TJ 75056, 21 juill. 2026, RG 24/11139

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1]
C. exécutoires
délivrées le:

■

18° chambre
1ère section

N° RG 24/11139
N° Portalis 352J-W-B7I-C5YEA

N° MINUTE : 1

contradictoire

Assignation du :
12 Septembre 2024

JUGEMENT
rendu le 21 Juillet 2026
DEMANDERESSE

S.C.I. CADM
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Denis HUBERT de l’AARPI KADRAN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #K0154

DÉFENDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] - RIVP
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Pierre-Emmanuel TROUVIN de la SELARL CABINET TROUVIN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #A0354

Décision du 21 Juillet 2026
18° chambre 1ère section
N° RG 24/11139 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5YEA

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge, statuant en juge unique,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-greffier,

DÉBATS

A l’audience du 18 Mai 2026, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 21 juillet 2026.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 7 février 2022, la S.A. Régie Immobilière De La Ville De [Localité 1] (ci-après la société RIVP) a donné à bail professionnel à la S.C.I. CADM un local à usage exclusif de cabinet médical pluridisciplinaire dépendant d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] pour une durée de six années à compter du 7 février 2022, moyennant un loyer annuel en principal de 17.000 euros payable trimestriellement et d’avance, outre une provision sur charges de 850,02 euros par trimestre.

En raison de défaillances du système de chauffage, par courriers des 23 janvier 2024 et 18 avril 2024, la société RIVP a consenti à la société CADM le remboursement de la somme de 2.250,03 euros versée par la locataire au titre de provisions pour l’entretien de la chaudière ainsi qu’une indemnité complémentaire d’un montant de 3.900 euros en réparation du dommage subi, correspondant à un abattement de 15% du loyer de la période de chauffe du 15 octobre au 15 avril de chaque année.

Par lettre recommandée reçue le 26 juillet 2024, la société CADM, par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure la société RIVP de lui régler la somme de 17 000 euros en réparation du préjudice subi du fait de la défectuosité de la chaudière depuis l’entrée dans les locaux jusqu’au mois de décembre 2023.

Par lettre officielle du 13 août 2024, la société RIVP a contesté avoir cherché à se soustraire à ses obligations et a proposé à la société CADM une indemnisation complémentaire d’un montant de 4.600 euros.

Par acte de commissaire de justice signifié le 12 septembre 2024, la société CADM a fait assigner la société RIVP devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins principales d’obtenir la condamnation de la société RIVP à la somme de 17.000 euros en réparation du préjudice qu’elle estime avoir subi.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 3 juin 2025, la société CADM demande au tribunal, au visa des articles 1170 et 1719 et suivants du code civil de :
- condamner la RIVP à lui verser la somme de 17.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- condamner la RIVP aux entiers dépens ainsi qu’à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- rappeler que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la société CADM expose :
- que lors de l’entrée dans le local il lui a été précisé que la chaudière serait posée prochainement mais que malgré ses réclamations, par courriels des 17 février et 23 mars 2022, le bailleur lui affirmait toujours avoir relancé ses prestataires sans aucune intervention concrète,
- que le local a ainsi été privé de chauffage jusqu’en septembre 2023, la contraignant à recevoir durant deux ans sa patientèle dans des locaux non chauffés ainsi qu’à interrompre ses activités durant les 10 jours où le service technique du bailleur est intervenu en vain,
- que malgré la proposition du bailleur d’une indemnité de 3.900 euros, aucune remise ne lui a été accordée,
- qu’en vertu de l’article 1719 du code civil et de la jurisprudence, le bailleur qui délivre un local non conforme ne peut réclamer le paiement des loyers et accessoires et que le dysfonctionnement de l’installation de chauffage constitue un manquement du bailleur à son obligation de délivrance laquelle est inhérente au bail et perdure tout au long de son exécution,
- qu’une pièce demeure privée de chauffage sans qu’une solution efficace ne soit proposée,
- que cette situation a désorganisé son activité (perte de temps, annulation de rendez-vous…),
- que le bailleur est de mauvaise foi quand il affirme que le local a été pris en l’état puisqu’il s’était engagé à remplacer le système de chauffage,
- que la clause de renonciation à recours ne peut exonérer le bailleur de son obligation de délivrance,
- que si la chaudière a été remplacée, elle n’a jamais fonctionné correctement,
- qu’il ne peut être soutenu qu’elle se serait engagée à l’entretien d’un chauffage inexistant,
- que sur le quantum du préjudice, au regard de l’activité exercée, le chauffage est primordial pour le confort des patients, le bon déroulement des séances et que la situation lui a causé une perte de chiffre outre l’annulation de rendez-vous.

Par conclusions notifiées par RPVA le 2 septembre 2025, la société RIVP demande au tribunal de :
- à titre principal, débouter la société CADM de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société RIVP ;
A titre subsidiaire,
- limiter le montant de l’indemnisation pouvant lui être attribuée à la somme maximale de 8.500 euros et débouter, en conséquence, la CADM de ses demandes compte tenu des franchises d’ores et déjà accordées ;
- écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
En tout état de cause,
- condamner la société CADM à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société CADM en tous les dépens, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la société RIVP énonce :
- que la locataire avait connaissance de l’absence de ballon d’eau chaude lors de l’entrée dans les locaux qu’elle a pris en l’état et dans lesquels elle devait mener des travaux d’aménagement,
- qu’au cours de l’hiver 2022-2023, au vu des dysfonctionnements de la chaudière, des chauffages d’appoints ont été mis à disposition et qu’un prestataire est intervenu sept fois dans les locaux,
- que le 10 octobre 2023, le fonctionnement normal de l’installation a été constaté bien que la locataire ait refusé au technicien l’accès à la salle de bain et le contrôle des radiateurs,
- que, consciente des difficultés subies, elle a remboursé les provisions liées à l’entretien de la chaudière et a consenti à une remise de loyer de 3.900 euros qui apparaît sur l’avis d’échéance du 3ème trimestre 2024, avant de proposer une franchise supplémentaire de 4.600 euros qui n’a pas été expressément acceptée ; que le décompte locatif au 11 septembre 2024 fait apparaître un solde débiteur de 4.600 euros laissant présumer une acceptation tacite de la proposition,
- que la jurisprudence admet que le bailleur peut s’exonérer de la garantie de jouissance paisible, l’article 1719 du code civil n’étant pas d’ordre public,
- que les articles 5.1 et 5.3 du bail sont clairs sur l’acceptation des locaux en l’état par le preneur et que le bail comporte une clause de renonciation à recours en ses articles 4.1.1, 4.4.2 et 6.4,
- que la locataire ne peut prétendre avoir ignoré l’état des équipements lors de la prise à bail, l’absence de chauffe-eau étant mentionnée dans l’état des lieux, et que le bailleur n’est pas tenu à une diminution de loyer en cas de dysfonctionnement du chauffage, que la clause de renonciation à recours fait obstacle à l’action et le fait que le bailleur ait cherché à remédier à la situation n’emporte pas renonciation aux clauses contractuelles,
- que les clauses sont valides puisqu’elles identifient les équipements concernés sans exclure toute responsabilité du bailleur de manière large,
- que la locataire ne justifie pas du préjudice subi et que l’indemnisation sollicitée est disproportionnée puisqu’elle n’a pas été totalement privée de chauffage (interventions régulières, chauffages d’appoint…) et qu’elle ne prouve pas avoir dû cesser d’exploiter,
- qu’en outre, le préjudice ne peut être évalué que sur les périodes de chauffage (octobre à avril) d’autant que rien ne permet de quantifier les périodes d’interruption effective du chauffage,
- que le calcul du préjudice maximal théorique serait de 8.500 euros pour l’hiver 2022-2023,
- qu’aucun élément probant ne permet d’établir l’impact de la situation sur son activité,
- que la demande de la locataire est contraire au principe de bonne foi contractuelle.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus conformément à l’article 455 du code procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 27 novembre 2025.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 18 mai 2026 et mise en délibéré au 21 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.

*

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la demande de dommages et intérêts de la société CADM

En application des dispositions de l’article 1719 du code civil, le bailleur est, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’une stipulation particulière, tenu de délivrer au locataire la chose louée et, de l’en faire jouir paisiblement pendant la durée du bail.

En vertu de ce texte, il incombe au bailleur de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle tout au long de l’exécution du contrat. En cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi en raison du trouble de jouissance, selon le principe de réparation intégrale du préjudice, de telle sorte qu’il ne puisse y avoir pour la victime ni perte ni profit.

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-2 du même code dispose que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

Il est admis de façon constante que celui qui invoque un préjudice résultant d’une faute de son cocontractant doit établir un manquement au contrat qui les lie ou à son obligation d’exécuter de bonne foi ses obligations, ainsi que l’étendue du préjudice causé par cette faute.

Il résulte des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu’ils doivent être exécutés de bonne foi.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

*Sur l’existence d’une faute de la bailleresse

En l’espèce, l’article 4.1.1 du bail professionnel stipule que : « le Preneur ne pourra faire emploi qu’à ses risques et périls des installations d’eau, de gaz, d’électricité, de chauffage central ou autres, existants ou pouvant exister dans les lieux loués, et de ne pouvoir invoquer en quoi que ce soit la responsabilité du Bailleur. (…) Si un branchement direct existe déjà, le Preneur devra le maintenir dans tous les cas. »

L’article 4.4.2 dudit bail précise que : « le Preneur ne peut prétendre à aucune diminution du loyer ou indemnité en cas d’interruption ou réduction, même prolongée des services collectifs tels que l’eau, le chauffage, l’électricité ou le téléphone, le Bailleur n’étant au surplus pas tenu de prévenir le Preneur desdites interruptions ou réductions. Les services de l’immeuble sont assurés par tout moyen que le Bailleur juge opportun. »

L’article 5.1 du même contrat ajoute que : « le Preneur déclare accepter les lieux dans leur état actuel, sans pouvoir exiger aucune réparation ou amélioration, ni lors de son entrée en jouissance, ni pendant le cours du bail » et l’article 5.3 énonce que : « les locaux étant livrés en leur état actuel, tous les aménagements intérieurs seront aux frais et à la charge du Preneur ».

L’article 6.4 stipule enfin que : « le Preneur ainsi que ses assureurs renoncent à tous recours contre le Bailleur et ses assureurs du fait de la destruction ou de la détérioration totale ou partielle de tous matériels, objets mobiliers, valeurs quelconques et marchandises, du fait de la privation ou de troubles de jouissance des lieux loués, même en cas de perte totale ou partielle des moyens d’exploitation, y compris les éléments incorporels. »

Il est constant que le bail professionnel du 7 février 2022 destinait les locaux loués à un usage exclusif de cabinet médical pluridisciplinaire impliquant par nature la nécessité d’un système de chauffage tant pour le bon exercice de l’activité que pour l’accueil des patients.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée dressé le 10 février 2022 que le ballon d’eau chaude était absent des locaux. Les échanges de courriels versés aux débats établissent que la société CADM a immédiatement signalé ce défaut de chaudière et que la société RIVP lui a indiqué en réponse, notamment par courriel du 24 février 2022, avoir relancé ses prestataires à ce titre.

Il est démontré par la société RIVP qu’entre le 7 novembre 2022 et le 28 avril 2023, les prestataires du bailleur sont intervenus sept fois dans les locaux pour mettre fin aux dysfonctionnements de la chaudière et que lors d’une intervention du 10 octobre 2023 le bon fonctionnement de la chaudière était constaté.

Il en résulte que la société CADM a été privée d’un chauffage entièrement fonctionnel jusqu’au mois d’octobre 2023, soit pendant près de 18 mois suivant l’entrée dans les lieux.

Il convient de préciser que si l’article 4.1.1 du bail met à la charge du preneur les risques liés à l’utilisation des installations et que l’article 4.4.2 du bail prive le preneur de toute indemnité en cas d’interruption des services collectifs tel que le chauffage, ces clauses, tout comme l’article 6.4 du bail lequel constitue une clause de non-recours et les clauses relatives à l’acceptation des locaux en l’état (5.1 et 5.3), ne peuvent avoir pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrance.

En effet, la clause par laquelle le locataire prend les lieux dans l’état où ils se trouvent ne décharge pas le bailleur de cette obligation (Civ. 3e, 10 décembre 2008, n°07-20.277) et une clause de non-recours, qui n’a pas pour objet de mettre à la charge du preneur certains travaux d’entretien ou de réparation, n’a pas non plus pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrance (Civ. 3e, 22 mai 2025, n°23-16.844).

Il s’ensuit que la société RIVP engage sa responsabilité contractuelle pour n’avoir pas délivré à la société CADM un local professionnel conforme à sa destination contractuelle, faute d’un système de chauffage fonctionnel pendant une période prolongée, installation pourtant indispensable au regard l’activité exercée dans les lieux.

*Sur le préjudice subi par la société CADM

S’agissant du préjudice, il appartient à la société CADM de rapporter la preuve des pertes économiques liées à la baisse du chiffre d’affaires qu’elle allègue résultant de la faute de la société RIVP.

Cependant, la locataire ne verse aucun élément comptable relatif à l’exploitation du cabinet médical, de sorte que n’est pas rapportée la preuve de l’existence et du quantum du préjudice dont elle se prévaut relatif à une perte de chiffre d’affaires. Elle ne produit pas non plus d’éléments permettant de justifier d’annulations de rendez-vous ou d’une dégradation du confort de sa patientèle.

Il n’est pas contesté que la société RIVP a mis à disposition des chauffages d’appoint pour pallier l’absence de chaudière au cours de la période litigieuse. La société CADM ne justifie par aucune pièce avoir interrompu totalement ou partiellement son activité pendant la période de désagrément qu’elle a subi. Au surplus, le décompte locatif arrêté au 11 septembre 2024 démontre que la bailleresse n’a pas facturé à la société CADM le loyer et les charges dus pour le 3ème trimestre de l’année 2024.

En conséquence, au regard des diligences accomplies par la société RIVP, des franchises de loyer d’ores et déjà consentie à la locataire ainsi que de la carence de la société CADM dans l’administration de la preuve, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les autres demandes

En application des dispositions des articles 696 et 699 du code de procédure civile, la société CADM, partie perdante, sera condamnée aux dépens, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée à payer à la société RIVP une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, que l’équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme globale de 2.000 euros, en vertu des dispositions de l’article 700 dudit code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l’article 514 de ce code, et qu’il n’y a pas lieu de l’écarter en l’espèce.

*

PAR CES MOTIFS