TJ 75056, 21 juill. 2026, RG 25/07149

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Me Agnès COUTANCEAU-BOUL ; PREFET DE [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Marine PARMENTIER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/07149 - N° Portalis 352J-W-B7J-DARFA

N° MINUTE : 2/2026

JUGEMENT
rendu le 21 juillet 2026

DEMANDEUR
Monsieur [T] [H], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Marine PARMENTIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0283

DÉFENDERESSE
Madame [V] [Z], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne assistée de Me Agnès COUTANCEAU-BOUL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B367

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 04 juin 2026

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 21 juillet 2026 par Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 21 juillet 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 25/07149 - N° Portalis 352J-W-B7J-DARFA

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 juillet 2008, Monsieur [T] [H] a donné à bail à Madame [V] [Z] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 2] (bâtiment A, 3ème étage) à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 700 euros outre une provision sur charges de 90 euros et le versement d'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer.

Par acte de commissaire de justice du 16 avril 2025, Monsieur [T] [H] a fait délivrer à Madame [V] [Z] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de
9 543,91 euros en visant la clause résolutoire insérée au contrat.

Par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2025, Monsieur [T] [H] a fait assigner Madame [V] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 17 juin 2025,
- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,
- ordonner l'expulsion de Madame [V] [Z] ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique,
- condamner Madame [V] [Z] à payer la somme de 11 913,91 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 10 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et subsidiairement à compter de l'assignation, outre 1 191,39 euros au titre de la clause pénale, ainsi qu'à une indemnité d'occupation mensuelle de 1 580 euros à actualiser conformément aux termes du bail jusqu'à la libération des lieux matérialisée par la remise des clés ou l'établissement d'un procès-verbal d'expulsion ou de reprise,
- l'autoriser à conserver le dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts,
- condamner Madame [V] [Z] à payer la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

À l'audience du 4 juin 2026, Monsieur [T] [H], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes en actualisant sa créance à la somme de 19 813,91 euros, échéance de juin 2026 incluse, selon décompte produit en cours de délibéré, et a également sollicité la condamnation de Madame [V] [Z] à lui laisser l'accès à l'appartement ainsi qu'aux professionnels mandatés par lui afin de permettre la réalisation de travaux de réfection de la salle de bains rendus nécessaires par un dégât des eaux, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir.

Madame [V] [Z], assistée de son conseil, n'a pas contesté le montant de l'arriéré locatif et a sollicité un délai d'un an pour quitter les lieux, en déclarant ne pas être en mesure de formuler de proposition d'apurement compte tenu de sa situation financière et en faisant état de ses problèmes personnels ainsi que des difficultés rencontrées pour se reloger.

Elle a indiqué ne pas s'opposer à ce que son bailleur puisse pénétrer dans les lieux afin de réaliser les travaux nécessaires, tout en faisant état de difficultés compte tenu de la présence de nombreuses œuvres dans le logement.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe et il en a été donné lecture à l'audience.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation, aux conclusions visées et soutenues à l'audience par Monsieur [T] [H] ainsi qu'aux notes d'audience pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

La décision a été mise en délibéré au 21 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l'action en résiliation de bail et en expulsion

Monsieur [T] [H] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département le 21 juillet 2025, soit plus de deux mois avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L'action en résiliation du bail et en expulsion est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire, la résiliation du bail et ses conséquences

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aux termes de l'ancien article 1184 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l'une des parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit et la partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.

En matière de bail, l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu'à l'expiration d'un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s'appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass., 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l'espèce, le bail conclu le 25 juillet 2008 contient une clause résolutoire (article 12) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 avril 2025 pour la somme en principal de
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9 543,91 euros. Ce commandement rappelle la mention que la locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, elle s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour elle de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun règlement n'étant intervenu permettant d'apurer la dette dans le délai imparti.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 17 juin 2025.

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.

En l'espèce, Madame [V] [Z] n'a sollicité aucun délai de paiement ni formulé de proposition d'apurement. En tout état de cause, il ressort des décomptes produits que le versement intégral du loyer courant n'a pas repris avant l'audience. Dans ces conditions, il n'est pas possible de lui accorder des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

Dès lors, Madame [V] [Z] étant sans droit ni titre depuis le 18 juin 2025, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l'article 1728 du code civil et de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'il cause un préjudice certain au propriétaire dont l'occupation indue de son bien le prive de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Enfin, aux termes de l'article 24, V, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, même d'office, vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l'espèce, après vérification des éléments constitutifs de la dette locative et au regard des pièces produites aux débats, il ressort de l'historique du compte locatif que Madame [V] [Z] reste redevable de la somme de 19 813,91 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés, arrêtée à l'échéance de juin 2026 incluse.

Madame [V] [Z] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette.

Elle sera en conséquence condamnée à payer cette somme avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer à hauteur de la somme de 9 543,91 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, soit la somme de 2 370 euros, en application de l'article 1231-6 du code civil.

Le bailleur réclame également l'application des clauses pénales stipulées au bail, qui prévoient une majoration des loyers impayés à hauteur de 10 %, ainsi qu'une indemnité d'occupation égale au double du loyer en cas de maintien dans les lieux après la résiliation du bail et la conservation du dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts (article 13).

Or, la loi n°2015-990 du 6 août 2015 dite loi MACRON a prévu dans son article 82 qu'à compter de la date d'effet de leur renouvellement ou de leur reconduction tacite, les contrats de location mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sont régis par l'ensemble des dispositions de cette loi en vigueur au jour du renouvellement ou de la reconduction.

Par ailleurs, l'article 4 i) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite loi ALUR, dispose qu'est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location.

Le contrat de bail conclu le 25 juillet 2008 pour une durée de trois ans a été renouvelé tacitement à plusieurs reprises postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi ALUR. Les dispositions précitées sont donc applicables aux stipulations litigieuses.

Aussi, les clauses pénales prévues à l'article 13 du bail étant réputées non écrites, les demandes tendant au paiement de la majoration de
10 %, à la fixation d'une indemnité d'occupation égale au double du loyer ainsi qu'à l'autorisation de conserver le dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts seront rejetées.

L'indemnité d'occupation due par Madame [V] [Z] à compter du 1er juillet 2026 sera fixée à une somme équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit actuellement 790 euros par mois, jusqu'à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés.

Il sera enfin rappelé que les paiements intervenus postérieurement à l'historique de compte produit viennent s'imputer sur les sommes dues conformément aux dispositions de l'article 1342-10 du code civil.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que la durée totale de ces délais puisse, en principe, être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

Pour fixer la durée de ces délais, il est notamment tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, de sa situation personnelle, familiale et financière, de son âge, de son état de santé, de sa qualité éventuelle de personne handicapée ou de victime de violences, des diligences qu'il justifie avoir entreprises en vue de son relogement ainsi que du droit du propriétaire à obtenir la récupération de son bien.

En l'espèce, il résulte du diagnostic social et financier que Madame [V] [Z] dispose de ressources modestes, rencontre d'importantes difficultés personnelles et bénéficie d'une reconnaissance au titre du droit au logement opposable, une demande de logement social étant en cours.

Toutefois, elle ne justifie d'aucune capacité d'apurement de sa dette locative, n'a formulé aucune demande de délais de paiement de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire et demeure redevable d'un arriéré locatif particulièrement important. Faire droit à sa demande de délais conduirait nécessairement à aggraver une dette dont le recouvrement apparaît particulièrement aléatoire. Enfin, le bailleur est un propriétaire privé qui est privé de la libre disposition de son bien depuis de nombreux mois.

Dans ces conditions, nonobstant la situation personnelle de Madame [V] [Z] et les démarches entreprises en vue de son relogement, il n'y a pas lieu de faire droit à sa demande de délais pour quitter les lieux. Elle bénéficiera donc des seuls délais prévus par la loi.

Afin de faciliter son relogement, en application de l'article R.412-2 du code des procédures civiles d'expulsion, la présente décision sera envoyée au Préfet de [Localité 1] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l'occupant dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi n°90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement.

Sur la demande tendant à permettre l'accès au logement pour la réalisation des travaux

Aux termes de l'article 7 e) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution des travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, ainsi que des travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux.

L'article 1724 du code civil dispose que, si durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes qui ne peuvent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée.

En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats qu'en dépit de plusieurs échanges de correspondances, d'une tentative de conciliation puis d'une sommation de faire par commissaire de justice, Monsieur [T] [H] n'a pas pu faire procéder au remplacement du bac receveur de la douche du logement donné à bail à Madame [V] [Z], à l'origine d'un dégât des eaux dans l'appartement situé en dessous, la société PCR PLUS indiquant, aux termes d'un rapport du 23 février 2026, ne pas pouvoir exécuter les travaux en raison de l'encombrement du studio.

Il y a lieu, en conséquence, d'ordonner à Madame [V] [Z] de laisser l'accès au logement au bailleur ainsi qu'aux professionnels mandatés par celui-ci afin de procéder aux travaux nécessaires. Le bailleur ou son mandataire notifiera préalablement les travaux dans les conditions prévues à l'article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989.

À défaut pour Madame [V] [Z] de permettre l'accès au logement à la date régulièrement notifiée, cette obligation sera assortie d'une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard selon les modalités précisées au dispositif.

Compte tenu de l'encombrement du logement constaté par la société PCR PLUS, le bailleur sera autorisé à déplacer les meubles, œuvres et autres effets garnissant les lieux, sous le contrôle d'un commissaire de justice, dans la stricte mesure nécessaire à l'exécution des travaux.

À défaut d'exécution dans un délai de huit jours suivant cette première tentative d'intervention, le bailleur sera autorisé à pénétrer dans les lieux avec l'assistance d'un commissaire de justice et, si nécessaire, d'un serrurier ainsi que du concours de la force publique ou, à défaut, de deux témoins majeurs n'étant pas à son service, afin de permettre l'exécution des travaux.

Sur les demandes accessoires

Madame [V] [Z], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L'équité commande en outre de la condamner à verser à Monsieur [T] [H] la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS