 06 juillet 1989 n°89-462, :

- Constater la résiliation de plein droit du contrat de location, suite au défaut de paiement des loyers, charges, prestations et frais dans le délai de deux mois à compter du commandement visant la clause résolutoire ;
- À défaut, le cas échéant, prononcer la résiliation du bail pour défaut de parement du loyer et des charges ;
- Par voie de conséquence, déclarer Mme [W] [S] et M. [H] [S] sans droit au maintien dans les lieux ;
- Condamner Mme [W] [S] et M. [H] [S] à délaisser et rendre libres de toute personne et de tout bien les lieux qu'ils occupent, en satisfaisant aux obligations d'un locataire sortant ;
- Faute par Mme [W] [S] et M. [H] [S] de le faire immédiatement, ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique ;
- Condamner solidairement et à défaut in solidum Mme [W] [S] et M. [H] [S] à payer, en deniers ou quittances valables, la somme de 1 552,77 euros, avec intérêts au taux légal ;
- Condamner solidairement et à défaut in solidum Mme [W] [S] et M. [H] [S] à payer, en outre les sommes échues depuis le 24.01.2025 jusqu'au jour de la décision à intervenir ;
- Dire que les condamnations porteront intérêts au taux légal à compter du commandement, pour la somme énoncée dans les causes du commandement, soit 2.016,51 euros, et de la présente assignation pour le surplus ;
- Juger que, dans le cas où des délais de paiement seraient accordés au titre de l'article 1343-5 du code civil, ceux-ci seront soumis au règlement simultané du loyer et charges courants et que la déchéance sera encourue à défaut de versement partiel ou total tant au titre des délais accordés qu'au titre des loyers et charges courants, le solde de la dette devenant alors immédiatement exigible ;
- Condamner in solidum Mme [W] [S] et M. [H] [S] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, due jusqu'à complète libération des lieux, ladite indemnité s'élevant mensuellement au prix du loyer actuel ;
- Dire que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d'occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l'année dépasseraient 12 fois la provision ;
- Condamner in solidum Mme [W] [S] et M. [H] [S] à payer la somme de 450,00 euros, au titre des frais irrépétibles, en vertu de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner in solidum Mme [W] [S] et M. [H] [S] aux entiers frais et dépens, en ce compris le coût du commandement de payer les loyers, la présente assignation et sa dénonciation au préfet ;
- Certifier la décision en tant que TITRE EXECUTOIRE EUROPEEN en application des dispositions du Règlement (CE) 805/2004 et en conséquence dire que le greffier de la juridiction sera tenu, sur demande de la partie requérante, de délivrer le TITRE EXECUTOIRE EUROPEEN ensemble avec l’original de la décision ;
- Enfin, rappeler que la décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

A l'appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que les locataires ont cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu’ils ont été mis en demeure de le faire par commandement de payer, qu'ils n'ont pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord le 26 février 2025.

L'enquête de la plateforme de prévention des expulsions a été réalisée le 26 novembre 2025 et réceptionnée au tribunal avant l’audience.

L’affaire est appelée à l’audience du 18 décembre 2025 et renvoyée à l’audience du 02 avril 2026 à la demande de Mme [W] [S].

A l’audience de renvoi du 02 avril 2026, la SA 3F Notre Logis comparaît, représentée par son avocate. Celle-ci maintient les demandes telles que contenues dans son assignation, actualisant toutefois la dette locative à la somme de 8 849,35 euros à la date du 7 avril 2026.

Mme [W] [S] comparaît en personne, munie d’un pouvoir lui permettant de représenter régulièrement son époux, M. [H] [S], non présent à l’audience. Elle reconnaît le principe et le montant de la dette. souhaite rester dans le logement et sollicite, pour cela, des délais de paiement à hauteur de 300 euros par mois pour apurer la dette locative et la suspension de la clause résolutoire. Elle indique avoir rencontré des problèmes liés à son titre de séjour.

L’avocate de la SA 3F Notre Logis s’en rapporte au juge quant à l’octroi ou non aux locataires de délais de paiement suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire.

A l’issue de l’audience, les parties sont informées que la décision sera rendue au 18 juin 2026 et a été prorogée au 9 juillet 2026.

Par une note en délibérée du 07 avril 2026 telle que sollicitée par la juge à l’audience, la SA 3F Notre Logis transmis un décompte actualisé de la créance locative.

Par une note en délibéré du 17 avril 2026 telle que sollicitée par la juge à l’audience, Mme [W] [S] et M. [H] [S] ont communiqué leurs justificatifs de revenus.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la loi applicable :

Le contrat en cause est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

L'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En outre, l'article 24 III de la loi précitée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées.

En l'espèce, la saisine de la Ccapex est intervenue le 22 novembre 2024, soit plus de deux mois avant l'assignation du 25 février 2025.

En outre, la notification de l'assignation aux services de la Préfecture est intervenue le 26 février 2025, soit plus de six semaines avant la première audience le 18 décembre 2025.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur la résiliation du bail :

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

- Sur le rejet de la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.
Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).

Le bail conclu le 11 juillet 2023, à effet au même jour, contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges prenant effet deux mois après un commandement demeuré infructueux.

Le contrat en cause est tacitement renouvelé tous les trois mois dans les conditions initiales de sa conclusion. Si le renouvellement tacite est intervenu postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, le bail a été reconduit dans toutes ses dispositions sans modification décidée par les parties.

C’est donc le délai de deux mois, contractuellement prévu, qu’il convient d’appliquer.

La SA 3F Notre Logis justifie avoir, par acte de commissaire de justice du 19 novembre 2024, fait signifier à Mme [W] [S] et M. [H] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire afin d’obtenir dans les deux mois le règlement d’une somme de 2 016,51 euros au titre des loyers et charges impayés.

Or, les locataires ont effectué dans ce délai un paiement de 864,09 euros le 07 décembre 2024 et un paiement de 2 000 euros le 09 décembre 2024.

Il en résulte que les causes du commandement ont été réglées et que la clause résolutoire n’a pas trouvé effet.

La SA 3F Notre Logis sera déboutée de sa demande au titre du constat de résiliation du bail par effet de la clause résolutoire.

- Sur la demande subsidiaire de prononcé de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

En application des articles 1227 et 1228 du même code : la résolution peut être demandée en justice en toute hypothèse. Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés au locataire sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il résulte de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, il ressort du dernier décompte produit au débat par la SA 3F Notre Logis qu’au 03 avril 2026, l’arriéré locatif s’élève à la somme de 8 428,59 euros et que les loyers n’ont pas été régulièrement payés au cours de l’année 2024 principalement.

L’arriéré représente environ 11 échéances impayées.

A l’audience, M. [H] [S] expose les circonstances particulières l’ayant empêché de payer son loyer régulièrement et notamment la délivrance tardive du récépissé de son titre de séjour qui l’a empêché de travailler pendant plusieurs mois.

Il s’agit de manquements graves et répétés des locataires à leur obligation de règlement du loyer qui jusitifent de prononcer la résiliation du bail dont la date sera fixée au 03 avril 2026.

Sur les sommes dues :

Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Par ailleurs, en application de l'article 1240 du code civil, le préjudice de la bailleresse résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail doit être réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation due de la résiliation à la libération des lieux.

La part correspondant aux charges dans cette indemnité d'occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l'année dépasseraient 12 fois la provision.

la SA 3F Notre Logis verse aux débats les pièces suivantes :

- le contrat de bail souscrit entre les parties le 11 juillet 2023 à effet au même jour ;
- le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 19 novembre 2024 ;
- le décompte de la créance arrêté au 3 avril 2026, mois de mars 2026 inclus.

En l’occurrence, le décompte produit par la SA 3F Notre Logis fait ressortir une dette d’un montant de 8 428,59 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 3 avril 2026, échéance du mois de mars 2026 comprise.

Il convient de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des frais d’enquête sociale, soit la somme de 38,1 euros, en l’absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à renvoyer l’enquête sociale, conformément aux prescriptions de l'article L. 442-5 du code de la construction et de l'habitation.

Il convient encore de déduire du montant de la dette la somme 466,53 euros facturées sans justification sous les mentions « Frais », à hauteur.

Déduction faite de l’ensemble de ces sommes, la dette locative s’élève à la somme de 7 923,96 euros.

Mme [W] [S] et M. [H] [S] reconnaissent devoir cette somme.

Il est expressément prévu à l’article 5 du contrat de location la solidarité entre les co-locataires. Dès lors, les débiteurs seront condamnés solidairement.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Mme [W] [S] et M. [H] [S] à payer à la SA 3F Notre Logis la somme de 7 923,96 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 3 avril 2026, échéance du mois de mars 2026 incluse, avec intérêt au taux légal à compter du 19 novembre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2 016,51 euros, puis à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement :

Selon l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, modifié par les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [W] [S] et M. [H] [S] sollicitent l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire à hauteur de 300,00 euros par mois en plus du paiement du loyer et des charges courants.

Mme [W] [S] et M. [H] [S] ont repris le paiement du loyer courant depuis le mois de décembre 2025.

Il résulte de l’enquête sociale parvenue avant l’audience, des déclarations faites à l’audience et des pièces justificatives fournies par les défendeurs après l’audience que ceux-ci vivent tous les deux dans le logement, qu’ils n’ont pas d’enfant à charge, qu’ils n’ont pas de crédit en cours, ni charge particulière et perçoivent ensemble 2 906 euros de revenus mensuels.

Compte tenu de l’absence d’opposition formelle de la SA 3F Notre Logis, au regard des ressources des locataires justifiées par note en délibérée ainsi que de la reprise des paiements avant l’audience, Mme [W] [S] et M.
[H] [S] seront autorisés à s’acquitter de leur dette locative par mensualités successives d’un montant de 222 euros, en plus du loyer courant et des charges dus au titre de la location du logement, selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus à l’égard de Mme [W] [S] et M. [H] [S] pendant le cours des délais ainsi accordés.

Si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation sera réputée n’avoir jamais été acquise.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une seule échéance du loyer courant ou des mensualités supplémentaires dans les délais, le bail sera considéré comme résilié à compter du 03 avril 2026 et la SA 3F Notre Logis pourra faire procéder à l’expulsion des locataires et à celle de tous occupants dans les conditions fixées au présent dispositif.

Mme [W] [S] et M. [H] [S] seront alors tenus paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer courant majoré de la provision sur charges, tels qu’ils auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à son départ définitif des lieux afin de réparer le préjudice du bailleur découlant de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

La part correspondant aux charges dans cette indemnité d'occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l'année dépasseraient 12 fois la provision.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [W] [S] et M. [H] [S] seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la Ccapex et à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Au regard de la situation respective des parties, il n'y a pas lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision en application de l'article 514 du code de procédure civile à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, ni d’en rappeler le principe applicable de plein droit au dispositif de ce jugement.

Enfin, la demande de certification du présent jugement comme titre exécutoire européen sera rejetée dans la mesure où il n’est pas démontré l’intérêt qu’il y aurait à le faire à ce stade.

PAR CES MOTIFS