TJ 75056, 21 juill. 2026, RG 26/02873

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Madame [C] [Y]

Copie exécutoire délivrée
le :
à :Maître Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 26/02873 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB6VY

N° MINUTE : 11/2026

JUGEMENT
rendu le 21 juillet 2026

DEMANDERESSE
S.A. 1001 VIES HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971
Situation :

DÉFENDERESSE
Madame [C] [Y], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 04 juin 2026

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 21 juillet 2026 par Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 21 juillet 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 26/02873 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB6VY

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 juin 2012, la société d'HLM LOGEMENT FRANCILIEN, aux droits de laquelle vient la société d'HLM 1001 VIES HABITAT, a donné à bail à Madame [C] [Y] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3]Aide Sociale (bâtiment 4, escalier 1, 1er étage, porte 44) à [Localité 2] pour un loyer mensuel de 280,72 euros et 86,84 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 7 avril 2025, la société d'HLM 1001 VIES HABITAT a fait délivrer à Madame [C] [Y] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 3 045,63 euros au titre de l'arriéré locatif en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice du 10 février 2026, la société d'HLM 1001 VIES HABITAT a assigné Madame [C] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins sous le bénéfice de l'exécution provisoire de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à compter du 8 juin 2025,
- ordonner l'expulsion de Madame [C] [Y] et de tous occupants de son chef avec si besoin l'assistance du commissaire de police, de la force publique et d'un serrurier,
- condamner Madame [C] [Y] à payer la somme de
1 930,42 euros au titre des arriérés de loyers et charges, échéance de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, ainsi qu'à une indemnité d'occupation égale au loyer actualisé augmenté des charges jusqu'à la libération des locaux,
- condamner Madame [C] [Y] à payer la somme de 420 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

A l'audience du 4 juin 2026, la société d'HLM 1001 VIES HABITAT représentée par son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé sa créance à la somme de 514,74 euros selon décompte arrêté au 26 mai 2026, échéance d'avril 2026 incluse. La bailleresse a par ailleurs donné son accord à l'octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire selon les modalités proposées par la locataire.

Madame [C] [Y] comparante en personne a reconnu le montant de la dette locative et a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en réglant 80 euros par mois en plus du loyer courant. Elle expose avoir rencontré des difficultés financières en raison de problèmes de santé et s'être rendue à plusieurs reprises en Martinique pour s'occuper de sa mère récemment décédée. Elle déclare percevoir un salaire de l'ordre de 2 500 euros par mois et avoir deux enfants à charge sans percevoir de pension alimentaire.

Un diagnostic social et financier a été reçu et il en a été donné lecture à l'audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 juillet 2026.
Décision du 21 juillet 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 26/02873 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB6VY

MOTIFS

Sur la recevabilité de l'action en résiliation de bail et en expulsion

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 11 mars 2026, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société d'HLM 1001 VIES HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 8 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L'action en résiliation de bail et en expulsion est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'ancien article 1184 du code civil, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l'une des parties ne satisfera point à son engagement. Depuis l'entrée en vigueur de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, l'article 1224 du code civil dispose que la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu'à l'expiration d'un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s'appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass., 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l'espèce, le bail conclu le 14 juin 2012 contient une clause résolutoire (titre XIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 avril 2025 pour la somme en principal de 3 045,63 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre du montant de l'arriéré locatif) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, délai visé au commandement (seule une somme de 1 400 euros a été réglée dans le délai), de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 10 juin 2025 (le 8 juin 2025 était un dimanche et le 9 juin 2025 férié).

Sur le montant de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Madame [C] [Y] est redevable des loyers impayés en application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, son maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, la société d'HLM 1001 VIES HABITAT produit un décompte faisant apparaître que Madame [C] [Y] est redevable de la somme de 514,74 euros à la date du 26 mai 2026, terme d'avril 2026 inclus, déduction faite des frais de contentieux qui relèvent des dépens (690,31 euros -175,57 euros).

Madame [C] [Y] n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette qu'elle reconnaît d'ailleurs à l'audience et sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 514,74 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de
3 045,63 euros à compter du commandement de payer conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Madame [C] [Y] sera également condamnée au paiement, à compter de l'échéance de mai 2026 et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux, d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, le dernier loyer charges comprises s'élevant à la somme de 468,68 euros.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l'espèce, Madame [C] [Y] a repris le paiement du loyer courant et la société d'HLM 1001 VIES HABITAT a donné son accord pour l'octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

Dès lors, Madame [C] [Y] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir qu'à défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part, et de respect des délais de paiement d'autre part, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant l'expulsion de Madame [C] [Y] avec si nécessaire l'assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Madame [C] [Y], qui perd le procès, sera condamnée aux dépens de l'instance conformément à l'article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS