TJ 75056, 21 juill. 2026, RG 26/02556

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Madame [C] [L]

Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Yves CLAISSE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 26/02556 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB36F

N° MINUTE : 5/2026

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 21 juillet 2026

DEMANDERESSE
Etablissement public [Localité 1] HABITAT-OPH , dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Yves CLAISSE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0500
Situation :

DÉFENDERESSE
Madame [C] [L], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 04 juin 2026

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 21 juillet 2026 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 21 juillet 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 26/02556 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB36F

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 août 2008, l'OFFICE PUBLIC D'AMÉNAGEMENT ET DE CONSTRUCTION DE [Localité 1] (OPAC de [Localité 1]), désormais dénommé [Localité 1] HABITAT-OPH a consenti un bail d'habitation à Madame [C] [L] sur des locaux situés [Adresse 3] (escalier 4, 1er étage, porte n°113) à [Localité 2] moyennant le paiement d'un loyer mensuel hors charges de 350,03 euros.

Par acte de commissaire de justice du 6 février 2025, [Localité 1] HABITAT-OPH a fait délivrer à Madame [C] [L] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 2 569,14 euros au titre de l'arriéré locatif en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2026, PARIS HABITAT-OPH a assigné en référé Madame [C] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

- ordonner l'expulsion de Madame [C] [L] ainsi que de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier le cas échéant,

- l'autoriser à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde-meubles de son choix aux frais, risques et périls de la défenderesse,

- condamner Madame [C] [L] à payer à titre provisionnel la somme de 4 696,41 euros au titre de l'arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et pour le surplus à compter de l'assignation ainsi qu'à une indemnité d'occupation égale au loyer mensuel indexé majoré des charges jusqu'à complet déménagement et restitution des clés,

- rejeter toute demande de délais et dans l'hypothèse où ils seraient accordés conditionner la suspension de la clause résolutoire à leur respect ainsi qu'au paiement à date des échéances en cours,

- condamner Madame [C] [L] à payer la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens incluant le coût du commandement de payer.

À l'audience du 4 juin 2026, [Localité 1] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé sa créance à la somme de 5 224,50 euros selon décompte arrêté au 3 juin 2026, terme de mai 2026 inclus. Le bailleur a par ailleurs donné son accord à l'octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire selon les modalités proposées par la locataire.

Madame [C] [L], comparante en personne, a reconnu le montant de la dette et a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en réglant 145 euros par mois en plus du loyer courant et le solde à la 36ème mensualité.

Elle expose percevoir le revenu de solidarité active, être aidée financièrement par sa fille et ne plus percevoir les APL.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 juillet 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail et en expulsion

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 30 janvier 2026 soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 1] HABITAT-OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), également par la voie électronique le 7 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande en résiliation de bail et en expulsion est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En vertu de l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu'à l'expiration d'un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s'appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.

En l'espèce, le bail conclu le du 27 août 2008 contient une clause résolutoire (article 13.2) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 février 2025 pour la somme en principal de
2 569,14 euros.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande provisionnelle en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, délai visé dans le commandement (seule une somme de 2 050 euros a été réglée dans le délai) de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 7 avril 2025.

Sur la demande provisionnelle en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Madame [C] [L] est redevable des loyers impayés en application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

PARIS HABITAT-OPH produit un décompte faisant apparaître que Madame [C] [L] est redevable de la somme de 4 871,38 euros à la date du 3 juin 2026, terme de mai 2026 inclus, déduction faite des frais de contentieux qui relèvent des dépens (5 224,50 euros - 170,20 euros - 182,92 euros). Madame [C] [L] n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu'elle reconnaît à l'audience.

Elle sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel de la somme de 4 871,38 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2 569,14 et à compter de l'assignation sur la somme de 913,35 euros (4 696,41 euros – 2 569,14 euros – 170,20 euros de frais de contentieux) en application de l'article 1231-6 du code civil.

Elle sera également condamnée au paiement à titre provisionnel à compter de l'échéance de juin 2026, en lieu et place des loyers et charges, d'une indemnité mensuelle d'occupation qu'il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l'absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l'espèce, le bailleur a donné son accord pour l'octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire selon les modalités proposées par la locataire, renonçant ainsi de fait à condition de reprise du versement intégral du loyer courant avant l'audience.

Il convient donc d'autoriser Madame [C] [L] à se libérer de sa dette selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il y a lieu néanmoins de prévoir qu'à défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part et de respect des délais de paiement d'autre part le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant l'expulsion de Madame [C] [L] avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier.

Sur les demandes accessoires

Madame [C] [L], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de [Localité 1] HABITAT-OPH.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS