TJ 75056, 20 juill. 2026, RG 25/11210

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Me Véronique GUBLER

Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Alexandra BOISSET

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 25/11210 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBPXF

N° MINUTE : 3

JUGEMENT
rendu le lundi 20 juillet 2026

DEMANDEUR
Monsieur [U] [I], demeurant [Adresse 1]
comparant en personne assisté de Me Alexandra BOISSET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0368

DÉFENDERESSE
Madame [F] [K], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Véronique GUBLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E2116

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Clarisse DUMONTET lors des débats, Anaïs RICCI, lors du prononcé du délibéré, Greffiers,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 20 mai 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 juillet 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente assistée de Anaïs RICCI, Greffier

Décision du 20 juillet 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/11210 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBPXF

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 12 avril 2010, Mme [F] [J] divorcée [K] a consenti à M. [U] [I] un bail à effet au 13 avril 2010 portant sur un local d’habitation de 20 m2 situé [Adresse 3] pour une durée de trois années, renouvelable, pour un loyer mensuel de 610 euros outres les charges de 40 euros.

A la suite d’une donation en date du 20 juin 2019, Mme [F] [J] bénéficie de l’usufruit de ce logement, ses deux fils M. [O] [P] [K] et M. [L] [A] [K] en étant désormais nus-propriétaires.

Au départ du locataire le 05 juin 2025, et après rectification du métrage du studio en 2022 (18,37 m2 au lieu de 20m2), le loyer mensuel s’élevait à 604 euros et les charges à 40 euros.

M. [U] [I] s’est plaint de remontées d’eaux usées dans son appartement, par la douche ou par l’évier, et le Service Technique de l’Habitat de la ville de [Localité 1] a constaté à l’occasion de sa visite du 20 février 2017, des refoulements d’eaux vannes dans le receveur de douche et des remontées d’odeurs nauséabondes à raison du raccordement du WC Sani broyeur à la même canalisation que les autres appareils sanitaires (douche, lavabo, évier).

Par courriel du 14 décembre 2022, M. [U] [I] dénonçait une nouvelle remontée d’eaux usées, dans l’évier cette fois, puis de nouveau le 07 mars 2023 nonobstant une intervention. Le 14 avril 2023, il a « mis en demeure » la bailleresse de faire procéder aux travaux requis, ceux entrepris n’étant pas satisfactoires. Puis, le 17 novembre 2023, il informait la bailleresse de remontées d’eaux et débordement de la douche. Le plombier de la copropriété est intervenu en posant un clapet anti-retour au niveau de l’évier et de la douche et un système de dégazage visant à évacuer la pression d’air dans le tuyau.

A la demande de M. [U] [I], des odeurs nauséabondes et du bruit persistants, le STH de la ville de [Localité 1] a effectué une visite le 13 mars 2024 et amis en demeure Mme [F] [J] et ses fils le 16 avril 2024 de faire des travaux dans les trois mois et M. [U] [I] a, par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 avril 2024 mis en demeure la bailleresse de faire des travaux dans le logement. Le 17 juin 2024, des travaux d’électricité et de VMC ont été effectués, sans intervention sur le Sani broyeur et le câble électrique de la VMC étant installé de manière non conforme. Des jets d’eaux usées ayant repris selon M. [U] [I], il a saisi le conciliateur de justice et un procès-verbal de carence a été établi le 20 juin 2024. Le 17 septembre 2024, il a de nouveau averti de l’existence de désordres et a sollicité une nouvelle intervention.

Par acte de commissaire de justice du 24 septembre 2024, un congé pour vendre le logement loué au prix de 235 000 euros a été signifié au locataire, à effet au 13 avril 2025. Après avoir fait part de son intérêt pour acquérir le bien, celui-ci n’a pas donné suite. Il n’a pas quitté les lieux, contraignant Mme [F] [J] et ses fils à saisir le juge des contentieux de la protection aux fins d’obtenir son expulsion. M. [U] [I] est toutefois parti le 05 juin 2025, une ordonnance constatant le désistement d’instance et d’action des titulaires de droits sur le logement étant rendue le 12 juin 2025, le dépôt de garantie étant restitué et le bien étant vendu le 11 septembre 2025.

Par acte de commissaire de justice du 02 décembre 2025, M. [U] [I] a fait assigner Mme [F] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, afin de voir :
déclarer recevable sa demande ; condamner Mme [F] [J] à lui payer la somme de 13 500 euros au titre de la réparation de son préjudice de jouissance ;la condamner à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de la réparation de son préjudice moral ; la condamner à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile du code de procédure civile et aux entiers dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience du 12 février 2026 et renvoyée à la demande de la défenderesse.

A l’audience du 20 mai 2026, l’affaire a été retenue. M. [U] [I], assisté de son conseil, a maintenu ses demandes et a déposé des conclusions soutenues oralement visant au débouté de la défenderesse. Il expose que celle-ci a manqué à son obligation de délivrer un logement décent et qu’il l’a quitté dans un contexte de signalement d’insalubrité. Il précise que dès 2017, il a saisi le Service Technique de l’Habitat de la Ville de [Localité 1]. Toutefois, et nonobstant les travaux effectués après la visite du STH, le problème des remontées d’eaux usées et d’odeurs nauséabondes n’a pas été éradiqué. Le STH est de nouveau intervenu en 2023 révélant une installation électrique non conforme et l’absence d’intervention efficace sur le Sani broyeur. Un arrêté d’insalubrité a été pris en 2024 et le tribunal de police a rendu un jugement de condamnation en 2026. Il relève qu’à compter du 14 décembre 2022, il a subi un préjudice de jouissance, outre un préjudice moral, s’agissant de ses relations sociales et d’une qualité de sommeil affectée. Il exerce la profession de cadreur et percevrait un revenu moyen de 2000 euros par mois.

De son côté, Mme [F] [J] représentée par son conseil a déposé des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles elle demande de :
- à titre principal, débouter M. [U] [I] de l’ensemble de ses demandes ;
- à titre subsidiaire, limiter sa condamnation au titre des troubles de jouissance subis par M. [U] [I] à la somme de 64,42 euros sur la base de 16 jours de troubles de jouissance ;
- à titre reconventionnel, le condamner à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de son préjudice moral ;
- en tout état de cause, le condamner à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Elle précise que le logement qu’elle a acquis en 2000 est constitué de deux anciennes chambres de bonne réunies, situé dans un immeuble haussmannien. Elle explique que le demandeur a été contraint de quitter les lieux non pas en raison des troubles allégués puisqu’il était intéressé par l’achat du logement, mais du fait de la procédure en validation de congé pour vendre qu’elle a initié en vue de la cession du bien à des voisins situés dans l’appartement du dessous, alors que, âgée de 83 ans, elle avait besoin de fonds. Elle précise que son fils [O] répondait à chacune des demandes de M. [U] [I], qu’il ne l’a pas mise en demeure de faire des travaux, ni n’a déclaré de sinistre, que le Sani broyeur était déjà installé lorsqu’elle a acquis le bien le 19 décembre 2000 et que la règlementation en vigueur n’était pas la même. Elle précise, qu’il n’y a eu aucune expertise judiciaire ou réalisée par la compagnie d’assurance, et que surtout, M. [U] [I] a installé un lave-linge de manière non autorisée et non conforme en mai 2024, avec un raccordement sur la douche et une évacuation dans le bac à douche ou l’évier, contribuant ainsi aux dommages. Elle sollicite qu’il soit débouté de ses demandes et à titre subsidiaire de ramener le préjudice prétendument subi à 16 jours, soit une fois par mois de décembre 2022 à avril 2025, date à laquelle il aurait dû quitter les lieux, (16 mois) à hauteur de 20% du loyer (604 x 16/30 x 20%) soit 64,42 euros. Compte tenu de son préjudice moral du fait du comportement de M. [U] [I], elle sollicite sa condamnation à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 20 juillet 2026, date à laquelle elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance

L'article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L'article 1720 du même code précise que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et qu'il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au bailleur de remettre un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et répondant aux caractéristiques définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.

L'article 20-1 de la même loi dispose que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours ; que le juge saisi détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution et qu'il peut réduire le montant du loyer ou suspendre son paiement jusqu'à l'exécution de ces travaux.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

En l'espèce, M. [U] [I] sollicite la condamnation de Mme [F] [J] à lui payer la somme de 13 500 euros à titre de dommages et intérêts pour absence de jouissance paisible, sur la période du 14 décembre 2022, premier mail signalant les remontées d’eaux usées dans le logement, au 05 juin 2025, date de l’état des lieux de sortie, évalué à 75% du loyer, soit 450 euros par mois sur 30 mois.

Tout d’abord, il est acquis que la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 06 juillet 1989 ne peut trouver application, la demande de M. [U] [I] ayant pour point de départ le 14 décembre 2022 et l’assignation ayant été signifiée le 02 décembre 2025.

Ensuite, si M. [U] [I] fait état de désordres à compter de 2017, sa demande vise les remontées d’eaux usées dans le bac de la douche et de l’évier, et de dégazage provenant de ces éléments, pour la période postérieure au 14 décembre 2022 qui seule sera étudiée. Nonobstant l’absence d’expertise judiciaire, voire d’expertise d’assureurs, et de constat établi par commissaire de justice, les désordres ont été officiellement constatés lors de la visite de l'inspecteur de salubrité du Service Technique de l'Habitat de la Ville de [Localité 1] réalisée le 13 mars 2024, dont le rapport du 16 avril 2024 a retenu une humidité de condensation due à une aération permanente inefficace, un WC broyeur raccordé aux autres appareils sanitaires, entraînant son désamorçage, et la remontée d'odeurs nauséabondes, et une alimentation électrique qui n'est pas mise en sécurité. Mme [F] [J] et ses fils ont été mis en demeure de remédier à ces désordres. S’ils établissent que des travaux ont été réalisés le 17 juin 2024 et qu’ainsi que le dégazeur a été changé, la pose de la VMC a été effectuée mais son installation électrique n’apparaît pas conforme et l’installation relative aux WC n’est toujours pas conforme, le STH a considéré que les travaux requis n’ont pas été effectués dans le délai requis le 02 décembre 2024.
Par jugement du 20 février 2026, le tribunal de police de Paris, saisi sur le fondement du règlement sanitaire de la ville de [Localité 1] et le code de la santé publique pour les faits suivants :
- une humidité de condensation due à une aération permanente inefficace,
- le WC broyeur est raccordé par la même canalisation aux autres appareils sanitaires,
- l’alimentation électrique qui n'est pas mise en sécurité
a déclaré Mme [F] [J] non coupable des faits poursuivis du fait de sa qualité d’usufruitière. Seuls M. [O] [P] [K] et M. [L] [A] [K] ont été condamnés à régler une amende de 200 euros chacun. Toutefois, ils ont relevé appel de la décision le 23 février 2026, avec un appel incident de l’officier du ministère public, de telle sorte que cette décision n’est pas définitive.

Le 23 septembre 2024, Mme [F] [J] et ses fils ont délivré un congé pour vendre à M. [U] [I] avec effet au 12 avril 2025, avec une offre d’achat, le locataire intéressé, n’ayant finalement pas concrétisé.

Par ailleurs, un arrêté préfectoral a été pris le 17 octobre 2024 pour la mise aux normes de l’installation électrique. Toutefois, le 05 décembre 2024, le STH a indiqué à M. [U] [I] que l’arrêté n’est pas levé et reste dans l’attente du consuel ou du rapport du bureau de contrôle, et il n’est pas produit à l’audience.

Dès lors, tant les conclusions du STH de la ville de Paris et les poursuites devant le tribunal de police que l’arrêté préfectoral ne peuvent à eux seuls servir de pièces probantes aux manquements par Mme [F] [J] de ses obligations. S’agissant des deux attestations produites par M. [U] [I], elles ne font état d’aucune date quant aux troubles constatés et ne peuvent dès lors être retenus s’agissant de faits pouvant être antérieurs au 05 décembre 2022 et donc prescrits. Il ressort néanmoins des échanges de courriels entre M. [U] [I] et l’un des fils de Mme [F] [J] que le demandeur a formé divers réclamations portées à la connaissance de la bailleresse :
réclamation du 14 décembre 2022 : des « remontées ponctuelles dans l’évier, comme des petits jets qui se résorbent aussitôt », avec une intervention de la société COPLIS le 13 février 2023 s’agissant du passage d’un furet dans le collecteur, concluant, réclamation du 07 mars 2023 : reprise des remontées dans les mêmes conditions après le passage du plombier, réclamation du 28 mars 2023 : reprise des mêmes faits, M. [P] [K] répondant le 14 avril 2023 que le syndic n’a pas eu de retour du plombier de la copropriété la société COPLIS et attend son rapport, lequel a été établi le 23 mai 2023 s’agissant de « une brève remontée d’eau dans l’évier, Ce phénomène n’est pas régulier et se produit qu’occasionnellement », avec intervention du plombier réclamation du 17 novembre 2023 : traces d’excréments dans la douche après une absence d’occupation des lieux et le 23 novembre suivant, une forte odeur de Destop, le courriel du syndic du annonçant l’intervention de la société COPLIS (clapets anti-retour évier et douche et système de dégazage) mettant fin aux désordres.réclamation du 17 avril 2024 : M. [U] [I] a adressé à Mme [F] [J] une lettre recommandée avec accusé de réception s’agissant d’odeurs nauséabondes et de bruits émanant du dégazage, visant l’intervention du plombier avec un rapport de la société COPLIS du 27 mai 2024. Celle-ci préconise la suppression du WC Sani broyeur au profit du WC commun de l’étage et dénonce la présence d’un lave-linge à déposer par le locataire, l’installation présentant un danger pour l’utilisateur et comprenant un branchement de fortune sur le robinet de la douche.
Ces éléments établissent d’une part, que la bailleresse a tenu compte des dénonciations formulées, que le plombier du syndicat des copropriétaires connaissant bien l’immeuble est intervenu régulièrement, et d’autre part, que les désordres se sont produits de manière discontinue et sans l’ampleur décrite pas le demandeur. Ainsi, il n’est pas démontré que le trouble de jouissance a perduré de manière continue de décembre 2022 à avril 2025, fin du bail, s’agissant de manifestations ponctuelles qui ont systématiquement fait l’objet d’une prise en considération par la bailleresse.

De plus, après avoir reçu le congé pour vendre de Mme [F] [J] et de ses fils le 23 septembre 2024, pour le 13 avril 2025, M. [U] [I] les a informés de son intérêt pour se porter acquéreur du logement. M. [P] [K] l’a invité à prendre contact avec le notaire pour envisager la vente à son profit, lui confirmant que sa mère a acquis le logement en 2000 avec le Sani broyeur installé depuis de nombreuses années, sans traces de procès-verbal de l’AG et de documents de la Mairie de [Localité 1].

Encore, il est justifié par le rapport de visite de la société de plomberie COPLIS que M. [U] [I] a installé de façon non conforme un lave-linge dont la présence a ainsi été constatée le 27 mai 2024, « collé » à la douche, et qui met « en danger l’utilisateur à tout moment » avec la nécessité de déposer la machine sans délai, celle-ci comprenant un branchement de fortune sur la robinetterie de douche, augmentant par ailleurs la charge d’évacuation des eaux usées. Le plombier préconise la suppression du WC broyeur dans le logement, des WC de paliers étant disponibles pour les résidents, le raccordement sur la descente d’eaux vannes de l’immeuble n’étant pas réalisable selon la configuration de l’immeuble.

Enfin, M. [H] [W], plombier, témoigne que le 11 décembre 2024, il est intervenu chez M. [U] [I] car celui-ci se plaignait d’odeurs et de refoulements mais qu’à aucun moment, il n’a constaté de dysfonctionnements, « l’installation fonctionnait normalement », et M. [T] [M], conducteur de travaux, atteste que deux personnes sont intervenues les 19, 20 et 21 juin 2024 pour des travaux divers et le 02 novembre 2024, s’agissant d’odeurs et de remontées d’eau mais qu’il n’a constaté durant ces 3 à 4 jours d’intervention, aucune odeur ou problème de remontées d’eaux.

Il ressort de ce qui précède que M. [U] [I] a connu des troubles de jouissance ponctuels au cours de la période s’étendant du 14 décembre 2022 au 13 avril 2025, avec de longues périodes de répit, la période d'indemnisation étant limitée à la durée du bail, soit jusqu’au 13 avril 2025, date à laquelle le contrat a pris fin par l'effet du congé valablement délivré. Les obligations de la bailleresse au titre des articles 1719 et 1720 du code civil et de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 étant de nature contractuelle, elles s'éteignent avec le contrat qui les fonde. Postérieurement à cette date, M. [U] [I] s'étant maintenu dans les lieux sans droit ni titre, il ne peut plus se prévaloir d’obligations incombant au bailleur en cours de bail.

Le manquement à l’obligation de délivrance de la bailleresse et les troubles dont il s’agit n’ont toutefois pas dissuadé M. [U] [I] de se manifester en vue d’une acquisition du logement à deux reprises, ni de demeurer dans les lieux au-delà du délai imparti, jusqu’au 05 juin 2025, après avoir reçu une assignation visant son expulsion. Il a installé sans autorisation un lave-linge avec raccordement sur la robinetterie de la douche et évacuation dans la douche ou l’évier, participant ce faisant aux désordres reprochés et contribuant aux dommages, refusant de justifier de la date de l’installation de l’appareil.

Ainsi et au vu de l’ensemble de ces éléments, il est retenu que les troubles litigieux se sont manifestés à 6 reprises sur une période qui peut être évaluée largement pour un total de 6 mois compte tenu de la prise en charge réalisée par des intervenants.

S’agissant du montant de l’indemnité, il sera fait application d’une réduction de loyer, en retenant une diminution de 20 % du montant mensuel du loyer et des charges, conformément aux troubles subis et de leur ampleur limitée, soit 120,80 euros par mois (20 % × 604 euros), pour tenir compte de la gêne occasionnée par les désordres constatés, notamment de remontées d’eaux usées et d’odeurs nauséabondes, dont l'incidence sur la jouissance du logement est effective sans toutefois en rendre l'occupation impossible. Le préjudice ainsi évalué s'établit à la somme de 1 449,60 euros (120,80 euros × 6).

Mme [F] [J] sera condamnée au paiement de cette somme.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral

M. [U] [I] fait valoir que le manquement de la bailleresse à ses obligations a provoqué un état de stress, l’a empêché d’avoir une vie sociale et personnelle « normale », a nui à la qualité de son sommeil s’agissant d’un petit logement et l’a contraint à multiplier les démarches, courriels, SMS, etc.

Mme [F] [J] s’oppose à cette demande, faute de préjudice justifié.

En effet, M. [U] [I] ne produit aucune pièce relative au préjudice moral qu’il dit avoir subi, tel que sus-décrits, à l’exception de deux attestations d’amis qui relatent des faits sans les dater. Aucun certificat médical n’est produit aux débats. La répercussion sur la vie sociale n’est pas mieux établie. Par ailleurs, les réclamations qu’il a formées ne sont pas restées lettres mortes, le fils de Mme [F] [J] répondant à ses demandes, y compris à ses dernières demandes de changement de réfrigérateur, de plaque de cuisson et de chauffe-eau alors même que le bail était amené à prendre fin concomittament. Pour autant la répétition des troubles et leur caractère inopiné a pu gêner M. [U] [I] dans la quiétude de sa vie quotidienne.

En conséquence, Mme [F] [J] sera condamnée à la verser la somme de 900 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts au titre du préjudice moral de Mme [F] [J]

Mme [F] [J] considère qu’elle a subi un préjudice moral évalué à 5 000 euros du fait du comportement de M. [U] [I] alors qu’elle a toujours répondu avec célérité aux demandes insistantes de celui-ci et alors même qu’il n’a pas hésité à installer un lave-linge, sans autorisation, et sans respecter les règles concernant son installation.

Pour autant, force est de constater que ce n’est pas elle mais son fils M. [P] [K] qui a pris en charge les demandes du locataire, a répondu à celui-ci et s’est déplacé chaque fois que c’était nécessaire. Dès lors, elle ne fait pas la preuve de son préjudice.

Elle sera déboutée de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Mme [F] [J], partie perdante sur le principal, sera condamnée aux entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, elle sera condamnée à payer à M. [U] [I] la somme de 850 euros au titre des frais irrépétibles qu’il a dû engager.

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l’espèce, l’ancienneté du litige et le montant de la dette conduisent à ne pas écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS